中古アパート投資が失敗する理由は？デメリットと失敗例から学ぶ回避のポイントを解説

中古アパート投資は、既存の賃貸用アパートを購入し、主に家賃収入を得たり、将来的な売却益を狙う不動産投資の一形態です。

新築物件と比べて購入価格が抑えられるため、初期費用を抑えて始められるのが特徴です。

また、中古物件では建物の状態や稼働率、過去の収益実績を確認できるため、リスクを見極めやすい点も魅力といえます。

しかし、メリットが多い一方で、リスクや失敗例も無視できません。

そこで本記事では、中古アパート投資を検討している方へ向けて、中古アパート投資のデメリットと失敗例をご紹介します。

そして、メリットと回避するためのポイントを解説し、中古アパート投資で効果的に運用する方法を探ります。

中古アパート投資のデメリットと失敗例

初めての不動産投資に挑戦する初心者でも、比較的リスクをコントロールしやすいのが特徴です。

中古アパートの運営は簡単そうな印象を受ける方もいらっしゃるかもしれませんが、当然ながらある程度の手間や知識が求められるため、自ら学びながらリスクを管理する意識が欠かせません。

必要なのは、投資をはじめる前にしっかりと失敗例を把握し、対策をしておくことです。

そこで本章では、中古アパート投資のデメリットと失敗例を紹介していきます。

 

リノベーションや修繕費用が高くつく

中古アパート投資のデメリットの一つは、リノベーションや修繕費用が高くかかる可能性がある点です。

特に、築年数が経過した物件の場合、購入直後に大規模な修繕が必要となるケースがあり、せっかく少ない費用で物件を手に入れても、のちに大きな負担となる可能性があります。

例えば、外壁の塗り替えや設備の交換、配管の修理などが急遽必要になるケースが主な失敗例です。

こうした修繕費用は予想以上に高額になりやすく、特に物件の状態が悪化している場合、計画外の支出が生じるリスクが高くなります。

修繕やリノベーションに必要な費用が大きくなると、当初の収支計画が崩れてしまう可能性があります。

まとまった資金を用意できず、資金繰りが悪化すると、銀行からの借り入れや追加の融資が必要になり、利子負担が増えるかもしれません。

もし修繕が完了せず、物件の稼働が遅れ、家賃収入が得られない期間が長引くとさらに悪循環です。

このように、中古アパート投資には予期せぬ修繕費用のリスクが伴う可能性があります。

空室リスクが高い可能性がある

中古アパート投資のデメリットは、空室リスクが高い可能性がある点です。

例えば、最初にきいていた稼働率よりも、実際には空室が多くなってしまった場合や、物件の老朽化でだんだん人気が低くなっていくケースが失敗例です。

前章にあるように、資金難で修繕ができなかった場合などは、さらに空室が続いてしまうかもしれません。

物件価格が安く、利回りが高いといった魅力的な条件で物件を購入した場合でも、実際に入居者が集まらず、空室が増えてしまうことがあります。

このような場合、満室での収益を前提にしていた投資計画が崩れ、家賃収入が大きく減少してしまいます。

そのまま空室が続けば、管理費用の負担が増え、最終的には利益が出なくなってしまうリスクもあります。

さらに、空室の問題を解決するために追加でリフォームを行う場合、さらに費用がかかり、予想外の支出が発生することもあります。

入居者トラブルなど管理運営が難しい

入居者トラブルや管理運営が難しい点も、中古アパート投資のデメリットです。

特に、賃料が低めの物件では、入居者の層が必ずしも安定しておらず、トラブルが絶えないケースがあります。

満室で稼働しているように見えても、入居者間で騒音やゴミの管理、家賃滞納などの問題が頻発する可能性があります。

このようなトラブルは、物件の管理者にとって時間と労力を大きく消費し、解決までに多くの手間がかかるため、運営が非常に困難になります。

また、入居者の層が安定していない場合、物件の維持管理にも支障が出るかもしれません。

例えば、入居者が頻繁に退去したり、長期的に滞納を繰り返すと続くと、収益性が低下し、場合によっては追加の管理費用や修繕費用が発生します。

さらに、トラブル対応のために専門の管理会社を雇う場合、管理費が高くなる場合もあるでしょう。

このように、入居者の層に問題がある物件は、トラブルが続くことで運営が厳しくなり、投資家にとって思わぬ負担になります。

融資獲得に苦労する可能性がある

中古アパート投資では、融資獲得に苦労する可能性がある点がデメリットです。

特に、物件が古くなると、金融機関からの融資を得ることはより難しくなるでしょう。

新築物件と比較して中古アパートは、物件の価値が低く評価される可能性が高く、担保としての価値が不足していると見なされる場合があります。

そのため、融資を申し込んでも、融資額が少なくなる、あるいは金利が高く設定されるなどの不利な条件を提示されるケースがあります。

また、物件の状態や過去の管理状況が悪い場合、金融機関がリスクを懸念し、融資を断られる可能性もあるでしょう。

特に、築年数が長い物件や大規模な修繕が必要な物件では、融資審査が厳しくなる傾向があります。

加えて、購入者自身の信用状況や収入に対する評価も影響を与え、ローンが組みにくくなる可能性があります。

このように、中古アパート投資では、融資条件が厳しくなる可能性を考慮しなければなりません。

現金化が難しい可能性がある

現金化が難しい可能性がある点も中古アパート投資のデメリットです。

中古物件は、新築と比較して市場での流動性が低くなる場合があります。

特に、物件の立地や状態が悪い場合、買い手を見つけるのが難しくなり、売却に時間がかかりがちです。

よくある失敗例は、売却を急いでいる場合でも、適正な価格での取引が難しく、予想よりも低い価格で売却せざるを得ないケースです。

そうなると、資産を現金化する際に十分なリターンを得ることができず、投資の収益性が低くなってしまうリスクがあります。

さらに、売却には仲介手数料や税金、修繕費用などの追加コストがかかるため、予想以上に手元に残る現金が少なくなることもあります。

特に、物件が長期間空室のままだったり、過去の管理が不十分であった場合、売却前に修繕やリノベーションを行わなければならないので、その費用も考慮しなければなりません。

このように、中古アパートは売却が難しく、現金化に時間がかかる可能性があるため、投資家は流動性の低さも含めたリスクをしっかりと認識することが重要です。

中古アパート投資の失敗を回避するためのポイント

中古アパート投資のデメリットを払拭し、失敗を回避するにはどのようにすればよいでしょうか。

そこで本章では、中古アパート投資の失敗を回避するポイントを紹介します。

 

購入前に建物の状態をよく確認する

中古アパート投資の失敗を回避するには、購入前に建物の状態をよく確認するようにしましょう。

高利回りときくと、魅力を感じて飛びつきたくなるかもしれませんが、まずは物件の実際の状況を慎重に評価する余裕が肝心です。

特に、建物の劣化具合や設備の状態を確認すると、将来的な修繕費用やリノベーション費用が予測しやすくなります。

建物の構造や外壁、屋根、配管などの状態が悪い場合、修繕費が高額になり予算オーバーになる可能性があるので注意しましょう。

また、稼働率や入居者の層にも注意です。

空室が多い物件や、入居者のトラブルが頻発している物件は、当然ながら安定した収益が期待できません。

過去の賃貸履歴や入居者の支払い状況を確認し、地域の需要や物件の競争力も調べておきましょう。

これらのリスクを事前に把握すると、安定的な収益を見込める物件を選べ、投資の失敗を避けられます。

購入前に慎重にチェックをし、リスクの少ない物件を選ぶ点が成功する投資への第一歩です。

空室にならない入居付けの工夫をする

中古アパート投資の失敗を回避するポイントの一つは、空室にならない入居付けに工夫をする点です。

中古物件は、新築と比べて物件の状態や設備において劣る場合が多いため、購入後のメンテナンスやリノベーションが重要になります。

まず、入居者が快適に過ごせるように、定期的な設備点検や清掃を行い、物件の価値を保つようにしましょう。

例えば、キッチンやバスルームなどの水回りを新しく整備すると、入居者の満足度を高め、退去率を下げられます。

また、入居者のニーズに応えるための工夫も重要です。

エアコンや収納スペースの充実、インターネット環境の整備など、現代の生活に必要な設備を整えると、より多くの入居希望者を引き寄せられるでしょう。

さらに、賃貸条件や家賃の設定にも柔軟に対応し、競合物件と比較して魅力的な条件を提供する努力が、空室リスクを減らすポイントになります。

特に中古アパートの場合、物件の魅力を維持し、入居者が長期的に住み続けたくなるような環境を作らなければなりません。

購入後は、積極的にメンテナンスを行い、入居者にとって魅力的な住環境を提供するように努めましょう。

信頼できる不動産会社・管理会社を選ぶ

信頼できる不動産会社や管理会社を選ぶ点も、中古アパート投資の失敗を回避するためには欠かせないポイントの一つです。

中古アパート投資は、物件選定や運営管理など、専門的な知識が必要な場面が多いため、どうしても自分だけでは把握しきれない部分があります。

不動産市場の現状や物件の将来性について、専門家の視点を取り入れるのは非常に重要です。

例えば、物件の適正価格や周辺の需要動向、賃貸市場のトレンドなど、専門家ならではの情報を元に判断すると、失敗のリスクを減らせます。

また、管理会社の選定も重要なポイントです。

物件の維持管理や入居者対応を信頼できる管理会社に任せると、安定した運営が可能です。

特に、入居者トラブルや修繕対応など、迅速かつ適切に対処してくれる会社を選ぶのが鉄則です。

不動産会社・管理会社任せにしない

中古アパート投資の失敗を回避するための重要なポイントの一つは、不動産会社や管理会社に丸投げしない点です。

前項にある通り、確かに信頼できる不動産会社や管理会社とパートナーシップを結ぶ点は欠かせませんが、全てを任せっきりにして自分で何もチェックしない状態では失敗のリスクはむしろ高まります。

不動産投資は長期的な運用を求められるため、自分自身で物件の状態や運営状況を定期的に確認するのは避けて通れません。

例えば、物件の維持管理状況や入居者のトラブル対応について、管理会社からの報告だけに頼るのではなく、現地の状況を自分の目で確かめるのも重要です。

また、入居者付けの状況や家賃の設定が適切かどうかを確認し、必要であれば適切な改善策を提案する対策も求められます。

さらに、不動産市場の動向や法律の変更など、最新の情報を収集し、自分で勉強を続ける姿勢が成功への鍵です。

自分が投資家として主体的に関与すると、リスクを最小限に抑え、安定した収益を確保できます。

不動産投資においては、専門家を頼りつつも、自分の知識と判断力を磨き、物件運営に積極的に関与する姿勢が大切です。

余裕のある資金計画を立てる

余裕のある資金計画を立てるのも、中古アパート投資の失敗を回避するためには欠かせません。

アパート経営は初期費用だけではなく、その後の継続的な運営費用も必要です。

中古アパート経営には例えば、物件購入費用、修繕費用、管理費、税金、保険料などの固定費に加え、予期しない修繕やリフォーム費用が発生する可能性もあります。

このため、急な支出にも対応できるだけの余裕を持った自己資金が必要です。

また、家賃収入が安定しない場合や空室が続く場合にも、資金が不足しないように準備しておかなければなりません。

仮に入居者が退去したり、修繕が必要な場合でも、すぐに対応できるような資金を確保する準備が不可欠です。

長期的な視点で考えた資金計画を立てると、無理なく経営を続けられ、安定した収益を得るための基盤を作れます。

中古アパート投資のメリット

中古アパート投資の失敗例と対策を事前に知っておくと、失敗しない対策をとって投資をはじめられます。

では中古アパート投資は悪い事ばかりかといえば、決してそうではありません。

中古アパート投資には、魅力的なメリットも数多く存在します。

そこで本章では、中古アパート投資のメリットを紹介します。

 

過去のデータがある点

中古アパート投資の大きなメリットの一つは、過去のデータを基に予想が立つ点です。

新築物件と異なり、中古物件には既に運用された履歴があり、その実績を確認することが可能です。

例えば、過去の入居率や家賃収入、維持費用などのデータを詳細に把握することで、投資リスクを事前に評価することができます。

この情報のおかげで、将来の収益予測をより現実に近い形で立てられます。

また、周辺地域の需要や競合状況の変化も、過去のデータを参照するとより正確に把握できるでしょう。

さらに、これらの実績データを基に、不動産管理会社や専門家の意見を得ると、的確な改善策や運営戦略の立案も可能です。

このように、中古アパートは過去のデータという信頼性の高い情報を提供してくれるため、投資判断で大きな安心感を得られるでしょう。

資産価値が下がりにくい点

資産価値が下がりにくい点も、中古アパート投資のメリットです。

新築物件の場合、人が一度住んだ瞬間に「中古」と見なされ、市場価値の大幅な下落が避けられません。

それは、新築プレミアムとも呼ばれるように初期価格が高く設定されているためであり、購入後すぐにその価値は減少するリスクがあります。

一方で、中古アパートは既に市場での価格が実勢に基づいて設定されており、価値が急激に下がるリスクが小さいです。

また、中古物件は市場に長く存在しているため、その地域の需要や物件自体の収益性が一定程度確立されている場合が多く、安定した価値を維持しやすい傾向にあります。

さらに、適切な管理やリノベーションを行うと、資産価値を維持または向上させられます。

このように、中古アパートは新築と比較して資産価値の減少リスクが少なく、安定した投資対象として魅力的な選択肢と言えるでしょう。

入居者がいる状態で引き継がれる点

入居者がいる状態で物件を引き継げる点も、中古アパート投資のメリットです。

新築アパートの場合、購入後に入居者をゼロから募集しなければならず、広告費や時間をかけて賃貸市場にアプローチする必要があります。

一方で、中古アパートは購入時点で既に入居者が住んでいるため、この入居者をそのまま引き継ぐ形で運用を開始できる点が大きな利点です。

これにより、空室期間がなく、購入直後から家賃収入を得られます。

また、既に住んでいる入居者の履歴や家賃の支払い状況を確認できるため、安定した収益が期待しやすくなります。

さらに、長く運用されていたという事実は、物件の立地や間取りなどが市場のニーズに合致している証明になるため、新たな入居者募集においても競争力を持ちやすいです。

このように、中古アパート投資は運用開始時の手間やリスクを軽減できるため、初心者から経験者まで多くの投資家に支持される選択肢になります。

利回りが高い点

利回りが高い点も中古アパート投資のメリットの一つです。

利回りとは、購入価格に対する家賃収入の割合を示す指標であり、不動産投資の収益性を評価する重要な要素です。

新築物件の場合、購入価格が高めに設定される傾向があるため、家賃収入に対する利回りは比較的低くなりがちです。

一方で、中古アパートは市場価格が実勢に基づいており、新築と比べて購入価格が抑えられるケースが多くなります。

このため、同じ家賃収入が得られる場合でも、中古アパートの方が利回りが高くなる可能性が高いのです。

さらに、中古物件ではリノベーションや運営の工夫次第で家賃を適正に設定し、さらに利回りを向上させる余地もあります。

初期費用を抑えながら安定した収益を狙えるため、コストパフォーマンスの高い投資手法として中古アパートは魅力的です。

節税効果が期待できる 点

節税効果が期待できる点も中古アパート投資のメリットです。

不動産投資では、建物の購入費用を減価償却として経費計上して、所得税や住民税の軽減が期待できます。

特に、中古アパートの場合、木造建築が多い点が特徴であり、この木造建築は法定耐用年数が22年と短いため、築年数が経過した中古物件では減価償却期間を短縮して計上できます。

これにより、毎年の経費を増やし、課税対象となる所得を抑える効果があるでしょう。

さらに、中古アパートの価格は土地と建物の割合がはっきりしている場合が多く、建物部分を減価償却の対象とすると節税効果がさらに高まります。

購入後のリフォーム費用も経費として計上できるため、現金流出を抑えつつ長期的な節税が期待できます。

このように、中古アパート投資は、単に収益を得るだけでなく税負担が軽減するメリットも得られる資産運用手法の一つです。

まとめ

本記事では、中古アパート投資を検討している方へ向けて、中古アパート投資の概要や始める前に知っておくべきメリットとデメリットを紹介しました。

中古アパート投資は新築アパート投資と比較して、安価ではじめられ高利回りが期待でき、入居者がいる状態のアパートで過去データを参考に運用ができるなど、メリットがあります。

その分、中古であるがゆえ、修繕やリノベーションで費用が必要になったり、経年劣化などで入居付けに苦戦する可能性もあるデメリットがあります。

購入前によく確認し、運用中は物件価値が下がらない工夫、自ら運営に関わったり、関係会社と協力するなどの努力を惜しまなければ、起こりがちな失敗は回避できるはずです。

本記事の内容を投資前の準備やリスク回避の参考になさってください。