投資マンションは本当に儲からない？理由から成功のカギを解説

ワンルームマンション投資は、少額から始められる手軽な不動産投資として注目されています。

しかし同時に、「実際は儲からない」「赤字になってしまった」という声も多く、投資を検討している人にとっては大きな不安材料となっています。

本記事では、ワンルーム投資が「儲からない」と言われる理由を具体的に解説し、失敗しやすいケースや注意点を整理します。

あわせて、収益を安定させるためのポイントや代替手段についても紹介しますので、投資を検討中の方はぜひ参考にしてください。

投資マンションが儲からないと言われる6つの理由

投資マンションが「儲からない」と言われる背景としては、投資対象の特性やリスクへの理解不足、そして長期視点を見誤った資金計画などが挙げられます。

表面的な利回りだけを見て安易に始めた結果、修繕費や空室期間などの想定外コストに悩まされるケースは少なくありません。

投資マンションを購入する前に、こうしたリスクの全体像を把握することが成功への近道となります。

 

空室が出ると収入がゼロになる

区分マンション投資では1部屋がそのまま収入源となるため、空室が続くと賃貸収入が途絶えてしまいます。

ローンの返済や管理費、修繕積立金といった固定的な支出は変わらず発生するので、キャッシュフローが大幅に悪化しやすい点が大きなリスクとなります。

空室期間をいかに短縮できるか、または複数物件を保有してリスク分散を図るかなど、リスク低減策が重要です。

物件価格や家賃の下落リスクがある

マンション価格は需給バランスや景気に左右され、立地や築年数によっても大きく変動します。

新築物件でも数年後には売却価格が下がる可能性があり、家賃水準も相場の影響を受けるため、長期保有を前提とする場合には慎重な見極めが必要です。

急な市場変動によっては家賃の値下げを迫られ、ローン返済が厳しくなるケースも見受けられます。

修繕費や管理費などで維持コストの負担が増える

マンションの共用部分を維持したり、古くなるにつれて発生する修繕工事を行ったりするために管理費や修繕積立金の支出は不可避です。

物件の築年数がかさむと、エレベーターや外壁などの大規模修繕が必要になる場合もあり、結果的に収益を圧迫します。

そうした維持コストを適切に見積もっていないと、表面利回りと実際のキャッシュフローに大きな差が生じるのです。

表面利回りと実質利回りのギャップがある

広告や物件資料に記載される表面利回りは、家賃収入を単純な購入価格で割って算出されるため、管理費や修繕費、税金といった経費は含まれていません。

実際には、これらの固定的な支出を差し引いた実質利回りこそが投資家にとって重要な指標となります。

安易に高い表面利回りを信じると、実際の収益が期待より大幅に少なくなるリスクがあります。

売却リスクや資産価値が下落する場合がある

投資を終了させる際には物件を売却することになりますが、タイミングや市場動向によっては想定以上の損失が出る可能性があります。

とくに不景気の局面では買い手が少なくなり、価格交渉で不利になることもしばしばです。

将来的に売却を視野に入れるならば、エリア選びや物件の管理状態が資産価値に大きく影響する点を意識する必要があります。

サブリース契約などのリスクを伴う仕組みがある

家賃保証が得られるサブリース契約は空室リスクを軽減する方法として注目されますが、契約更新時に保証賃料が大幅に下げられるケースもあります。

一見すると安定収入につながりそうですが、最終的な収益は管理会社側の判断に左右される部分がある点には注意が必要です。

サブリースによるメリットとデメリットのバランスを慎重に考慮しましょう。

区分マンション投資でよくある失敗事例

失敗事例を振り返ると、管理費や修繕積立金の予想外の増加によるキャッシュフロー難、家賃相場の下落による収益の減少など、いずれも事前の調査と準備不足から起こっているケースが見られます。

地域の需要動向や建物の老朽化リスク、そしてサブリース契約の契約条件などをしっかりチェックすることが重要です。

 

事例1：管理費や修繕積立金の上昇でキャッシュフローが悪化した

購入当初は低めに設定されていた修繕積立金が、マンションの老朽化に伴い増額される例は珍しくありません。

積立金が上がると毎月の支出が増えるため、表面上の利回りが良くても手残りが少なくなってしまいます。

こうした費用の増額分を見込まない計画は、最終的なキャッシュフローを圧迫する要因になります。

事例2：家賃下落が続いてローン返済が苦しくなった

購入時には高めの家賃設定が見込めたとしても、周辺の新築物件や築浅マンションとの競合が激化したり、景気が悪化したりすると家賃を引き下げる必要に迫られます。

結果的にローン返済に余裕がなくなり、投資全体が赤字化する危険性もあります。

賃貸需要の下支えが期待できるエリア選びが、失敗を回避する大切なポイントです。

事例3：キャピタルゲインを狙ったが思うように売却できなかった

マンション投資では家賃収入によるインカムゲインだけでなく、売却時の値上がり益（キャピタルゲイン）を期待することもあります。

しかし、市場が冷え込む時期やエリア選定を誤ると、想定よりも大幅に売り時が先延ばしになったり、低価格でしか売れなかったりするリスクがあります。

値上がり益を主体にした投資戦略を取るならば、売却タイミングを見誤らないよう慎重なシミュレーションが必要です。

事例4：利回りだけで選び空室が続いた

高い利回りが出そうな物件でも、実際には需要が少ないエリアに位置することがあります。

そうした立地だと入居者がつかず、長期にわたって空室になり、結果的に予想収益を大幅に下回る恐れがあります。

利回りだけでなく、交通の利便性や周辺環境、入居者ターゲットとの相性を考慮することが極めて大切です。

事例5：サブリース契約で想定より家賃が下がった

サブリース契約を結ぶことで、一見すると空室リスクが減り安定収入が期待できますが、契約更新時に管理会社が保証家賃を引き下げる例は少なくありません。

予想外の家賃減少により、ローン返済とのバランスが崩れる可能性があります。

サブリースの条件や契約期間、免責事項を十分に理解したうえで判断することが失敗を防ぐカギです。

投資マンションの収支構造と見落とされがちな費用項目

マンション投資では家賃収入や売却益だけに注目しがちですが、実際には多くの費用項目を考慮する必要があります。

投資を継続するうえで発生する管理費や修繕費、さらに税金や入居者募集の広告費など、家賃収入から差し引く経費は多岐にわたります。

こうした支出項目を軽視してしまうと、黒字だと思い込んでいた投資が実際には赤字に転落することもあるので要注意です。

家賃収入／売却益の仕組み

投資マンションの収益源は大きく分けて家賃によるインカムゲインと、将来の売却によるキャピタルゲインの2つがあります。

家賃収入が安定すれば毎月のキャッシュフローが見込める一方、売却益は市況や物件の状態、タイミングによって左右されます。

両者をバランス良く捉えて投資計画を立てることが、多面的な収益を得るうえで重要です。

実際に発生する主な支出

マンション投資では家賃収入のすべてが利益になるわけではなく、毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税や保険料など、多岐にわたる支出が発生します。

入居年数が長くなるほど空室対策に必要なリフォーム費用が増加し、時には一度に大きな修繕費用を投じる必要があるケースもあります。

こうした支出を見越して資金を確保しておくことが、安定的な運営に直結します。

管理費／修繕積立金

マンションの共用部分を維持管理するための管理費と、将来的な大規模修繕に備える修繕積立金は毎月決まった額を支払う必要があります。

築年数が進むほど経年劣化への対策が必要となり、結果として修繕積立金が値上がりすることもあります。

投資計画を立てる際には、将来的な値上げが見込まれる点を念頭に置いておくべきです。

管理会社への委託料

日常の建物管理や入居者募集、家賃収受などの業務を委託する場合、管理会社への手数料が発生します。

管理会社のサービス内容や対応力が異なるため、安易に手数料だけで選ぶとトラブルが発生した際の対応が不十分になる恐れがあります。

テナント管理を円滑に行ってくれるかどうか、実績や口コミなどを確認して選ぶのが望ましいでしょう。

税金（固定資産税／所得税）

マンションを所有している限り固定資産税を毎年支払う必要があります。

また、家賃収入や売却による利益には所得税や住民税が課税されるため、想定よりも手残りが少なくなることがあるでしょう。

投資規模や収支状況によっては青色申告で節税効果を狙う方法も検討し、税理士などの専門家に相談するのも有効です。

原状回復費／広告費／保険料

入居者が退去する際には、壁紙や床の修繕など原状回復費が必要になります。

さらに、次の入居者募集のためには広告費が生じる場合もあるため、空室期間と合わせて収入が減りがちです。

火災保険や地震保険への加入はリスク対策として重要であり、これらの保険料も定期的な出費として計算に入れておく必要があります。

投資マンションの基本と種類

投資マンションと一口に言っても、区分マンション投資と一棟マンション投資では初期費用やリスクが異なります。

いずれも良し悪しがあるため、投資目的や資金力に応じて最適な選択を検討することが重要でしょう。

区分マンション投資（ワンルーム）の仕組み

区分マンション投資はワンルームや1Kなど、単身需要が高い物件を購入し賃貸するスタイルが一般的です。

比較的低価格から始められるため、初めて不動産投資を行う人に人気があります。

ただし、1部屋の空室リスクが高いため、入居者の獲得競争に負けると投資全体の収益が一気に悪化する点を理解しておく必要があります。

一棟マンション投資の仕組み

一棟マンション投資は建物全体を所有するため、区分型投資に比べて自由度が高いのが特徴です。

部屋数が多い分、空室が発生しても全体の資金繰りに大きな影響を与えにくいというメリットがあります。

ただし、初期投資額が大きくなるため慎重に資金計画や管理体制を整えることが欠かせません。

投資マンションのメリットとは

投資マンションには資産形成だけでなく、さまざまな副次的メリットが存在します。

まとまった家賃収入を得られれば、将来的にローン完済後の不労所得や老後の備えとしても期待できます。

本業を持ちながらでも始めやすい点が、多くの個人投資家に支持されている理由です。

 

不労所得が得られる（家賃収入）

毎月の家賃収入が安定すれば、少ない労力で継続的な収益を得られる可能性があります。

銀行預金の利息が低い状況において、インカムゲインが得られる投資先として魅力的です。

ただし、空室リスクが現実化すると一気に収入が落ちるため、定期的な設備点検や需要の高い立地選びが欠かせません。

少額からスタートしやすい

金融機関のローンを利用すれば、少額の自己資金でも区分マンションを購入して投資を開始できるハードルの低さが魅力です。

頭金を極力抑えれば早期に始められますが、その分返済負担は大きくなるため、無理のない融資計画を立てることが大事です。

自身の資金状況と投資目的を照らし合わせ、適切な借入額を設定しましょう。

節税効果がある

マンション投資では、減価償却費やローンの利息、管理費などを経費として計上できるため、課税対象額を抑えられる可能性があります。

青色申告を活用すれば、一定条件下でさらにメリットが大きくなるケースもあるため、税理士に相談して効率的な節税方法を検討するといいでしょう。

ただし、節税効果ばかりに注目すると、実際の収益性を見誤る危険もあります。

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万が一の際の備えになる

住宅ローンに付帯する団体信用生命保険に加入すれば、契約者に万が一のことがあった際、残債は保険で支払われます。

その結果、家族にローン負担のない不動産資産を残せる可能性があります。

賃貸として活用し続けることで家族の生活を守る手段になる点も無視できないメリットです。

副業として成立しやすい

本業で働きながら不動産投資を行う場合、物件の管理業務を管理会社に委託すれば手間が大幅に減ります。

副業として成り立ちやすく、労力に対するリターンが見合う形で収益を得る可能性が高まります。

ただし、管理会社の手数料やコミュニケーションコストは発生するため、期待する利回りとのバランスを考慮する必要があります。

投資マンションで失敗しないためのポイント

投資マンションならではの特性を理解し、適切なリスク管理を行うことで失敗リスクを大幅に減らすことができます。

以下でご紹介する代表的なポイントをおさえて、リスク回避を念頭に置いた不動産投資を検討しましょう。

 

賃貸需要の高いエリアを選ぶ

人口の流入が続く都市部や大学・企業が集まるエリアは、賃貸需要が比較的高く空室リスクを抑えやすい傾向にあります。

駅からのアクセスや周辺環境の利便性を入念にチェックし、入居者の立場から見ても住みやすいかどうかを考えることが大事です。

立地条件を誤ると、どんなに物件が綺麗でも空室が続き収益が伸び悩む原因となります。

空室リスクの低減策を講じる

空室期間を短くするには、適切な家賃設定やリフォームによる設備の刷新も重要です。

入居前に室内クリーニングを行い、間取りや設備の使いやすさを見直すことで成約率を高めることができます。

市場の家賃相場を調査し、はじめはやや控えめの家賃に設定するなど柔軟な戦略を取ると、長期的に安定した稼働率を維持しやすくなります。

長期を見据えた設備投資と修繕計画を立てる

物件価値を維持し続けるためには、築年ごとに必要となる大規模修繕や設備交換を計画的に行う必要があります。

定期的に設備をアップグレードすることは、入居者満足度を高め、空室リスクを抑える一助となるでしょう。

資金繰りやローン返済計画に加えて、修繕積立金の増額に対応できる余裕を持った資金力が不可欠です。

信頼できる管理会社を選ぶ

管理会社は入居者募集やクレーム対応、家賃の回収などを担う重要なパートナーです。

実績や口コミ評判、または管理戸数などもチェックし、自分の物件をしっかり運営してくれるかどうかを慎重に見極めましょう。

管理費用が多少高くても、安定して長く入居者を確保できるほうが結果的には高い利回りにつながることもあります。

自分の資金力に見合った融資計画を立てる

銀行からの融資を最大限受けられるからといって、返済額が多すぎると家賃下落や空室のタイミングで一気に破綻のリスクが高まります。

物件価格の何割を自己資金でカバーできるか、将来の金利上昇リスクを想定できるかなど、さまざまなシナリオを考慮して融資計画を組み立てる必要があります。

投資目的によって借入期間や返済方法を設定することで、精神的な負担を軽減できるでしょう。

出口戦略まで含めた長期設計を持つ

マンションを購入した後のキャッシュフローだけでなく、どのタイミングで売却するかを事前に考えておくことが大切です。

物件価格が高騰したら売却を検討する、またはローン完済後も賃貸し続けて家賃収入を確保する、などさまざまなオプションがあります。

長期的な保有と売却のバランスを見極めるためにも、市場動向や金利変動を定期的にチェックしておきましょう。

区分マンション投資を成功させるためのステップ

初心者が実際に区分マンション投資を始める際、どのように手順を踏むべきかを段階的に見ていきます。

やみくもに物件探しを始めるのではなく、新築と中古の比較や複数の不動産会社への相談など、情報収集をきめ細かく行い、自分の投資スタイルに合った選択を取ると失敗しにくくなります。

慣れないうちは専門家や実際に投資経験のある人からアドバイスを受けるのも有効です。

融資を利用する場合は、いくつかの金融機関に見積もりを取り、条件や返済計画を比較・検討することをおすすめします。

 

ステップ1：新築と中古を比較検討する

新築は設備が新しく、家賃設定も高めにしやすい反面、物件価格が割高になり資金負担が大きくなります。

一方、中古物件は価格が抑えめですが、築年数に応じた修繕リスクや家賃下落のリスクを考慮しなければなりません。

どちらにも一長一短があるため、初期コストと長期的な維持費のバランスを総合的に見極めましょう。

ステップ2：複数の不動産会社に相談する

不動産会社はそれぞれ得意とするエリアや物件ジャンルが異なるため、1社だけで検討すると情報が偏る可能性があります。

複数の会社に相談してみることで、さまざまな視点からのアドバイスを得られ、より客観的な比較検討が可能となるでしょう。

営業トークだけでなく、実際の収益シミュレーションや管理実績を確認することが大切です。

投資判断を誤らないための注意点

投資マンションを検討する際には、数字だけでは見えにくいリスクや契約条件にも注意しなければなりません。

投資判断を下す前に、複数のシナリオを想定して実質的な利回りを計算することが重要です。

また、自分で物件管理を行うか、管理会社に委託するかといった運用体制の違いも考えたうえで、リスクとリターンのバランスを慎重に検討しましょう。

表面利回りだけでなく実質利回りを重視する

マンション投資では管理費や修繕費、税金、保険料などさまざまな経費がかかります。

表面利回りだけを見て高収益だと判断すると、実際のネット収益が予想より少なくなるリスクが高まります。

複数の経費を正確に把握し、それらを差し引いた実質利回りをベースに収益性を検討することが正しい判断を導くカギです。

サブリース契約のリスクを理解する

サブリース契約は空室リスクをカバーしてくれる点で魅力がありますが、保証家賃の引き下げや契約更新条件の変更など、不動産会社の都合でオーナー側が不利になりやすい面があります。

契約書の細部を読み込み、家賃の見直しがどの程度行われるか、解除される可能性があるかなどを把握することが重要です。

リスクをきちんと理解したうえで、サブリースのメリットとデメリットをトータルで比較しましょう。

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まとめ

投資マンションが「儲からない」と言われる背景には、空室リスクや維持コストの高さ、そして表面利回りと実質利回りの乖離など、さまざまな要因が存在します。

しかし、これらのリスクを理解したうえで物件選びや管理体制、資金計画をしっかり立てれば、収益性を高める余地は大いにあるでしょう。

結局のところ、不動産投資は短期的な利益を狙うというより、長期的に資産形成や収益を目指すスタンスが重要です。

不確定要素が多い中で、出口戦略を含めた綿密なシミュレーションを行い、リスクとリターンをバランス良く捉えることで「儲からない」という状況を回避しやすくなります。