投資用マンションを持つデメリットは？適切にリスク管理して投資を成功させる秘訣を徹底解説！

将来にわたり安定的な収入を得られる方法を持ちたいと思うのは誰しも同じです。

そこで、投資用マンションに興味を持つ方もいらっしゃると思いますが、どのようなメリットやデメリットがあるのか、具体的なイメージが湧かないと思われる方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、投資用マンションの基本的な特徴や、デメリットとメリットを解説し、投資用マンション選びのコツを解説します。

不動産投資の入門として、投資用マンション所有のデメリットやメリット、どのような視点で物件を選べばよいか具体的なヒントを得たい方は必見です。

投資用マンションとは

投資用マンションとは、賃貸運用を目的として購入されるマンションです。

主に個人投資家や法人が、家賃収入を得ることや物件の資産価値を活用して将来的な利益を狙うために所有します。

この種のマンションは、自分が住む目的で所有する居住用マンションと異なり、収益性や市場価値が重視されます。

本章では、投資用マンションの基本的な仕組みや種類、居住用マンションとの違いを解説します。

投資用マンションの基本的な仕組み

投資用マンションが利益を得る仕組みは大きく2つあります。

1つ目は不動産を所有し賃貸運用を通じて得る収益で、2つ目は不動産を運用し将来的な売却によって得る収益にわかれます。

投資用マンションの運用は、賃貸需要の高いエリアやターゲット層に適したマンションを購入することから始まります。

購入には多くの場合、投資用ローンを利用します。

その後、賃貸マンションの入居者から家賃収入を得て、ローン返済や管理費、修繕積立金などに充て、運用をしていきます。

家賃収入からローンや諸費用を差し引いた金額（キャッシュフロー）がプラスであれば、利益が発生します。

投資用マンションの運用は基本的に、長期的にローン完済後に安定した収入源を得られることを目標としています。

ただ、資産価値が維持または上昇する場合、将来的な売却でも収益を得ることが可能です。

逆に、資産価値が下落すると、購入時より価格が下がって売却時に損をするなどのリスクが発生します。

投資用マンションの種類

投資用マンションは、その形態や規模によって以下のように分類されます。

１.ワンルームマンション

ワンルームマンションは、小規模で一人暮らし向けの物件が中心になります。

基本的には都市部や駅近の物件が人気です。

ワンルームマンション投資の特徴は、購入価格が比較的低く、初心者にも手が出しやすい点です。

空室リスクが抑えられる点はよいですが、家賃収入が小規模になる点に留意が必要です。

２,ファミリーマンション

ファミリーマンションは、間取りが広く家族向けに適した物件で、郊外や住宅地に多くあります。

ファミリーマンション投資は、ワンルーム投資より家賃収入は高いですが、購入価格が高く、空室リスクが相対的に大きい点に留意が必要です。

３,区分所有マンション

区分所有マンション投資は、マンションの一室のみあるいは数室を購入して投資する方法です。

区分所有マンション投資の特徴は、管理費や修繕積立金を負担しつつも、維持管理は管理組合に任せられる点です。

また、区分マンションを数室持つ場合は、価格帯や地域を分けて所有でき、リスク分散の効果があります。

４,一棟マンション

一棟マンション投資は、マンション全体を購入して運用します。

一棟マンション投資の特徴は家賃収入が大きい反面、購入価格も高額で、維持管理の負担が重い点です。

経験豊富な投資家向けの物件になります。

５,サービスアパートメント・特化型マンション

サービスアパートメント・特化型マンションは、家具付き賃貸や高齢者向け住宅など、特定のニーズに特化した物件が中心になります。

サービスアパートメント・特化型マンションの特徴は、ターゲットが明確で収益性が高い点ですが、ターゲット明確な分、需要がターゲットに大きく依存してしまうなどのリスクがあります。

居住用マンションとの違い

投資用マンションと居住用マンションは、目的や利用形態が異なるため、以下のような違いがあります。

	投資用マンション	居住用マンション
用途	第三者へ貸し出す	自分が住む
住宅ローン金利	高め（居住用と比較して）	低め（投資用と比較して）
住宅ローン金利	厳しめ（居住用と比較して）	投資用より寛容
住宅ローン金利	適用外	適用（条件あり）

投資用マンションと居住用マンションの違いは大きく３つあります。

１つ目：用途の違い

投資用マンションは、賃貸運用を通じて家賃収入を得たり、資産価値を活用して将来的な利益を狙う目的で購入されます。

投資目的のため、自分が住むのではなく第三者に貸し出すことを前提とします。

一方、居住用マンションは、購入者自身や家族が住むことを目的として購入されます。

日々の生活を快適に送るための設備や環境が重視され、投資目的は主ではありません。

２つ目：住宅ローンの違い

投資用マンションは、投資用ローン（不動産投資ローン）を利用します。

このローンは、賃貸収益や不動産の資産価値を返済原資とするため、居住用ローンに比べて金利が高いのが特徴です。

また、金融機関は貸し倒れリスクを考慮し、融資審査が厳しくなります。

一方、居住用マンションは、一般的な住宅ローンを利用します。

購入者の収入や信用情報を基に審査され、金利は投資用ローンより低く設定されています。

ローンの返済能力を重視して融資されます。

３つ目：住宅ローン控除の違い

投資用ローンでは住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は利用できません。

ただし、減価償却費や経費計上を行うと節税につながります。

一方、居住用マンションの住宅ローンでは、自分が住む場合に住宅ローン控除を利用できます。

この控除により、一定の条件下で所得税や住民税が軽減され、返済負担が軽減できます。

 

投資用マンションを持つデメリットは？

投資用マンションと居住用マンションの違いでも触れましたが、投資用マンションにはデメリットになる点がいくつかあります。

本章ではそれぞれを詳しく解説します。

 

住宅ローン金利が高め

投資用マンションを持つ際のデメリットの一つは、住宅ローンの金利が高めな点です。

投資用マンションを購入する場合、自分が住む目的で利用できる一般的な住宅ローンは適用できません。

そのため、利用するのは投資用ローン（不動産投資ローン）になります。

投資用ローンは、収益物件の購入を目的とした特別なローンで、金融機関は賃貸収入や物件の資産価値を考慮して融資を行います。

しかし、これは貸し倒れリスクを見越しているため、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されているのが特徴です。

具体的には、住宅ローンが年１～２%程度の低金利であるのに対し、投資用ローンでは３～５%程度の金利が課される場合があります。

金利が高いと、同じ借入額でも月々の返済額が増加し、キャッシュフローの負担が重くなりがちです。

例えば、5,000万円の物件を借入期間35年で購入したと仮定すると、金利が１%の住宅ローンと４%の投資用ローンではどのくらいの差が生じるでしょう。

シミュレーションの結果は以下です。

【金利が１％と４％で5,000万円を35年返済で借りた際の返済総額の違い】

	１％	4％	差額
返済月額	14万1,142円	22万1,387円	8万245円
返済総額	5,927万9,814円	9,298万2,438円	3,370万2,624円

参考：住宅ローンシミュレーション

シミュレーションの結果は、返済総額の差が3,370万2,624円になりました。

金利の差が３％変わるとかなり大きな差になることがわかります。

また、収益が安定しない空室期間や、想定外の支出が発生した場合には、高金利の影響でローン返済がさらに厳しくなるリスクがあります。

このため、投資用マンションを購入するには、返済計画を慎重に立てなければなりません。

住宅ローン控除は適用外になる

投資用マンションは、住宅ローン控除が適用外になる点もデメリットです。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、自分が住むためのマイホーム購入を支援するための制度で、毎年の所得税や住民税が控除される大きなメリットがあります。

しかし、投資用マンションを購入する場合はこの控除の対象外のため、税負担軽減の恩恵を受けられません。

さらに前項で述べたように、投資用マンションの住宅ローンは金利が高めなので、住宅ローン控除が適用されない分の税負担が二重にのしかかり、収益性に影響を及ぼす可能性があります。

基本的に自分は住めない

基本的に自分が住むことはできないという点も投資用マンションのデメリットです。

投資用マンションは収益を目的として購入される物件で、主に他者に貸し出して家賃収入を得ます。

所有者自身が住むことを想定していないため、もし自ら住みたい場合、物件の利用目的を変更しなければなりません。

ただし、利用目的の変更は、さまざまな制約を伴います。

特に、投資用ローンを利用して購入している場合には、金融機関との契約条件に「居住目的では利用しない」という制約が含まれていることが多く、これを守らないと契約違反になる可能性があります。

さらに、賃貸契約中であれば借主の権利が優先されるため、契約を途中で解消して自分が住むには手続きや費用が発生します。

このように、投資用マンションは自己利用を想定していないため、購入時には「自分が住むための物件ではない」という点をよく理解しておく必要があります。

自分が住むと経費控除がなくなる

投資用マンションに、自分が住む場合には経費控除ができなくなるデメリットがあります。

投資用マンションを賃貸として運用している場合、賃貸収入を得るための必要経費として、管理費や修繕費、固定資産税、減価償却費などを経費として計上できます。

経費計上により、課税対象となる収益額を抑えられ、税負担が軽減されるのが大きなメリットですが、所有者自身がその物件に住む場合には経費控除ができません。

自分が住む目的で使用する場合、税法上その物件は収益を生む投資資産ではなく、居住用の不動産とみなされるため、経費計上の対象から外れるのです。

その結果、投資用マンションを自ら利用する場合には、賃貸運用時に享受できる節税効果を失うことになります。

運用に失敗すると負債を抱えてしまう

空室になったり、家賃滞納されたりして運用が失敗すると、自己負担になって負債をかかえてしまう点もデメリットの一つです。

不動産投資は安定した収益が期待できる反面、想定外の事態によって収益が途絶えたり、物件価値が下落したりする可能性があり、場合によっては経済的な負担が大きくなる可能性があります。

例えば、空室が続くと家賃収入が得られないだけでなく、ローン返済や維持管理費などの固定費を自己資金で賄わなければならなくなります。

さらに、競争が激しい地域では家賃を下げざるを得ない状況に陥り、収益性が大幅に低下することもあります。

これに加え、物件価値が購入時よりも下落した場合、売却してもローン残債を完済できないケースも考えられます。

不動産投資は魅力的な収益源となる一方、リスクの大きさも伴うため、慎重な市場調査と資金計画、リスクヘッジなど運用に失敗するリスクを最小限に抑える対策が重要です。

維持管理にコストがかかる

維持管理にコストがかかる点も、投資用マンション所有のデメリットです。

物件を長期的に良好な状態で保ち、借主に快適に住んでもらうためには、さまざまな維持管理費用が必要です。

これには、定期的に発生する管理費や修繕積立金に加え、空室期間中のランニングコストや突発的な修繕費用も含まれます。

例えば、毎月の管理費や修繕積立金は数万円単位でかかることが一般的であり、これらは空室時でも支払いが必要です。

さらに、物件の劣化や設備の故障が発生した場合には、給排水設備の修理や外壁補修など、高額な修繕費が発生することがあります。

築年数が経過するほど修繕費が増加する傾向があり、これが収益性に影響を及ぼす可能性もあります。

空室期間が発生した場合には、家賃収入が途絶えるだけでなく、広告費やリフォーム費用などの追加コストも必要となります。

特に、競争が激しい地域では、他物件との差別化のために設備の更新や内装のリニューアルを行う必要があり、これらのコストが利益を圧迫することもあります。

こうした維持管理コストは、収益を得るうえで避けられない負担であり、想定以上に高額になる場合があります。

 

投資用マンションを持つメリットは？

投資用マンションを持つデメリットはいくつかあるのですが、一方でメリットもあります。

本章では、投資用マンションを持つメリットを見ていきましょう。

 

家賃収入を得られる

投資用マンションを持つメリットの代表は、家賃収入を得られることです。

不動産投資は、購入した物件を第三者に貸し出すことで、安定した収入を得られる仕組みが特徴です。

この収益は、長期間にわたって継続的に得られる可能性があり、将来の資産形成や生活の安定につながります。

また、家賃収入は、ローンの返済や物件の維持管理費を賄うだけでなく、余剰分を貯蓄や再投資に回すこともできます。

これにより、長期的な資産形成が実現できるほか、経済的な自由を得ることも期待できます。

さらに、インフレが進行する経済状況下では、不動産価格や家賃相場が上昇する可能性があり、収益が増えるメリットもあります。

このように、家賃収入を得られる点は投資用マンションを持つ上での大きな魅力です。

インフレに強い資産を持てる

投資用マンションをはじめとした不動産資産は、インフレに強い点も利点です。

なぜなら、上昇する局面で不動産価格や家賃収入も連動して上昇する傾向があるためです。

インフレが進行すると、現金の価値は目減りしていきますが、不動産のような実物資産はその影響を受けにくく、むしろその価値を保ちやすい特徴があります。

また、家賃収入もインフレに合わせて引き上げられる可能性があるため、収益が物価上昇とともに増えるかもしれません。

さらに、不動産投資は、長期的な視点で収益を見込む資産運用手法であるため、インフレリスクを回避したい人にとっては適した選択肢となります。

特に、人口増加や都市化が進むエリアでの投資用マンションは、需要が高く価値が安定しやすいため、さらにインフレへの耐性が強まります。

このように、投資用マンションを所有すると、インフレによる資産価値の低下を防ぎつつ、将来の経済的安定を期待できる手段になります。

節税対策のひとつになる

節税対策の一つになる点も、投資用マンションを持つメリットです。

不動産投資では、様々な経費計上ができ、特に高額所得者が税金の負担を軽減できる手段になります。

具体的には、購入したマンションの管理費、修繕費、ローンの金利、減価償却費など、物件運営に関連する支出を経費計上できます。

特に、減価償却費は大きな節税効果が期待できます。

減価償却とは、物件の購入価格を一定の年数に渡って経費として計上できる制度です。

物件の購入価格の一部を毎年経費として計上でき、課税所得が減るので税額が少なくなるのです。

また、ローンの金利も経費として認められます。

物件を購入するためにローンを組んだ場合、その金利分は支出として計上でき、所得税や住民税の節税につながります。

これにより、初期費用や維持管理費がかかるものの、長期的には税負担を軽減し、資産運用の効率を高めることができます。

レバレッジを効かせた投資ができる

レバレッジを効かせた投資ができる点も、投資用マンションを持つメリットです。

レバレッジとは、自己資金だけでなく借入金を活用して投資を行い、少ない元手で大きな投資をする仕組みを指します。

この仕組みによって、少ない自己資金で高額な不動産を購入し、より高いリターンを得られます。

レバレッジの利点は、投資額が大きくなるため、物件価値が上昇した際に得られる利益も大きくなる点です。

仮に物件の価値が10%上昇すれば、自己資金に対するリターンは、その何倍にもなります。

適切な物件選びと安定した家賃収入が確保できれば、少ない元手で高いリターンを期待できます。

 

投資用マンション選びで失敗しないコツ

投資用マンションのデメリットをカバーしメリットを活かすには、適切なマンション選びが欠かせません。

そこで本章では、投資用マンション選びで失敗しないコツを紹介します。

 

需要が高く収益性が見込める物件を選ぶ

投資用マンション選びで失敗しないための重要なコツは、はじめから需要が高く収益性が見込める物件を選ぶ点です。

物件選びを誤ると、入居者が決まらず、家賃収入が得られないまま維持費だけがかかる物件を所有することになってしまいます。

まず、立地の検討が非常に重要です。

都市部や交通の便が良いエリアは、特に需要が高く、安定した賃貸需要が期待できます。

駅から徒歩圏内や、商業施設、学校、病院が近い場所は、特に人気です。

また、間取りや広さも重要な要素です。

単身者向けのワンルームや1K、1DKなどの間取りは安定した需要があるうえ、適切な広さがあれば住みやすく、長期間の入居を見込めます。

さらに、周辺の競争環境も確認しましょう。

周りに同じような物件が多すぎると、家賃を引き下げなければならない場合もあるため、競争が少ないエリアを選ぶのが理想的です。

こうした要素を考慮して選ぶことで、入居者が付きやすく、安定した収益を見込むことができます。

成功するためには、最初から収益性を意識した物件選びが欠かせません。

信用できる管理会社を選ぶ

投資用マンション選びで失敗しないために重要なのは、信頼できる管理会社を選ぶ点です。

投資用マンションを購入した後、賃貸運営をスムーズに行うには、管理会社との連携が欠かせません。

管理会社は、入居者募集や契約手続き、日常的な物件の維持管理、さらにはトラブル対応など、多岐にわたる業務を担います。

そのため、信頼できる管理会社は慎重に選びましょう。

信頼できる管理会社を選ぶ際には、まず過去の実績の確認をしましょう。

実績が豊富で、適切な管理を行っている会社であれば、安定した運営が期待できます。

また、対応力も重要なポイントです。

入居者のトラブルや修理の依頼があった場合、迅速かつ適切に対応してくれる会社を選びましょう。

さらに、料金設定もチェックし、過度に高い管理費用を設定している管理会社は避けます。

費用対効果の確認が重要です。

信頼できる管理会社は、物件の価値を維持し、入居者満足度を高め、長期的な安定収益を支えてくれます。

物件購入時には、信頼できる管理会社との契約を結ぶ点を最優先に考えましょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

投資用マンション選びで失敗しないための重要なコツの一つは、信頼できる不動産会社に依頼することです。

投資用マンションを購入するのは、一生涯で最も大きな買い物の一つです。

正確な市場情報や適正な価格の物件、法的な手続きのサポートを受けるためにも、本当に信頼できる不動産会社を選ばなければなりません。

信頼できる不動産会社を選ぶ際には、実績や評判を重視しましょう。

過去の取引やクライアントのレビューを確認し、信頼できる会社であるかどうかを確認することが重要です。

また、適正価格で物件を提供してくれるか、または市場に精通しているかどうかも重要なポイントです。

さらに、法的手続きや契約の確認に詳しい専門知識を持っている不動産会社かも見極めましょう。

適切な不動産会社に依頼することで、購入前の市場調査や交渉、契約手続きなど、購入の全てのプロセスをスムーズに進められます。

参考：東京都心の高級マンションと高級住宅の賃貸・売買・管理、賃貸オフィスと事業用不動産の仲介なら株式会社クルーズカンパニー

 

投資用マンションに関するよくある質問

投資用マンションを検討する場合、特に初心者は同じようなポイントでつまずきがちです。

そこで本章では、投資用マンションに関するよくある質問を集め、その解説をしていきます。

投資用マンションは儲かるの？

投資用マンションは、適切に運用すれば儲かる可能性がありますが、必ずしも全てのケースで利益が出るわけではありません。

儲かるかどうかは、物件の立地や購入価格、家賃収入の安定性、管理費や修繕費などのコストに大きく依存します。

例えば、人気のエリアや需要の高い物件を選べば、安定した家賃収入を得やすく、資産価値が上がることも期待できます。

しかし、立地や物件の選定を誤ると空室リスクや維持管理費がかかり、利益を圧迫する可能性もあります。

さらに、物件の老朽化や市場の変動も収益に影響を与えるため、慎重な選定と長期的な視点が重要です。

初心者でも成功できる？

初心者でも、投資用マンション運用で成功することは可能ですが、そのためには慎重な計画と情報収集が必要です。

確かに、適切な物件を選べば、安定した家賃収入を得て利益を上げられるでしょう。

しかし、失敗のリスクもあるため、まずはしっかりとした知識を身につけ、経験豊富な専門家に相談する点が大切です。

特に重要なのは、立地や物件の選定、資金計画の確立です。

人気のエリアや需要の高い物件を選べば安定した収益が期待でき、空室リスクも減少します。

また、管理や運営のサポートが整った物件を選び、負担を軽減する点も重要です。

初心者でも、これらの基本を押さえ、リスク管理を怠らないようにすれば成功するチャンスは十分にあります。

管理費や修繕費はどれくらい？

投資用マンションにおける管理費や修繕費は、物件の立地や規模、年数によりますが、一般的には月額数千円から数万円程度です。

これらの費用は、マンションの管理や共用部分の清掃や維持・管理、長期的に必要な大規模修繕や設備の更新費用に充てられます。

マンション投資では、これらの費用を差し引いても利益が出るようにするのが理想です。

家賃収入が高く安定していれば、管理費や修繕費を差し引いても利益を得られるでしょう。

しかし、古い物件や立地が不安定な場所の場合、これらの費用が利益を圧迫する可能性があります。

購入前に、予想される管理費や修繕費を確認し、費用対効果を十分に検討しなければなりません。

まとめ

本記事では、投資用マンションを持つデメリットと、適切なマンション選びでリスク管理し投資を成功させるコツや、よくある質問を解説しました。

投資用マンションのデメリットを払拭し、投資を成功させるには、事前の準備と適切な管理ができる環境を自らつくっておくことが欠かせません。

本記事が、よりよいマンション投資の参考になれば幸いです。

参考：不動産投資は「やめとけ」が正解？プロが警告する理由と安全な投資法 |株式会社新富不動産スタジオ