サブリースとは？不動産オーナーが知るべき仕組み・メリット・注意点を解説

サブリースとは賃貸経営の安定化策として注目されたもので、オーナーにとっては空室リスクを抑えられる一方、手数料や賃料減額リスクといった注意すべき点も存在します。

本記事では、サブリースの基本的な仕組みやメリット・デメリット、実際に注意したいポイントなどをわかりやすく解説します。

これから賃貸経営を始める人や、空室対策に悩む不動産オーナーが、サブリース契約の本質を理解し、上手に活用するためのヒントが得られるはずです。

サブリースとは

サブリース契約では、不動産会社が物件を一括して借り上げ、入居者と賃貸借契約を結ぶ形態をとります。

オーナーは不動産会社に貸し出す立場になるため、多くの場合は不動産会社から固定賃料、もしくは実質的な入居率に応じた賃料を受け取ります。

一方、通常の賃貸借契約では、オーナーが直接入居者と契約を結びます。

敷金・礼金のやり取りや家賃の督促業務、修繕対応などをオーナー自身で行う必要があるため、煩雑になりがちです。

サブリース契約はこうした管理業務を大きく削減できるのが特徴といえます。

一般的な賃貸借契約との違い

一般的な賃貸借契約では、オーナーは入居者から直接家賃を受け取り、契約内容や家賃設定、更新手続きを自ら行います。

入居者の募集や審査、日々の問い合わせ対応やクレーム処理、退去時の原状回復もオーナー側が主導して行うケースがほとんどです。

これに対してサブリース契約の場合、管理や募集といった業務を引き受けるのが不動産会社で、オーナーは契約期間中に一定の賃料または稼働率に応じた賃料を受け取ります。

ただし、不動産会社の経営状況や契約内容によっては家賃が下がる可能性がある点に留意が必要です。

空室保証／家賃滞納保証の仕組み

サブリース契約のメリットとして、空室や家賃滞納が発生した場合でも、オーナー側には一定の家賃が支払われるケースがあります。

これによって、空室リスクを減らし、キャッシュフローを安定させやすい点が魅力です。

しかし、契約期間が長期にわたる場合や、見直し条項が盛り込まれている場合には、契約更新のタイミングで保証家賃額の引き下げ要請を受けることがあります。

保証があるからといって、まったくリスクがないわけではない点を理解しておくことが大切です。

サブリース契約の種類と費用相場

サブリースには家賃保証型と実績賃料連動型などがあり、それぞれ費用やリスクが異なります。

どちらがよいかは、物件の立地や需要、オーナー自身のリスク許容度によって判断が必要です。

安定性と収益性のバランスを見極め、自分に適した契約を検討しましょう。

 

家賃保証型（賃料固定型）

家賃保証型のサブリース契約では、物件が空室であっても契約で定められた一定の賃料が毎月支払われるのが特徴です。

経営の安定性が高いため、とくに空室のリスクを大きく取りたくないオーナーに向いています。

ただし、見直し条項によって定期的に賃料が減額される可能性があるので、契約書でその条件をしっかりと確認することが欠かせません。

最初の契約では高めの賃料を提示されても、数年後に大幅に下がるケースもあるため、長期的な視点で検討しましょう。

実績賃料連動型（パススルー型）

実績賃料連動型、いわゆるパススルー型では、入居者から支払われた家賃収入に連動してオーナーに支払われる賃料が変動します。

空室が少なく、高稼働が期待できる物件であれば賃料固定型以上の収益を狙える可能性がある点が魅力です。

一方で、空室が増えた場合や家賃滞納が発生した場合には収益が下振れするリスクもあります。

変動が大きくなるため、キャッシュフローの安定性を重視する人にはやや不向きともいえるでしょう。

保証賃料の設定方法と相場

サブリース契約での保証賃料は、物件の立地やグレードや需要によって変わります。

一般的には満室時の家賃想定額の80％〜90％前後とされる場合が多いですが、築年数や間取りによってはさらに下がることもあります。

また、賃料見直しのスパンや条件によっては、将来的にさらに引き下げられる可能性がある点も押さえておきたいところです。

安定収入を求めるのであれば、複数のサブリース会社を比較検討し、より妥当な保証料率を探すことが肝心です。

サブリース契約のメリット

サブリース契約の最大の魅力は、安定収入を得やすいことです。

空室が発生しても一定の家賃保証がある場合、賃貸経営に伴うリスクを大きく低減できます。

さらに、管理業務や入居者対応を不動産会社が請け負うため、オーナーの手間も大幅に減ります。

本業が忙しい方や遠方に住んでいるオーナーにとっては検討に値する選択肢となるでしょう。

 

空室リスクを軽減できる

サブリース契約であれば、オーナーは入居者不在の期間でも一定の賃料を確保できるケースが多く、収入の変動を抑えられます。

入居者の入れ替えや広告費用も不動産会社が負担する場合があるため、オーナーとしては安定的に家賃収入を得やすいメリットがあります。

管理業務を委託できる

通常の賃貸管理では、入居者募集からクレーム対応、家賃滞納時の督促に至るまで、幅広い業務をオーナーがこなさなければなりません。

これらを専門知識を持ったサブリース会社に一任できる点は非常に大きな利点です。

これにより、管理経験が少ないオーナーや、時間的余裕がないオーナーでも賃貸経営が可能になります。

ただし、具体的にどこまで対応してもらえるのかは契約内容に左右されるので、契約前によく確認しておきましょう。

確定申告や経理処理を簡略化できる

サブリース契約では、賃料の支払い先が基本的に不動産会社から一本化されるため、オーナー側での家賃管理が簡単になります。

月々の収入管理や確定申告の際に手間が減るのは大きなメリットです。

とはいえ、必要経費や控除項目はしっかりと整理して申告する必要があります。

とりわけ修繕費などはどこが負担しているのか契約内容を踏まえた上で証憑をきちんと管理することが重要です。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約では、最初に提示される家賃保証額がずっと続くわけではありません。

契約更新のタイミングで大幅に保証賃料が下がる可能性もゼロではなく、結果的に想定していた収益を得られないリスクがあります。

オーナーが不利益を被る可能性もあるため、十分な理解と慎重な判断が不可欠です。

 

家賃収入の見直しによる減額リスク

サブリース契約には見直し条項が設けられることが多く、数年ごとに家賃保証額が再設定されます。

初期の契約では競合他社との差別化を図るために高い保証額が提示される場合がありますが、実際の見直し時になると大幅引き下げを提示される例も珍しくありません。

家賃収入が減少すると、キャッシュフローに影響が出るのはもちろん、ローン返済計画にも支障をきたすことがあります。

契約前に見直しのタイミングや条件をよく確認しておくことが重要です。

中途解約／違約金のリスク

サブリース契約は長期的な取り決めになることが多く、その途中で解約したい場合には高額の違約金が発生するケースがあります。

オーナーの都合で契約解除するのが難しい条件になっていることもあり、想定外の出費や手残りの減少につながるリスクを抱えることになります。

また、サブリース会社側から契約を解消される場合もあり得ます。

その場合でも、条件によっては十分な保証を受けられなかったり、別の管理方法に切り替えるまで一定の空白期間が発生する可能性があるので注意が必要です。

契約内容が複雑でトラブルになりやすい

サブリース契約というと「空室保証」というわかりやすいメリットばかりが語られがちですが、実際の契約書には多くの専門用語や条項が含まれています。

オーナーがそれを十分理解しないまま契約してしまうと、後々想定外の負担や制限に驚くケースもあります。

トラブルを防ぐためには、不明点があれば不動産会社に遠慮なく質問し、わかりやすい説明資料を用意してもらうのが望ましいです。

信頼できる専門家に契約内容をチェックしてもらうことも検討しましょう。

想定より手取り収入が少なくなるリスク

サブリース契約では管理手数料や保証料などが差し引かれるため、実際の手取りは思ったよりも低くなる可能性があります。

とくに、諸費用や修繕積立費が契約に含まれるかどうかによって、最終的な収益は大きく変わります。

収益が低くなるリスクを踏まえたうえで、ローン返済や自己資金の状況を検討する必要があります。

期待稼働率や将来的な家賃見直しまで計算に入れることが、堅実な不動産経営につながるでしょう。

サブリース契約時に必ず押さえておきたいポイント

安定収益が得られるサブリース契約ですが、締結の前後には注意すべきポイントが多く存在します。

とくに保証賃料と見直しの頻度、修繕費用の負担範囲はトラブルの種になりがちです。

また、契約期間中に発生し得るさまざまなリスクを想定しておかないと、予想外の出費が発生することもあります。

ここでは契約時の注意点をご紹介します。

 

保証賃料／見直しの頻度や幅の確認

サブリース契約を締結するうえで、もっともチェックすべきなのは保証賃料の金額と見直しの条件です。

契約書には見直しのタイミングや幅が記載されることが多く、定期的に数％から十数％まで見直される場合も珍しくありません。

見直しの回数や上限・下限など、詳細に記載されているか確認し、不利な条項がないか慎重に判断しましょう。

初回保証賃料だけでなく、契約期間全体を通しての収益シミュレーションが大切です。

修繕費用／リフォーム費用の負担

契約書のなかには、大規模修繕やリフォーム時の費用負担について定義している項目があります。

通常、日常的な補修や入居者の退去時にかかる程度であれば不動産会社が一部負担するケースもありますが、原則的に大規模修繕費用はオーナーが負担することが多いです。

想定外の修繕費が掛かれば家賃収入からの手残りを大きく圧迫する可能性があるので、どこまでを不動産会社が負担するのか事前に確認する必要があります。

入居者の選定権と管理体制

サブリース契約下では、不動産会社が入居者の選定を行うため、オーナーが直接入居審査に関与しない場合が多いです。

入居者の属性によっては、物件の使用状況や将来的な修繕リスクにも影響があります。

また、不動産会社の管理体制によってはクレーム対応や退去時のトラブル処理がスムーズに運ばないことも考えられます。

どのような管理体制で物件を運営しているのか、あらかじめ把握しておきましょう。

サブリース会社の倒産リスクを見極める

もしサブリース会社が倒産してしまった場合、オーナーへの家賃支払いが途絶えるリスクがあります。

このリスクを軽減するためには、契約前にサブリース会社の財務状況や経営実績、信用情報をしっかりと調べておくことが非常に重要です。

長期安定的にサブリース契約を継続できるかどうかは、会社の経営基盤に大きく左右されます。

複数社から説明を受け、契約内容を比較したうえで信頼できるパートナーを選ぶことをおすすめします。

サブリースに関する主なトラブル事例

サブリース契約では、オーナーが契約内容を十分に把握していないまま始めると予期せぬトラブルに直面することがあります。

家賃保証料の減額や中途解約の条件、サブリース会社の経営リスクなど、さまざまな要因が関わってくるためです。

ここでは、実際に起こった事例をご紹介します。

 

家賃保証額が突然引き下げられたケース

契約更新時にサブリース会社から「物件の需給状況が変わった」「築年数が経過した」といった理由で、急に保証家賃額を下げられるケースが報告されています。

規定の見直し条項がある場合、オーナーの同意なしに減額が進んでしまうこともあります。

こうした事態を防ぐには、契約書で見直し幅や手続きが明確になっているかを確認することが必要です。

もし納得できない場合は、不当な引き下げ要求かどうかを第三者の専門家に相談するのも一つの方法です。

中途解約できず損失が膨らんだケース

予想していた収益を確保できずオーナー側から解約したいものの、違約金や長期契約の縛りによって解約が困難となるケースがあります。

サブリース会社との関係が悪化してしまい、結果的に損失が大きくなる場合も少なくありません。

契約前に、解約条件や違約金の金額などをきちんと把握しておくことでこのリスクは大幅に減らせます。

書類の細かい条項までしっかり読み込み、後々のリスク回避に努めましょう。

サブリース業者の倒産により収入がストップしたケース

サブリース会社が経営不振に陥り、突然倒産した場合、オーナーへの家賃支払いが停止する恐れがあります。

この場合、オーナーが直接入居者と契約を結び直さなければならず、大きな手間と収益の不安定化につながります。

倒産リスクはゼロにはならないため、契約前に業者の信用調査を行う、または倒産時にどう対応するかを契約書に盛り込むなどの対策を講じておきましょう。

サブリースが向いている人

サブリース契約は、安定収入や物件管理の手間や経理処理の煩雑さをできるだけ減らしたい人にとって有力な選択肢となります。

また、初心者にとっても、専門知識を活かしたサポートが受けられる点は大きなメリットといえます。

 

賃貸管理に時間を割けない人

本業が忙しくて物件管理に十分なリソースを割けない場合や、遠方に住んでいて物件に頻繁には行けない人には、サブリース契約が非常に魅力的です。

業務の多くを不動産会社が代行してくれるため、オーナーの手間が大きく軽減されます。

この点は時間的な余裕や管理ノウハウに不安がある方にとって、強い安心感につながるでしょう。

確定申告の手間を減らしたい人

サブリース契約では、家賃収入の窓口が基本的に不動産会社1社となるため、オーナーは毎月決まった形で賃料を受け取りやすくなります。

これにより、確定申告や会計処理が簡単になるというメリットがあります。

とくに、自営業や副業収入が多い人にとっては、経理管理が一本化されることは大きな利点です。

ただし、経費の扱いなどは税理士や専門家に相談して正しく処理する必要があります。

トラブル発生時に適切な判断ができる人

サブリース契約は管理業務を委託できるとはいえ、トラブル発生時に不動産会社と入居者との間に挟まれることもあります。

その際、契約内容を正しく理解し、冷静に対処する判断力が必要です。

契約書や関連法規の内容を把握し、いざというときに不動産会社と交渉できる人であれば、サブリース契約のメリットをより安全に享受しやすいです。

サブリースが向いていない人

サブリース契約は空室リスクを減らし、管理手間を省く一方で、管理委託費用や保証賃料の設定による利回り低下が避けられません。

また、契約内容の複雑さや縛りが気になる人にとってはデメリットが大きいかもしれません。

ここでは、サブリースを利用しないほうがよいと思われる例をご紹介します。

 

高利回りを重視する人

サブリース契約では多くの場合、家賃保証による安心と引き換えに、満室経営時の家賃収入より低い水準の賃料が設定されます。

手数料や管理費を差し引くため、実質的には利回りが下がりがちです。

利回りを最優先に考える投資スタイルの場合、サブリース契約は有利とはいえません。

長期的な収益改善を目指すのであれば、物件の立地や運用ノウハウを生かした自主管理の方が高い利回りを期待できるでしょう。

自主管理の経験がある人

すでに自分で賃貸管理を行い、入居者募集やメンテナンス、トラブル解決のノウハウを持っている人は、サブリース契約の手数料コストがかえって高く感じられる場合があります。

自主管理ならば管理費用を抑えられ、賃料収入をフルに得られる可能性が高いからです。

とくに小規模な物件や、入居者とのコミュニケーションが苦ではない人は、わざわざサブリースを利用するメリットが少ないと感じるかもしれません。

契約内容の精査が苦手な人

サブリース契約には多くの条項や専門用語が含まれます。

内容を自分で理解しきれずに契約すると、のちに思わぬデメリットが発覚するリスクが高まります。

契約書を読み込む手間や、専門家への相談を惜しむ人には不向きといえるでしょう。

また、契約後にトラブルが起きても契約書の内容を十分把握していないと適切な対処ができず、損失リスクが増大します。

サブリースに関するよくある質問（FAQ）

サブリースは手間が省け、安定収入にもつながる一方で契約リスクも伴うため、疑問に思うことが多いかもしれません。

ここでは初心者が抱えやすい典型的な質問をピックアップし、回答していきます。

気になる点があれば、必ず契約前に不動産会社や専門家に相談してみましょう。

サブリースは不動産投資初心者にも向いてる？

管理の煩雑さを減らせる点は初心者にとって大きな魅力です。

しかし、契約書の内容を理解しないまま契約を結ぶと、思わぬ形で収益が下がるリスクもあります。

まずは基礎知識を身につけ、リスクを理解したうえで選択するのが望ましいでしょう。

途中で契約を解除できる？違約金は？

サブリース契約には長期縛りがあることが多く、オーナー都合で途中解約すると違約金がかかる場合があります。

違約金の金額や解約手続きは契約ごとに異なるため、契約前にきちんと確認しておきましょう。

家賃保証はずっと同じ金額がもらえる？

多くの場合、契約書には賃料見直し条項が含まれており、数年おきに保証賃料を再設定する仕組みがとられています。

一生同じ金額が保証されるわけではないため、更新時の減額リスクを織り込んでおく必要があります。

収益性は通常の賃貸管理と比べてどう？

空室リスクを抑えられる代わりに、サブリース会社に手数料や管理費を支払うため、通常の賃貸管理より表面利回りは下がる傾向があります。

収益安定を重視するか、高利回りを重視するかで判断が分かれるでしょう。

サブリース会社が倒産したらどうなる？

倒産した場合、一括借り上げが機能しなくなり、家賃支払いが止まるリスクがあります。

最悪の場合、オーナーが直接入居者との契約を引き継いで管理に乗り出さなければならなくなることも念頭に置いておきましょう。

まとめ

サブリース契約は安定的な賃料収入が期待できる一方で、契約内容や不動産会社選びに慎重になる必要があります。

最終的には物件特性や投資方針に合わせて検討しましょう。

不動産投資では、収益性と安定性のバランスをうまく取りながら、長期的な視点での運用が重要です。

サブリースとはいえ、不動産の特性や地域性によって結果が大きく変わりますので、安易な決定は避けるべきです。

ご自身のライフスタイルやリスク許容度を踏まえたうえで、最適な不動産投資スタイルを見つけてください。

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