ワンルームマンション投資が危険というのはなぜ？成功させるポイントは？

ワンルームマンション投資は危険だという話を聞いたことはありませんか。

危険と言われると不安になりますが、ワンルームマンション投資は「保険代わりになる」「将来の年金代わりになる」と勧められたことがある人もいるでしょう。

ハードルが低そうな印象がありますが、なぜ危険と言われるのでしょうか。

そこで、この記事では、ワンルームマンション投資のメリットとデメリット、危険だと言われる理由について解説し、危険を軽減するためにできることを紹介します。

ワンルームマンション投資に関心がある人はぜひ参考にしてください。

ワンルームマンション投資とは？

ワンルーマンション投資とは、ワンルームマンションを購入してオーナーとなったうえで、その物件を貸し出したり売却したりして利益を出す不動産投資の一種です。

マンション投資は、区分マンションの1室を投資目的で購入し、それを貸し出すことで利益を得るもので、ワンルームマンション投資は、対象がワンルームマンションに限定されています。

ワンルームマンション投資では、事業用の融資を受けて物件を購入するのが一般的で、通常の住宅ローンは利用しません。

というのも、住宅ローンで物件を購入すると、自分で住まなければならないからです。

第三者に転貸したら規約違反で契約解除されてしまうため、事業用の融資を利用します。

ワンルームマンション投資では、部屋を第三者に貸し出して家賃収入を得て、その中から借入金の返済を行うので、家賃収入から借入金の返済額や必要経費を差し引いた金額が利益です。

ワンルームマンションを売却する際に、購入額よりも上がっていれば利益を得ることもできます。

ワンルームマンション投資における収入と支出の内訳

ワンルームマンション投資で利益を生み出すためには、その仕組みをしっかり理解しておかなければなりません。

利益は支出よりも収入が多いときに発生するものですから、まずはワンルームマンション投資における収入と支出の内訳について知っておきましょう。

ワンルームマンションオーナーの収入

ワンルームマンションオーナーの主な収入は家賃です。

事業用融資を受けて購入した場合は、返済額よりも家賃を高く設定する必要があります。

ただし、相場よりも高く設定してしまうと、借り手が見つかりにくくなるので、周りの相場をしっかり調べたうえで、利益を出せるように設定しなくてはなりません。

家賃以外に収入となり得るものは、礼金と更新料です。

礼金は、借り手が物件を貸してもらう御礼として支払うお金なので、敷金とは違い返却する必要がありません。

そのため、オーナーの収入ということができます。

更新料も、通常は更新の際にオーナーが受け取れるお金です。

ただし、サブリース契約を結んでいる場合は、礼金や更新料はオーナーの収入にはなりません。

入居者と実際に契約を結ぶのはサブリース会社なので、礼金や更新料を受け取るのもサブリース会社です。

ワンルームマンションオーナーの収入は、サブリース料を差し引いた家賃のみになります。

ワンルームマンションオーナーの支出

ワンルームマンションオーナーになると、さまざまな支払が発生します。

収入はほぼ家賃だけなのにも関わらず、支出となる項目が多いため、利益を生み出すのが難しいのです。

まず、ほとんどの場合、事業用融資を受けて物件を購入するので、借入金の返済が必要になります。

ワンルームマンション投資の場合、借入金の返済が最も大きな支出です。

ワンルームマンションの管理を管理会社に委託した場合は、家賃収入の3～5％の管理費用も発生します。

また、物件のオーナーとして、固定資産税や都市計画税の支払いも必要です。

火災保険や地震保険などの保険にも加入する必要があり、その保険料も発生します。

更に、物件が老朽化してきたら修繕しなくてはなりません。

将来の修繕を想定して、修繕積立金を確保しておく必要もあります。

 

ワンルームマンションの管理形態

ワンルームマンション投資では、物件の価値を高く維持するために、どのような管理をするかがとても重要です。

管理形態は「自主管理」「管理委託」「サブリース」の3形態あり、どれを選ぶかによってかかる経費にも差が出てきます。

投資では利益を出さなければなりませんから、どの形態を選ぶかは悩みどころの1つと言っても過言ではありません。

そこで、これら3つの管理形態について、それぞれどのような管理を行うのかを、メリットとデメリットはどのような点なのかを解説します。

自主管理

自主管理は、ワンルームマンションのオーナーが物件の管理をすべて行う方法です。

家賃の徴収や、トラブルの対応、鍵の管理、退去の際の立ち合いや敷金の精算などもオーナーが行います。

管理費がかからない点がメリットですが、手間がかかるうえに、管理が行き届かないと、空室率が上がり、家賃収入が減ってしまう点がデメリットです。

アパートやファミリーマンションなどでは、オーナー自身も同じ建物内に住むことで行き届いた管理を行うことができますが、ワンルームマンションの場合は同じ建物に住むケースは少ないので難しい管理方法だといえます。

管理委託

管理委託とは、ワンルームマンションの管理を管理会社に委託する方法です。

管理をすべて管理会社に委託する場合と、家賃の徴収など部分的に委託する場合があります。

メリットは、マンション管理のプロに管理を任せることで、手間を省けるだけでなく、管理のクオリティーも高められることです。

管理のクオリティーは賃料や入居率に反映するため、投資目的で物件を維持するうえでは、とても重要なポイントになります。

一方、デメリットは、管理費用がかかることです。

利益を出すために管理費用を削るか、管理のクオリティーを高めるために管理費をかけるかが悩みどころになります。

サブリース

サブリースとは、ワンルームマンションのオーナーから、サブリース会社が1部屋丸ごと借り入れる方法です。

この方法では、サブリース会社が借り入れた部屋を第三者に転貸する形になります。

メリットは、賃貸経営をすべてサブリース会社がやってくれる点と、空室があっても家賃が保障される点です。

ワンルームマンション投資では、「家賃保証」という言葉に魅了を感じてこの方法を選ぶオーナーが少なくありません。

しかし、サブリース会社が間に入ることで、借主が支払った家賃からサブリース料金が引かれます。

そのため、オーナーが受け取る家賃が、実際の家賃よりも少なくなる点がデメリットです。

 

ワンルームマンション投資のメリットとデメリット

ワンルームマンション投資にはメリットもありますが、当然デメリットもあります。

誰でも簡単に始められるというイメージを持っている人は、メリットの部分しか知らないのかもしれません。

自分に合った投資方法なのかを判断できるように、ここではワンルームマンション投資のメリットとデメリットについて解説します。

ワンルームマンション投資のメリット

まずは、メリットの方から見ていきましょう。

ワンルームマンション投資のメリットと考えられる点は、主に次に挙げる5つです。

それぞれなぜメリットだといえるのかをわかりやすく解説します。

 

不動産投資としてはハードルが低い

不動産投資は、最初に不動産を購入するところから始まります。

高額な初期投資が必要なため、誰でも始められるというものではありません。

しかし、ワンルームマンションは、戸建て住宅やファミリーマンションと比べると面積が小さいため、不動産投資の対象としては比較的安い価格で購入できます。

不動産投資に関心がある人にとって、これは大きくハードルが下がったと感じるポイントでしょう。

初期投資額が比較的低額なので、ローンの返済額だけ見ると誰でも気軽に始められると感じがちです。

しかも、家賃収入と差し引きしてローンの返済をすればよいと言われると、簡単に返済できる金額だと感じます。

不動産投資を始めたい人にとって、手を出しやすい価格帯である点は間違いなくメリットと言えるでしょう。

安定した家賃収入を得やすい

ワンルームマンションの需要はなくなることがありません。

単身者は自分が住む家を購入することが少ないうえに、毎年就職や進学で1人暮らしを始める人は必ずいるからです。

立地がよければ確実に需要があります。

学校の近くや通勤の便が良い駅の近くなど、立地のよい場所にあるワンルームマンションであれば、よほどのことがない限り退去前に次の入居者が決まるでしょう。

安心した家賃収入が期待できます。

維持管理の手間がかからない

ワンルームマンションは維持管理の必要な範囲が狭いため、戸建て住宅やアパート一棟を丸ごと維持するときのような高額な維持費は不要です。

修繕費の積み立ては必要ですが、外観の塗り替えや、共用部分の修繕をするタイミングはマンションの管理会社に任せることができます。

経年劣化に対するリフォームも範囲が狭いため、他の不動産投資よりも費用を抑えられるでしょう。

管理会社に委託したり、サブリース契約を結んだりすれば、管理の手間はかからなくなります。

生命保険や年金の代わりになる

銀行から事業用融資を受ける際には、団体信用生命保険に加入しなければならなりません。

団体信用生命保険に加入すると、返済期間中に死亡した場合は、それ以降の返済が免除されます。

オーナーの死後、物件を相続した人は、ローンの返済をせずに家賃収入を受けられるため、生命保険代わりになると言われるわけです。

また、死亡しなくても、融資の返済が済めば、家賃収入から差し引かれる費用はかなり減るでしょう。

利益が出ていれば、年金のようにコンスタントに受け取れる収入になります。

節税対策になる

ワンルームマンションの購入費用は、減価償却の形で複数年に分けて計上でき、賃貸の管理委託料、固定資産税、建物分のローンの利息なども経費として計上できます。

経費として計上できる項目が多ければ、その分不動産所得にかかる所得税の軽減につながるでしょう。

また、相続税対策に活用することもできます。

資産を現金で持っていればそのまま課税対象になりますが、不動産は固定資産評価額に基づいて相続税が計算されるため、現金の場合よりも税額が低くなるケースがほとんどです。

 

ワンルームマンション投資のデメリット

ワンルームマンション投資にはさまざまなメリットがありますが、デメリットや注意しなければならない点も数多くあります。

デメリットをきちんと理解することがリスクの軽減につながるので、しっかり理解しておきましょう。

ここではワンルームマンション投資のデメリットと言える点を6つ紹介します。

 

空室の影響が大きい

ワンルームマンション投資の場合、他の不動産投資とは異なり1室だけのオーナーがほとんどです。

そのため、空室の影響が特に大きくなります。

空室になったら収入がゼロになりますが、借入金の返済はそれまでと同じくしなければなりません。

空室は数カ月続くこともあり得ます。

他の不動産投資と比べて空室によるマイナスの度合いは小さくて済みますが、利益も小さいため、マイナスが大きくなると挽回できなくなるかもしれません。

収支が赤字になりやすい

ワンルームマンション投資の収入は、礼金や更新料はない場合が多く、基本的に家賃収入のみです。

それに対して、支出は項目が多く、融資の返済、税金、保険料、管理費、修繕費など多岐に渡ります。

ワンルームマンションは賃料が安いため、支出がかさむと収支がマイナスになりやすいという点も大きなデメリットです。

空室リスクだけでなく、家賃滞納リスク、賃料下落リスク、災害リスクもあります。

災害リスクとは、台風や地震など予期せぬ災害によって物件が被害にあり、投資に利用できなくなるリスクのことです。

ワンルームマンション投資では元々利益が大きくないため、マイナスが大きくなると挽回できなくなってしまいます。

売却しにくい

ワンルームマンションは元々購入して住む人は稀で、賃貸で住んでいる人がほとんどという点が特徴です。

そのため、購入するのは社員寮として利用したい法人か、投資目的の個人に限られます。

投資という点で考えると、売りたいときに買い手が付きにくいうえに、売るタイミングもつかみにくいという点は大きなデメリットです。

利益が出ている間に売るのはもったいないと思っていると、売るタイミングを逃してしまうことも少なくありません。

利益が出なくなってきたワンルームマンションは、同じ投資家から見てもあまり魅力を感じないものなのでしょう。

売りたいときには物件の価値が下がっていて高値では売れなくなってしまいます。

保険代わりとしては不十分

事業用融資を受ける際に団体信用生命保険に加入するので、保険代わりになるという説明を受けることがよくありますが、生命保険として見ると効果が不十分です。

確かに、団体信用生命保険に加入していれば、返済途中に万が一のことがあっても、それ以降の返済は免除されるため、相続した人は家賃収入を全額受けることができます。

ローンの負担をせず、家賃収入を得られるようになるため、保険代わりというわけです。

何もなくローン返済が完了した場合も、物件を相続した人が家賃収入すべてを得られるため、保険代わりといわれます。

しかし、団体信用生命保険は、通常の生命保険とは違い、残された家族に保険金が支払われるわけではありません。

ワンルームマンションの家賃の家賃はそれほど高額ではないため、その収入だけで残された家族が生活することは難しいでしょう。

ローンの返済は免除されますが、物件を維持するための費用は引き続き必要です。

管理費や修繕費は、遺族が負担することになります。

その点を踏まえると、生命保険代わりとしては不十分と言わざるを得ません。

年金代わりにするのは難しい

ローン完済後は家賃収入が年金代わりになると言われることもあります。

しかし、30年、35年といった長期ローンを組んだ場合、完済する頃には物件価値が下落しているはずです。

築30年を超えた老朽マンションから得られる家賃収入はわずかでしょう。

マンションの耐用年数とローンの年数を考えると、年金となる前に大規模な修繕や建て替えが必要になる可能性の方が高いといいえます。

家賃収入が年金代わりになるまでに、管理費や修繕費として出ていく金額の方が大きくなる点は間違いなくデメリットです。

所得税の節税効果はそれほど大きくない

ワンルームマンションの家賃収入は不動産所得です。

不動産所得は給与所等と合算で総合課税されますが、株やFXの場合は申告分類課税なので合算することはできません。

不動産所得で赤字が出た場合は、損益通算で全体の所得が低くなるため、かかる税金が安くなる点をメリットととらえることはできます。

しかし、節税できるのは、ワンルームマンション投資が赤字のときだけです。

利益が出たときは合算されたものに税金がかかるため、税金も高くなります。

節税効果を感じられるのは、最初の1年目、2年目だけということも少なくありません。

 

ワンルームマンション投資が危険と言われる理由

ワンルームマンション投資にはデメリットだけでなくメリットもあります。

ではなぜ危険だと言われるのでしょうか。

実はワンルームマンション投資が危険だと言われる理由は1つではありません。

ここでは、危険だと言われる理由を4つに分けて解説します。

不動産投資全般として危険な理由

ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資には他の投資にはないリスクがあります。

たとえば、空室リスクや家賃滞納リスクは株やFXなどの金融商品にはありません。

老朽化による修繕リスク、賃料や不動産価値が下落するリスク、災害リスク、金利上昇リスクなども、不動産投資ならではのリスクです。

特に災害リスクはいつ発生するか予測しづらいうえに、事前に備えることも簡単ではありません。

これらリスクに備えるためには、余分な費用も必要です。

他の投資方法を選んだ方が余分な出費を抑えられることもあり、危険だと言われます。

他の不動産投資と比べて危険な理由

ワンルームマンション投資が、他の不動産投資と比べて危険が大きいと言われるのは、収入となる家賃が低いからです。

ワンルームマンションの家賃は高くても10万円前後までなので、さまざまな費用を差し引くとオーナーの手元に入る金額はかなり低くなります。

この収益性の低さが危険だと言われる理由の1つです。

また、ワンルームマンションのオーナーは投資物件に住んでいないことがほとんどなので、管理会社に任せっきりになりがちです。

ずさんな管理をしていても気付きにくい点も危険と言われる理由になります。

ワンルームマンションは入退去のサイクルが短いため、入退去のたびに修繕費や募集のための広告費などが必要ですし、そのたびに空室リスクを気にしなければなりません。

その点も危険と言われる大きな理由になるでしょう。

ワンルームマンション投資では1室だけのオーナーが多いこともあり、空室リスクの備えとして家賃保証（サブリース契約）を勧められることが少なくありません。

その際に、保証期間が想定よりも短い、保障金額が明らかに低いなど、悪い条件で契約を結んで損をするケースが多発しています。

最悪なのは、サブリース会社が倒産するケースです。

その場合は、家賃保証を受けられません。

逆ざやサブリースや悪質サブリースの被害に遭うケースが多いのも危険と言われることにつながっています。

新築ワンルームマンション投資が危険な理由

新築物件は高い賃料で貸せるため、儲かると思いがちですが、中古と比べると購入価格が高い点が大きなデメリットです。

ワンルームマンション投資はもともと収益性が低いため、初期投資額が大きいと、赤字がなかなか埋まりません。

しかも、新築物件はいつまでも新築であり続けるわけではなく、購入直後から価値が下落する一方です。

数年後には、当初予定していた賃料では貸し続けることができなくなります。

また、都心部の新築ワンルームは需要が絶えないと思いがちですが、実は違います。

開発が盛んな都心部では、新築のワンルームマンションは供給過多で、競合が多いため、想定していた通りの高い家賃では借り手がなかなか見つかりません。

結局、家賃を下げて貸し出すことになってしまいがちな点も、危険と言われる理由の1つです。

中古ワンルームマンション投資が危険な理由

中古と一口に言っても、築年数が浅いものからかなり古いものまでさまざまです。

古すぎる物件は旧耐震基準で建てられている可能性があるため、現在の耐震基準に合わせて改修が必要になります。

耐震基準はクリアで来ていても、ニーズに合わせてリフォームしなくてはならないケースも多いでしょう。

フルリフォームとまでは行かなくても、多くの設備を交換しなくてはならないかもしれません。

貸せるようにするまでに経費が多くかかれば、利益が出にくくなります。

また、中古物件は、安く購入できれば利回りが高くなるというメリットがありますが、立地が悪いと、空室がなかなか埋まりません。

 

ワンルームマンション投資の危険を減らす5つのポイント

ワンルームマンション投資にもメリットもあります。

どうしてもワンルームマンション投資をしてみたいというのであれば、リスクを最小限に抑える工夫をしましょう。

ワンルームマンション投資の危険を減らすには、次に挙げる5つのポイントを押さえることが欠かせません。

 

 不動産投資の仕組みを理解する

不動産投資で失敗する人の多くは、利益が得られる仕組みをきちんと理解していないようです。

ワンルームマンション投資で成功するために、というよりも失敗しないためには、まずは家賃収入がそのまま懐に入るわけではないことを理解する必要があります。

ワンルームマンション投資の仕組みを正しく理解すれば、利益を出せる賃料の設定ができ、適正な賃料でも需要がある物件選びもできるようになるでしょう。

何より、一定の収入を得るためにどれだけの費用が必要かわかれば、ワンルームマンション投資で利益を出すのがいかに難しいことに気付くはずです。

他の方法も含めて自分に合う投資商品を検討できるようにもなるでしょう。

立地選びを重視する

ワンルームマンション投資で利益を出し続けられるのは、好条件がそろった場合のみです。

ワンルームマンションを選んで住む人は、大学生と一人暮らしの社会人に限られているため、その人たちのニーズをしっかり把握したうえで、物件選びをしなければなりません。

ワンルームマンションの需要があるのは大学の近くか通勤の便がよい駅のすぐ近くです。

駅から離れた場所、大学から離れた場所の需要はほとんどありません。

家賃が高くても借り手が付きやすいエリアはさらに限定されます。

投資目的でワンルームマンションを選ぶなら、売るときも物件価値が下がりにくい場所を選ばなければならなりません。

新築よりも築浅の中古を選ぶ

新築物件は初期費用が高いので、デメリットが大きいのは先にも述べた通りです。

ワンルームマンションは入れ替わりが激しく、更新時に入れ替わるケースが多いという特徴があります。

新築物件で投資を始めても、2年目以降は中古物件として扱われ、賃料を下げざるを得ません。

新築ワンルームマンションで投資を始めた場合、初期投資額が高いため、黒字にするのが難しく、損をすることになります。

それに対して、中古物件には既に入居者がいたり、適正な家賃設定になっていたりすることが多く、新築物件に比べれば収益が出やすい状態です。

ただし、中古物件には、老朽化による修繕費の発生という理数があります。

その点を回避するためには、築浅の中古物件を選ぶことが有効です。

築浅であれば、修繕リスクは新築物件に近くなります。

立地条件がよければ、築浅の中古物件は需要が高いため、交通の便が良い駅近くの築浅中古物件に限定して探すのがおすすめです。

セールストークを鵜呑みにしない

ワンルームマンション投資のセールストークは、投資家を安心させてお金を引き出すためのものということを忘れてはいけません。

どんな魅力的なことを言われたとしても、必ず真偽を確かめる必要があります。

「多少赤字になっても、保険料を払っていると思えば大丈夫」「地方の物件は手ごろな価格で購入できて収益が上がりやすい」「節税になる」「将来年金になる」「家賃保証があるから何も心配はいらない」といった説明は疑ってかかりましょう。

一部正しい情報が含まれていても、実際に調べてみると、大げさな表現になっていることよくあります。

経費をリストアップしてみたり、利回りを自分で計算してみたりして、言われていることが本当なのか確認することが大事です。

管理を丸投げしない

投資目的の物件を自分で管理するのは面倒なため、管理会社に委託するケースが多いのは確かです。

管理をプロに委託することも悪いとは言いません。

しかし、どのような管理が行われているかを確認して、支払っている管理費が妥当であるかをチェックすることは必要です。

ずさんな管理が行われていると、空室リスクにつながり、割高な管理料を支払っていると、利益が出にくくなります。

空室リスクを回避するために、サブリース契約を組む場合も丸投げは厳禁です。

逆ざやサブリース契約を結んでしまったり、サブリース会社が途中で倒産してしまったりすると、利益が出ないだけでなく、大きな負債を抱えることになりかねません。

 

リスクを理解して自分に合う方法を選ぶことが大事

ワンルームマンション投資が、決して誰でもできるような簡単な投資方法ではないということがわかったことでしょう。

資産運用の方法はほかにもたくさんあります。

将来のためにお金を増やしたいのであれば、複数の資産運用方法についてよく勉強し、自分に合う方法を選ぶことが何よりも大切です。

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