節税を目的にマンション購入する前に知っておくべき知識｜税制メリットとリスクをわかりやすく解説

毎月の給与明細や源泉徴収票を見て、税金の多さに驚いた経験がある人も多いでしょう。

住宅購入の資金援助の話や、マンション投資で還付金が戻ったという話を聞くと、節税に関心を持つのは自然なことです。

実際、マンション購入による節税は、居住用か投資用かで仕組みが大きく異なります。

目先の還付金や「節税になる」という言葉だけで判断すると、思わぬ負担が生じることもあります。

本記事では、マンションを購入する前に知っておくべき知識や、節税の仕組み、税制面でのメリット・デメリットをわかりやすく解説します。

マンション購入が節税になる内容は用途で異なる

マンション購入による節税は、居住用か投資用かで中身が大きく変わります。

どちらも「税金が安くなる」という点では共通していますが、使える制度や仕組みはまったく別物です。

自分が住むためなのか、貸して収入を得るためなのかをはっきりさせることが、節税を考える第一歩になります。

居住用にマンション購入した場合

自分や家族が住むためにマンションを購入すると、住宅ローン控除や住宅取得資金の贈与の特例といった制度を利用できます。

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高に応じて所得税や住民税が軽減される仕組みで、会社員や自営業の人でも対象になります。

また、親や祖父母から購入資金の援助を受ける場合でも、一定の条件を満たせば贈与税がかからない、または大きく抑えられる制度があります。

これらをうまく使えば、住宅購入にかかる実質的な負担を減らすことができます。

投資目的でマンション購入した場合

投資用マンションでは、家賃収入からローンの利息や管理費、修繕費などを経費として差し引くことができます。

収入より経費が多い場合は赤字になり、その赤字を給与などほかの所得と合算することで、所得税や住民税が下がる可能性があります。

さらに、不動産は現金よりも相続税の評価額が低くなりやすいため、将来の相続税対策としても使われることがあります。

ただし、空室が続いたり修繕費がかさんだりすると、節税どころか手元のお金が減ることもあります。

税金だけでなく、家賃収入や支出のバランスを考えた運用が重要です。

【居住用】住宅ローン控除で所得税を節税

住宅ローン控除は、会社員や自営業の人など多くの人が使える、居住用マンション購入時の代表的な節税制度です。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、住宅やその敷地を購入するために借りた住宅ローンの年末残高（借入限度額を上限）×0.7％を所得税から控除でき、控除しきれない分は住民税から一定額まで控除できる制度です。

新築マンションだけでなく、中古マンションでも、一定の条件を満たせば利用できます。

新築住宅等は控除期間が最長13年間となるため、長期にわたって税負担を軽減できる点が特徴です。

控除の対象となる借入額の上限は、入居年（適用年）や住宅の性能、世帯の条件によって異なります。

たとえば、長期優良住宅や低炭素住宅など性能の高い新築住宅では、子育て世帯や若者夫婦世帯の場合は最大5,000万円、それ以外の世帯でも4,500万円までが対象になります。

ZEH水準の省エネ住宅や省エネ基準適合住宅でも、条件に応じて3,000万円〜4,500万円まで控除の対象となります。

中古住宅の場合は、住宅の性能に応じて2,000万円〜3,000万円が上限となり、控除期間は原則10年間です。

毎年の税金が直接減るため、住宅を購入した後の家計の負担を抑えやすくなります。

最初の年は確定申告が必要ですが、会社員の場合は2年目以降、年末調整で手続きできます。

新築／既存等	住宅の環境性能等	借入限度額	控除期間
新築住宅 買取再販	長期優良住宅・低炭素住宅	子育て世帯・若者夫婦世帯：5,000万円 その他の世帯：4,500万円	13年間
	ZEH水準省エネ住宅	子育て世帯・若者夫婦世帯：4,500万円 その他の世帯：3,500万円
	省エネ基準適合住宅	子育て世帯・若者夫婦世帯：4,000万円 その他の世帯：3,000万円
既存住宅	長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅	3,000万円	10年間
	その他の住宅	2,000万円

参考：国土交通省  住宅ローン減税

住宅ローン控除を受けるための要件

住宅ローン控除を利用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。

まず、自分や家族が実際に住むための住宅であることが前提となり、投資用や別荘は対象になりません。

また、住宅の床面積は原則50㎡以上（※新築で40㎡以上50㎡未満の場合でも、合計所得金額1,000万円以下など一定要件を満たせば対象）で、控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下であることが求められます。

住宅ローンについても、返済期間が10年以上であることが条件です。

さらに、住宅の引き渡しや工事完了から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き居住していることや、建物が昭和57年（1982年）1月1日以後に建てられている、もしくは現行の耐震基準を満たしていることも必要になります。

これらの条件を満たしていないと控除が受けられないため、物件を選ぶ段階でしっかり確認しておくことが大切です。

参考：国土交通省  住宅ローン減税

住宅ローン控除を上手に活用するポイント

住宅ローン控除をきちんと受けるには、確定申告や年末調整を忘れずに行うことが基本です。

控除には上限があるため、借入額や返済期間によって、どれくらい税金が戻るのかを事前に計算しておくと安心です。

また、金利の低い住宅ローンを選ぶことで、税金だけでなく返済総額も減らせます。

節税とローンの条件をセットで考えることで、マンション購入後の家計をより安定させやすくなります。

【居住用】住宅取得等資金の贈与の特例

両親や祖父母からお金の援助を受けてマンションを購入する場合、この特例を使えば贈与税を大きく抑えられます。

若い世代にとっては、自己資金が足りない部分をカバーしながら、税金の負担を減らせる重要な制度です。

住宅取得等資金とは？

住宅取得等資金とは、マイホームの新築やマンションの購入、リフォームなどのために使うお金のことです。

父母や祖父母などの直系尊属から受け取った資金でも、住宅の取得や改修に使う場合は、この特例の対象になります。

この制度を使うと、もらったお金のうち、質の高い住宅なら最大1,000万円、一般的な住宅なら最大500万円までが贈与税の対象外になります。

ただし、自分や家族が住むための住宅に限られ、投資用の不動産購入には利用できません。

実際に住宅の取得に使ったことを確認するため、売買契約書などの書類の提出も必要になります。

参考：国土交通省  住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

住宅取得等資金の贈与の特例を受けるための要件

この特例を利用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。

まず、贈与を受ける時期が決められており、令和6年1月1日から令和8年12月31日までに親や祖父母など直系尊属から資金を受け取っていることが条件になります。

もらう人の所得にも制限があり、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下でなければなりません。

購入する住宅についても条件があり、床面積は原則50㎡以上ですが、一定の場合は40㎡以上でも対象となります（※所得要件など条件付き）。

さらに、非課税枠が大きくなる「省エネ等住宅」として扱われるには、新築住宅や既存住宅、増改築について、それぞれ省エネ性能や耐震性などの基準を満たしている必要があります。

これらの条件を満たしていない場合は非課税が適用されないため、贈与を受ける前に住宅の仕様やスケジュールを確認しておくことが重要です。

参考：国土交通省  住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

住宅取得等資金の贈与の特例を利用する際のポイント

特例の対象となるのは、自分や家族が実際に住む住宅に限られ、投資用の不動産購入には使えません。

また、住宅の購入に使ったことを確認するため、売買契約書や住宅性能を証明する書類などを提出する必要があります。

要件を満たさないと特例が使えなくなるため、不安がある場合は早めに専門家へ相談することをおすすめします。

【居住用】節税になるその他の税金

居住用マンションにかかる税金には、購入時・保有中・相続時などさまざまな種類があり、居住用であることで税負担が軽くなるケースがあります。

 

相続税

居住用のマンションは、現金や預金よりも相続税の評価額が低くなることが多く、相続税を抑えやすい資産です。

さらに、自宅として使っていた不動産であれば「小規模宅地等の特例」が使える場合があり、土地の評価額が大きく下がることもあります。

この特例を使えるかどうかで相続税の額が大きく変わるため、将来の相続も意識して住まいを選ぶことが大切です。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点でマンションを所有している人にかかる税金です。

税額は、市区町村が決めた固定資産税評価額をもとに計算されます。

新築の住宅や省エネ性能の高い住宅では、一定期間、固定資産税が軽減される制度があります。

築年数が経つと建物の評価額は下がっていきますが、その分、修繕やメンテナンス費用がかかる点も考慮しておく必要があります。

登録免許税

登録免許税は、マンションの名義を自分にしたり、住宅ローンの抵当権を設定したりするときにかかる税金です。

居住用の住宅で一定の条件を満たす場合、税率が低くなる特例があり、投資用物件よりも負担が軽くなります。

ただし、住宅ローンを組む場合は、所有権の登記とは別に抵当権の登記も必要になるため、登記費用全体でいくらかかるのかを事前に確認しておくと安心です。

不動産取得税／都市計画税

不動産取得税は、マンションを購入したときに一度だけかかる税金で、居住用住宅には控除や軽減措置があります。

条件を満たせば税額が大きく下がることもありますが、購入後しばらくしてから請求が来るため、資金の準備をしておくことが大切です。

都市計画税は、都市計画区域内にある不動産にかかる税金で、固定資産税と一緒に毎年支払います。

こちらも居住用であれば軽減される場合があるため、購入前に市区町村で確認しておくと安心です。

【投資目的】損益通算で所得税を節税

投資用マンションでは、家賃収入から管理費や修繕費、ローン利息などの経費を差し引いた「不動産所得」によって税金が計算されます。

この不動産所得が赤字になった場合、給与など他の収入と合算して税金を計算できるため、所得税や住民税を抑えられる仕組みがあります。

損益通算とは？

損益通算とは、不動産投資で出た赤字を、給与などほかの収入と合算して、税金がかかる所得を減らせる仕組みです。

たとえば、マンション経営で赤字が出た場合、その分だけ給与所得と相殺できるため、結果として所得税や住民税が安くなることがあります。

ただし、赤字になるということは実際の収支も悪化している可能性があるため、税金だけを目的に無理な運用をするのは避ける必要があります。

関連記事
不動産所得と損益通算の仕組みとは？節税効果から注意点まで解説

減価償却費とは？

減価償却費は、建物や設備の価値が年々下がることを費用として計上できる仕組みです。

実際にお金が出ていかなくても経費として扱えるため、不動産所得を計算するときに利益を圧縮しやすくなります。

マンション投資では建物部分の割合が大きい場合、減価償却費の影響も大きくなりやすいですが、将来売却するときに税金が増えることもあるため、短期的な節税だけで判断しないことが大切です。

関連記事
不動産所得がマイナスでも大丈夫？仕組み・原因・対策をわかりやすく解説

経費計上できる項目

投資用マンションでは、管理費や修繕積立金、ローンの利息、火災保険料など、必要性が認められる支出は経費に計上できます。

これらを差し引くことで、不動産の利益が小さくなり、税金の負担を抑えやすくなります。

ただし、すべての支出が経費になるわけではなく、私的な支出を含めることはできません。

どこまでが経費として認められるのかを正しく理解しておくことが重要です。

節税目的でマンション投資するのはNG

節税だけを目的にマンション投資を始めてしまうと、本来見るべき収益性やリスクを正しく判断できなくなる恐れがあります。

投資である以上、税金よりもまず「きちんと儲かるか」「長く続けられるか」を考えることが欠かせません。

節税はあくまでも副次的なメリット

投資用マンションの本来の目的は、家賃収入を得て資産を増やしていくことです。

税負担が軽くなるのはうれしい効果ですが、節税が主な目的になってしまうと、物件の立地や需要、将来的な資産価値といった大切なポイントを見誤りやすくなります。

長く安定して運用するためには、節税よりも「安定して家賃収入を得られるか」を重視することが重要です。

収益性とキャッシュフローを重視する

マンション投資では、家賃収入がローン返済や管理費、修繕費などを上回るかどうかが大切です。

空室が続いたり、家賃が下がったりすると、毎月のローン返済や諸費用の支払いが負担になることもあります。

購入前に、家賃が下がった場合や空室が出た場合も想定して、無理のないキャッシュフローになっているかを確認しておきましょう。

金利上昇のリスクも考慮する

変動金利でローンを組んでいる場合、将来金利が上がると毎月の返済額が増える可能性があります。

返済額が増えると、手元に残るお金が減り、投資を継続しにくくなることがあります。

今より金利が上がった場合でも支払いを続けられるかを事前に計算しておくことで、無理のない投資計画を立てやすくなります。

まとめ

マンション購入で活用できる節税策は多岐にわたりますが、居住用・投資用それぞれのメリットとリスクを理解し、将来を見据えた計画を立てたうえで選択することが大切です。

マンションを購入して節税を図るには、住宅ローン控除や住宅取得等資金の贈与税の特例、損益通算などを正しく利用することが求められます。

ただし、いずれの方法にも要件や期限があり、投資用の場合は空室リスクや金利変動リスクにも備える必要があります。

資産価値とライフプランを踏まえ、無理のない計画を立てることが成功のカギです。

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