サラリーマン大家は儲からないって本当？初心者が知るべき理由と成功への対策を解説

サラリーマンとして働きながら副収入を得ようと、不動産投資を始める人が増えています。

いわゆる「サラリーマン大家」は、安定収入を維持しながら資産形成を進められる手段として人気ですが、一方で「結局儲からない」「赤字になる」という声も少なくありません。

実際、家賃収入や資産価値の上昇といったメリットがある反面、空室リスクやローン返済、維持費などの負担が大きく、思ったように利益を得られないケースもあります。

本記事では、「サラリーマン大家は本当に儲からないのか？」という疑問に対し、失敗例・成功例の両面から現実をわかりやすく解説します。

「サラリーマン大家は儲からない」と言われる理由

「サラリーマン大家は儲からない」と耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか。

その背景には、不動産投資ならではのリスクや思い通りにいかない現実があります。

まずは、なぜ「儲からない」と言われるのか、その主な理由を紹介します。

 

空室リスクがある

部屋が空いたままだと、家賃収入はゼロになってしまいます。

空室期間が長引けば、その間もローンの返済や管理費を自分で払う必要があり、赤字になることも。

できるだけ人が集まりやすい駅近や生活に便利な立地を選ぶことで、空室リスクを減らすことができます。

賃料の下落リスクがある

たとえ入居者がいても、周辺に新しい物件が増えたり、地域の人気が落ちたりすると、家賃を下げざるを得ないことがあります。

収入が減るとローンの返済や経営計画に影響が出るため、購入前にそのエリアの「将来の家賃相場」を調べておくことが大切です。

人口の動きや再開発の予定をチェックしておきましょう。

短期的な利益は得られない

不動産投資は「すぐに儲かる」ものではありません。

家賃収入で利益を出すには、長く安定して入居してもらうことが前提です。

短期で大きく稼ごうとすると、無理なローンを組んだり、リスクを見落としたりして失敗しやすくなるので注意が必要です。

入居者トラブルが発生する

賃貸経営では、家賃の滞納や騒音、近隣トラブルなど、思わぬ問題が起きることもあります。

自分で対応するのは大変ですが、管理会社に委託すれば代わりに対応してくれます。

ただし、その分の管理費がかかる点は理解しておきましょう。

ローン返済の負担が大きい

サラリーマンは安定した収入があるとはいえ、借入額が大きいと返済の負担は軽くありません。

さらに、金利が上がると返済額が増えることもあります。

「家賃が多少下がっても返済できるか」を目安に、余裕のある計画を立てることが大切です。

想定外の修繕費が発生する

建物は年数がたつと、壁や水回りなどが劣化して修理が必要になります。

タイミングが重なると、数十万円〜数百万円の費用がかかることもあります。

日ごろから物件の状態をチェックし、修繕のためのお金を積み立てておくと安心です。

サラリーマン大家は本当に儲からない？メリットは？

「サラリーマン大家は儲からない」と言われることもありますが、実際にはたくさんのメリットがあります。

たしかに不動産投資にはリスクもありますが、きちんと知識をつけて計画的に運用すれば、安定した収入を得ることも可能です。

以下では、具体的なメリットを紹介します。

不動産投資のメリット

 

不動産投資の一番の魅力は、毎月の家賃収入で安定したお金の流れ（キャッシュフロー）が作れることです。

景気の変動に強く、インフレ（物価上昇）への備えや、将来の相続対策にも役立ちます。

また、ローンを少しずつ返していくうちに、物件そのものが自分の資産として残るのも大きなポイントです。

長期的に見れば、家賃収入を得ながら資産を増やせる「貯蓄と収入の両立」ができる投資方法と言えます。

サラリーマンが大家になるメリット

 

サラリーマンには「安定した収入がある」という信用力があります。

この信用力があるおかげで、銀行などの金融機関から融資を受けやすく、物件購入のチャンスが広がります。

さらに、給与とは別に家賃収入が得られるため、収入源を増やす「リスク分散」にもなります。

将来の老後資金づくりや、万が一の時の生活の支えとしても心強い存在になるでしょう。

「儲かるサラリーマン大家」になるポイント

サラリーマンとして働きながら不動産投資で収益を得るには、物件選びや資金計画、運営の仕方などをしっかり考えておかないと、思わぬトラブルや赤字につながることもあります。

以下のポイントを押さえて、不動産投資を検討してみましょう。

 

不動産投資の知識を身に付ける

不動産投資では、物件の選びかた、ローン（融資）の仕組み、契約や法律など、知っておくべきことがたくさんあります。

「どのエリアが人気なのか」「信頼できる管理会社はどこか」などを勉強しておけば、トラブルや失敗を防ぎやすくなります。

最近では、初心者向けのマネーセミナーや不動産投資講座もあるので、まずは基礎を身につけるところから始めましょう。

投資の目的とゴールを設定する

「老後のために安定収入を得たい」のか、「数年で利益を出して売却したい」のかによって、選ぶ物件や投資スタイルは大きく変わります。

最初に「目的」と「ゴール」をはっきり決めておくことで、判断に迷ったときの指針になり、ブレない投資ができます。

無理のない投資計画を策定する

空室が続いたり、家賃が下がったりした時でもローンの支払いを続けられるかどうかを、あらかじめシミュレーションしておきましょう。

また、金利が上がった場合の返済額も試算しておくと安心です。

「毎月の支出を引いても手元にお金が残るか」を目安に、無理のない計画を立てることが大切です。

賃貸需要の高いエリアを選ぶ

どんなによい物件でも、借りたい人がいなければ収益は出ません。

駅に近い場所や大学・オフィス街の近くなど、常に人の動きがあるエリアを選ぶことで、空室リスクを減らすことができます。

また、将来的な再開発の計画や人口の増減なども確認しておくと、長く安定して収入を得やすくなります。

物件の高値掴みを避ける

「今すぐ契約しないと売れてしまいます！」という営業トークに焦って契約してしまうと、相場より高く買ってしまうことがあります。

不動産投資で利益を出すには、「安く買って、長く運用する」ことが基本です。

購入前には、周辺の家賃相場や過去の売買価格をチェックし、複数の物件を比較してから決めるようにしましょう。

冷静に判断できる人ほど、結果的によい物件をつかみやすくなります。

サラリーマン大家になる際の注意点

サラリーマンは安定した収入があるため融資を受けやすいという強みがありますが、その分、営業トークや「節税できる」という言葉に惑わされて失敗してしまうケースも少なくありません。

不動産投資を始める前には、以下で挙げる注意点を十分に理解しておきましょう。

 

新築ワンルームマンション投資は慎重に

新築マンションは見た目もきれいで人気がありますが、購入価格が高いためローンの返済額が大きくなりやすい点に注意が必要です。

また、数年たてば「中古」となり、家賃相場が下がったり、売却価格が思ったより低くなったりすることもあります。

新築にはメリットもありますが、利回り（投資に対する利益の割合）を重視するなら、中古物件も視野に入れて比較してみるとよいでしょう。

節税効果ばかりに注目しない

「不動産投資で節税できる」とよく言われますが、実際は注意が必要です。

たしかに減価償却や損益通算などを活用すれば一時的に税金を抑えられますが、支出が増えてしまうと手元に残るお金が減り、結果的に赤字になることもあります。

節税の数字だけを見るのではなく、「実際に毎月どれだけお金が残るか」をしっかり確認することが大切です。

関連記事
不動産所得と損益通算の仕組みとは？節税効果から注意点まで解説

不動産会社の営業トークをうのみにしない

「この物件は必ず儲かります！」「空室はほとんど出ません！」といった言葉には要注意です。

営業担当者には販売目標があるため、物件のよい部分ばかりを強調することもあります。

複数の不動産会社から話を聞き、立地や周辺の家賃相場を自分で調べることで、冷静に判断できるようになります。

焦って契約せず、比較・検討を重ねることが成功への近道です。

管理会社の選択も重要項目

不動産投資では、入居者募集やトラブル対応などを管理会社に任せることが多く、どの会社を選ぶかがとても重要です。

管理が行き届いていないと、空室が増えたりトラブル対応が遅れたりして、結果的に損をしてしまうこともあります。

費用だけでなく、「どんな対応をしてくれるか」「報告体制がしっかりしているか」を比較し、信頼できる管理会社を選びましょう。

サラリーマン大家の始め方

不動産投資を始める前に正しい手順を理解し、事前に計画を立てておけば、本業を続けながらでも安定した不動産経営が可能です。

以下では、サラリーマン大家としてスタートするまでの流れをわかりやすく紹介します。

 

セミナー等に参加し情報を収集する

まずは、初心者向けのマネーセミナーや不動産投資セミナーに参加して、基礎知識を身につけましょう。

不動産投資の仕組みやメリット・リスク、法律関係などを学んでおくと、後から困る場面を減らせます。

本や動画だけでなく、複数のセミナーや専門家の話を聞くことで、偏りのない正確な情報を得られます。

自己資金と資金計画を用意する

どのくらいの自己資金を準備できるか、毎月どのくらい返済できるかを明確にしましょう。

頭金を多く入れるほどローンの返済は楽になりますが、生活に負担が出ない範囲で計画することが大切です。

無理に高額な物件を狙うのではなく、長く安定して運用できる投資規模を目指しましょう。

金融機関に融資の相談をする

資金計画がまとまったら、銀行や信用金庫などに融資の相談をしてみましょう。

金利や返済期間、審査基準は金融機関ごとに違うため、複数の銀行を比較するのがポイントです。

サラリーマンは安定収入があるため、融資に有利です。

自分の投資計画や物件の強みをしっかり伝えましょう。

投資目的に合った物件を選択する

「長期的に資産を育てたい」のか、「家賃収入を重視したい」のかによって、選ぶ物件は変わります。

立地・築年数・設備・将来のエリア価値などをチェックして、自分の目的に合う物件を選びましょう。

一人で判断が難しい場合は、不動産コンサルタントや信頼できる会社に意見を聞くのもおすすめです。

融資の事前審査と本審査を申し込む

購入したい物件が決まったら、金融機関に「事前審査」を申し込みます。

この段階で融資可能額や条件を確認し、問題がなければ「本審査」へ進みます。

本審査では書類の不備や情報不足で手続きが止まることもあるため、必要書類は正確にそろえておきましょう。

売買契約を締結する

融資の目処が立ったら、物件の説明（重要事項説明）を受け、内容に納得できたら売買契約を結びます。

契約時には印紙税や仲介手数料などの費用が発生するため、資金の準備を忘れずに。

契約内容に疑問がある場合は、その場で質問して必ず納得してから署名・押印しましょう。

決済／引き渡しを完了する

契約が終わったら、売主・買主・仲介会社・金融機関が集まり、代金の支払いと物件の引き渡しを行います。

このとき融資が実行され、名義が正式に自分に移ります。

最後に諸費用の精算を済ませたら、物件はあなたの所有となります。

賃貸経営をスタートする

引き渡しが完了したら、いよいよ賃貸経営の始まりです。

入居者募集や家賃設定を行い、管理会社と協力しながら運営を進めていきましょう。

空室を減らすには、写真や内装を工夫して「住みたい」と思ってもらうことが大切です。

入居後も設備の点検や家賃相場の見直しを定期的に行い、安定した収益を維持しましょう。

確定申告を忘れずに行う

不動産から得た家賃収入は、毎年の確定申告で申告が必要です。

ローン金利や修繕費などの経費をしっかり記録しておけば、税金を抑えられることもあります。

会社に知られたくない場合は、住民税の徴収方法（普通徴収）を選べば一定の配慮が可能です。

ただし、勤務先のルールに反しないよう、事前に確認しておきましょう。

サラリーマン大家に関するQ&A

サラリーマン大家に関して気になる疑問や不安点をQ&A形式でまとめました。

リスクやトラブルを回避するため、物件の購入前によく理解しておきましょう。

不動産投資をするサラリーマンがカモにされる理由は？

不動産投資に関する知識が乏しいまま営業トークを信じ込み、高値で物件を購入してしまうケースが多いからです。

余裕のあるサラリーマンは融資が受けやすい分、不動産会社から狙われやすいとも言われています。

根拠やデータをしっかり確認し、冷静に判断することが大切です。

サラリーマンが不動産投資をしたら会社にバレる？

給与以外に所得があれば住民税などの徴収方法で会社に知られる可能性があります。

ただし就業規則によっては副業が禁止されていない場合もあり、事前に社内ルールを確認しておくと安心です。

万が一副業規定に抵触する場合には、投資方法や資金計画を相談するなど、別の対策が必要になるでしょう。

サラリーマンが不動産投資をしても節税にならない？

家賃収入が出てくると、必ずしも節税メリットだけが得られるわけではありません。

減価償却や損益通算で税額が軽減できても、それ以上に支出が大きい場合にはキャッシュフローがマイナスになる恐れがあります。

表面上の損益だけでなく、実際に手元に残るお金を把握することが肝要です。

サラリーマン大家が経費にできるものは？

ローン金利や管理費、修繕費、広告費、そして物件の減価償却などが主な経費項目です。

それらを適切に計上することで、課税対象所得を圧縮できる可能性があります。

ただし経費として認められるかは税法上のルールに基づくため、詳細は税理士や専門家に確認しながら進めると安心です。

関連記事
不動産投資における雑費の目安とは？計上できる費用と注意点を解説

不動産投資はどんな物件から始めるのがいい？

初心者の方は比較的リスクが低く、安定した需要が見込める中古や築浅物件から始めると良いでしょう。

立地が良い物件であれば、空室リスクや賃料下落の影響を受けにくいため、運営が安定しやすい傾向にあります。

市場動向を見極めつつ、利回りだけでなく将来的な資産性も考慮することが大切です。

まとめ

サラリーマン大家が「儲からない」と言われる背景には、空室や賃料の下落など多岐にわたるリスクが存在することが大きな理由です。

しかし、正しい知識を身に付け、無理のない投資計画を立てれば、家賃収入を得ながら将来的な資産を築くことも十分に可能です。

融資が通りやすいというサラリーマンのメリットを活かすと同時に、営業トークや節税ばかりにとらわれず、収益とリスクをしっかり見極めるようにしましょう。

結果として、堅実な長期投資の手段として、不動産投資が大きな力を発揮する可能性があります。

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