ワンルームマンション投資の節税効果とは？メリット・注意点を初心者向けにわかりやすく解説

ワンルームマンション投資は、給与所得との損益通算や減価償却、ローン利息などを経費として計上できる仕組みから、節税効果が期待できる投資法として注目されています。

とくに所得税・住民税の負担が大きい高収入の会社員にとっては、手取りを増やしながら将来の資産形成につなげられる点が魅力です。

 一方で「本当に節税になるの？」「節税だけを目的にして損はしない？」といった不安もつきまといます。

物件選びや融資条件を誤ると節税効果が限定的になったり、空室や売却時の損失といったリスクが生じることもあるからです。

 本記事では、ワンルームマンション投資で節税がどのように成立するのか、その仕組みや効果が出やすいケース・出にくいケースをわかりやすく解説します。

ワンルームマンション投資で節税ができる仕組み

ワンルームマンション投資が節税につながる理由は、損益通算や経費計上、減価償却といった制度を活用できる点にあります。

以下では代表的な仕組みと、どの税金で効果が期待できるのかを詳しく解説します。

 

損益通算による節税

不動産投資で赤字が出た場合、その損失を給与所得など他の所得と相殺できるのが損益通算です。

ローン利息や管理費などで収支がマイナスになれば、その分所得税や住民税が軽減される可能性があります。

経費計上による節税

ワンルームマンション投資では、管理費や修繕費、ローン利息、仲介手数料、広告費など幅広い支出を経費にできます。

これらを計上することで不動産収支が赤字に近づき、損益通算による節税効果をさらに高められます。

ただし、正確な経費算出や領収書の管理は欠かせないため、日頃から記録を徹底することが大切です。

減価償却による節税

減価償却とは、建物や設備の価値が年数とともに減るとみなし、その分を毎年経費にできる制度です。

実際には現金支出を伴わずに経費化できるため、家賃収入があっても帳簿上の利益を抑えることができます。

構造や築年数によって償却期間は異なるため、物件購入時には価格内訳を確認し、適切に活用することが欠かせません。

節税可能な税金の種類

ワンルームマンション投資は、所得税や住民税だけでなく、相続税や贈与税でも有利に働く可能性があります。

現金より不動産の評価額が低くなる傾向があるため、税負担を抑える効果が期待できるのです。

以下で代表的な税金と、節税のポイントを紹介します。

 

所得税

所得税は、高い所得税率が適用される層ほど節税効果が大きくなります。

損益通算や減価償却で会計上の利益を引き下げることで、結果的に課税所得を抑えることができます。

とくに高収入のサラリーマンにとって、ワンルームマンション投資が節税を含む総合的な投資戦略の一部になり得るのはこのためです。

損益通算については、こちらの記事で解説をしています。
不動産所得と損益通算の仕組みとは？節税効果から注意点まで解説

住民税

住民税は所得に連動して課される税金であり、所得税と同様に課税所得が小さくなれば軽減が期待できます。

確定申告で赤字を申告し、所得が減れば翌年度の住民税負担が減る点は見逃せません。

とくに大都市圏で働く高年収層の場合、住民税額の節約も大きくなる可能性があります。

相続税

現金や預金をそのまま相続するよりも、不動産の形で相続するほうが評価額が低くなるケースが多いとされています。

ワンルームマンションを相続する場合、道路付けなどの条件によりさらに相続税評価額が下がることもあります。

将来的に資産を次世代に残すことを考えるならば、早い段階から相続税も視野に入れた投資計画を検討するとよいでしょう。

贈与税

贈与税にも同様に、現金より不動産の評価が低いことで有利になる側面があります。

親が子に資産を移転する際、ワンルームマンションのように比較的小規模な不動産を贈与すれば、結果的に贈与税の軽減が期待できるでしょう。

ただし、贈与するタイミングや評価額の計算方法については専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

節税効果が出にくい人の特徴

ワンルームマンション投資で「節税できる」と聞くと魅力的に感じますが、実はすべての人に大きな効果があるわけではありません。

年収や物件の種類、ローンの組み方によっては、思ったほどの節税メリットが得られないケースもあります。

以下では、節税効果が小さくなりやすい人の特徴を解説します。

 

給与所得が少ない人（税率が低い層）

所得が少なく税率が低い人は、そもそも払っている税金の額が少ないため、仮に不動産投資で赤字を出しても節税効果は限定的です。

ローンを組んで投資額を増やしても、大きな税金メリットを得られない場合が多いので、将来の収支をしっかりシミュレーションしてから判断することが大切です。

物件の収支が黒字になっている人

家賃収入がローン返済や管理費を上回って黒字になると、損益通算（赤字と他の収入を相殺する仕組み）は使えません。

黒字は投資としては望ましい状態ですが、「節税」という視点ではあまりメリットを得られない点に注意が必要です。

建物価格割合が低い中古ワンルームを購入した人

中古物件では「土地」と「建物」の価格割合によって、減価償却（建物の価値を少しずつ経費にできる仕組み）の金額が決まります。

土地の評価が高い物件は建物部分の割合が小さくなり、経費にできる金額が減るため、節税効果は小さくなりがちです。

購入前に「建物価格がどのくらいの割合を占めているか」を必ず確認しましょう。

節税ばかり意識して投資判断をしている人

節税は投資のメリットのひとつにすぎません。

立地や需要、将来の売却価値などを無視して「節税になるから」と物件を買うと、空室リスクや売却時の損失に直面することもあります。

節税効果に偏った判断をせず、資産価値や収益性も含めてトータルで考えることが大切です。

節税効果が出やすい人の特徴

ワンルームマンション投資で大きな節税効果を得やすいのは、いくつかの条件を満たしている人です。

とくに「税率が高い人」や「経費を大きく計上できる物件を持っている人」はメリットを感じやすいでしょう。

以下では具体的にどのような人が節税効果を得やすいのかを紹介します。

 

給与所得が比較的高いサラリーマン

収入が多い人ほど税率も高いため、不動産投資の赤字を給与と相殺したときの効果が大きくなります。

つまり、税率が高いほど節税で戻ってくる金額も増え、実質的な手取りアップにつながります。

安定収入を得ながら節税もしたいサラリーマンにとって、ワンルームマンション投資は相性がよい投資方法です。

購入初期の経費や減価償却が大きい物件を所有している人

新築や築浅の物件は建物の価値が高く、その分減価償却費として計上できる額も多くなります。

また、購入初期にはローン手数料や不動産取得税などもかかるため、これらを経費に計上できる点もメリットです。

ただし、新築は購入価格が高いため、将来の収支もあわせてシミュレーションしておく必要があります。

不動産収支が赤字になりやすいローン条件で購入している人

ローン返済や管理費が家賃収入を上回ると赤字になり、その赤字を給与と相殺することで大きな節税効果が得られます。

とはいえ、赤字が続けば手元資金を圧迫するリスクもあるため、返済計画や入居率をしっかり見込める物件を選ぶことが重要です。

短期的には赤字で節税し、将来的に収支が黒字化するのが理想的なパターンです。

確定申告をしっかり行える人

節税を最大限活かすには、経費や減価償却の申告漏れを防ぐことが欠かせません。

家賃収入やローン利息、管理費はもちろん、細かい経費もしっかり記録しておくことが大切です。

会計ソフトを活用したり、税理士に相談したりして正しく申告できる人は、節税効果をしっかり受けられるでしょう。

節税目的のワンルーム投資で注意すべきリスク

「節税できるから」という理由だけでワンルームマンション投資を始めてしまうと、思わぬリスクに直面することがあります。

不動産投資の本質はあくまで資産形成や収益確保であり、節税はその副次的なメリットにすぎません。

法律の改正によって税制が変わる可能性もあるため、長期的な視点で冷静にリスクを見極めることが大切です。

 

節税効果は一時的

ワンルームマンション投資の節税効果が大きいのは、購入して間もない時期です。

なぜなら、減価償却費を多く計上できるのは初期の数年間に限られるからです。

年数が経過すると経費として計上できる額が減り、節税効果は小さくなります。

「最初の数年だけのメリット」と割り切り、長期運用を見据えた収支計画を立てておきましょう。

空室リスクや家賃下落で逆に赤字が拡大する

どんなに節税を見込んでも、家賃収入が安定しなければ意味がありません。

入居者が見つからず空室が続いたり、周辺の家賃相場が下がったりすると、毎月の収支は大きく悪化します。

ローン返済や管理費といった固定費は変わらないため、赤字が膨らむリスクがあります。

投資を始める前に、物件の立地や需要をしっかり調査しておくことが欠かせません。

売却時に利益が出れば課税される可能性がある

将来的に物件を売却する際、もし売却益（キャピタルゲイン）が出れば譲渡所得税が課されます。

これにより、これまでに損益通算で得た節税分が結果的に相殺されるケースもあります。

短期的に値上がりして売却する場合ほど課税額が大きくなることがあるため、出口戦略も踏まえた計画が必要です。

節税ありきの投資は「失敗の典型例」になりやすい

不動産投資は、立地・需要・将来の資産価値といった基本要素がもっとも重要です。

節税効果ばかりに目を向けると、利回りや空室リスクといった本来のチェックポイントを軽視してしまう危険があります。

節税はあくまで「プラスの要素」として考え、投資判断そのものを誤らないよう注意しましょう。

節税以外に得られるメリット

ワンルームマンション投資の魅力は、節税効果だけではありません。

資産形成や老後の収入源、さらには保険的な役割まで、長期的に見れば多くのメリットがあります。

投資を検討する際には、こうしたプラスの効果も含めて総合的に判断することが大切です。

 

長期的な資産形成

ローンを返済していくことで、最終的には不動産という資産が自分のものになります。

立地がよく賃貸需要が安定していれば、物件の資産価値が下がりにくく、売却時にまとまった利益を得られることもあります。

将来的に資産を残す手段としても有効であり、安定したエリアを選ぶことがポイントです。

インフレ対策／年金代わりの収入源

現金はインフレに弱く、時間が経つほど価値が目減りします。

一方で不動産は実物資産のため、価値が維持されやすいのが特徴です。

さらに家賃もインフレとともに上昇する傾向があるため、インフレ対策として効果的です。

老後には家賃収入が公的年金にプラスされ、安定した生活資金の柱になり得ます。

団体信用生命保険による保障効果

ローンを組む際には、多くの場合「団体信用生命保険（団信）」に加入します。

これは契約者が万一亡くなった場合、残りのローンが保険金で完済される仕組みです。

結果として家族にはローンのない不動産が残り、財産を引き継ぐことができます。

生命保険の代わりや補完としても機能するため、家族の安心につながる点も大きなメリットです。

関連記事
不動産投資に団体信用生命保険は必要？加入するメリット・デメリットを解説

まとめ

ワンルームマンション投資は、損益通算や経費計上、減価償却などを活用することで節税メリットを得られる一方、リスクにも注意が必要です。

空室リスクや資産価値の下落など不確定要素も多く、節税のみを最優先に据えた投資は危うい面があります。

最終的には、投資目的や個々の家計状況に合わせて、リスクとリターンのバランスを慎重に判断しながら進めることが成功への近道です。

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