不動産投資は違法？公務員必見のルールを徹底解説

公務員として働きながら不動産投資を始めたいと考えている方も多いのではないでしょうか。

しかし、公務員は法律によって副業が制限されており、「不動産投資は違法なのでは？」と不安に思う人もいるかもしれません。

実際、公務員が不動産投資を行うことは違法ではありませんが、一定のルールを守る必要があります。

そこで本記事では、公務員が不動産投資を行う際のルールや注意点について詳しく解説し、安心して投資を始めるためのポイントをお伝えします。

公務員が不動産投資するのは違法か？

公務員が副業をするのは違法なのでしょうか。

そこで本章では、公務員の服務に関する法律を確認し、公務員が不動産投資するのは違法なのか確認します。

国家公務員法（第103条および第104条）

国家公務員法第103条と第104条では、公務員が職務の公正性や公共の利益を損なう可能性のある副業や営利行為を禁止しています。

第103条では、国家公務員は営利企業を営んではならないと規定されています。

ここでの「営利企業」には不動産賃貸業なども含まれます。

第104条では、国家公務員は自らの職務に関連し利益を得るような行為（例えば、自分の職務を利用して不動産事業を有利に進めるなど）を行ってはならないとされています。

特に、公務員が不動産投資で違反とみなされるケースには、自身が不動産事業を主体的に運営している場合や、大規模な不動産賃貸業を行い、その規模が副業として許容される範囲を超えている場合があります。

地方公務員法（第38条）

地方公務員法第38条では、地方公務員に対しても営利企業を営むことや、営利活動を行うことを禁止しています。

「営利企業を営む」とは、収益を目的とした事業活動を自ら経営したり、他者に指示を行ったりすることを指します。

家賃収入を得る目的で物件を管理・運営することが営利活動とみなされる場合があります。

不動産投資も副業になるため、これらの法律に抵触する可能性が高い行為とみなされます。

ただし、具体的な投資規模や運用方法によっては違法とならない場合もあります。

具体例は次章で説明しますが、公務員で不動産投資を検討される場合は、法律や条件などをよく確認してから行いましょう。

 

公務員が不動産投資できる条件とは

公務員は基本的に副業が禁止されていますが、特定の条件を満たせば不動産投資を行うことが可能です。

本章では、その条件を詳しく解説します。

 

所有不動産は5棟未満、10室以下にすること

公務員が不動産投資をする際の重要なポイントは、不動産の所有規模です。

具体的には、「人事院規則14-8」に基づき、所有不動産の規模が「独立家屋なら5棟未満、アパートの区画物件は10室以下」なら、規定に触れる副業とはみなされず、不動産投資が許可されます。

物件を複数所有していても、物件が部屋単位で計算された時に、合計が10室未満であれば規定上問題ありません。

ただし独立した建物は1棟ごとに数えられるため、規模が大きい建物を複数所有すると、規定を超える可能性があります。

例えば、所有するアパートが1棟のみでも、部屋数が10室以上になると規定を超えるため副業とみなされる可能性があります。

基準を超えると、「営利企業を営んでいる」と判断され、国家公務員法や地方公務員法に違反する恐れがあります。

そのため、不動産投資を検討する際は所有規模を慎重に計画することが重要です。

投資による賃料収入は500万円未満にすること

不動産投資による賃料収入も規定に含まれ、賃料収入が年間500万円未満も重要な条件の一つです。

この金額は、収入全体を対象にしたもので、経費を差し引いた後の「手取り収入」ではない点に留意しましょう。

家賃収入が年間500万円を超えると規定外になってしまいます。

さらに、不動産の賃貸業から得られる賃料収入だけでなく、駐車場収入などがある場合も加算して計算される点にも注意しましょう。

賃料収入が年間収益が500万円ある状態は、不動産投資が営利活動とみなされ、公務員としての職務に支障をきたすと判断される基準になります。

処分の対象になる場合もありますので、意図せず基準を超えてしまうことがないよう、収入の見通しを立てておきましょう。

自分で不動産管理業務を行わないこと

公務員が不動産投資をする条件として、不動産投資の規模に加え、自身で不動産の管理業務を行わないことが重要な条件の一つです。

これは、公務員としての本業に影響を与えないための配慮であり、法律や規則の範囲内で投資を行うために欠かせないポイントです。

そもそも公務員が副業を禁止されている背景には、副業による肉体的・精神的な負担が本業に影響を及ぼすことへの懸念があります。

不動産投資に関連する管理業務は、入居者の募集や家賃の集金、トラブル対応、建物の維持管理、修繕手配など、業務範囲が広いです。

これらを自身で対応する場合、本業への負担となる可能性が高いため、公務員が自ら管理業務を行うことは原則として認められません。

また、不動産管理業務は、専門的な知識や経験を必要とするため、多くの場合、不動産管理会社に業務を委託することが一般的です。

不動産管理会社に依頼すれば、管理業務にかかる時間や労力を軽減でき、公務員としての本業に専念できる状態を保てます。

委託すると管理費が発生し、利回りが低下する場合がありますが、規則に違反して処分を受けるリスクを避けるためには、できるだけ信頼できる会社を選ぶよう努めましょう。

駐車場なら10台以下の規模にすること

不動産投資には駐車場経営も含まれますが、この場合は規模が10台以下でなければなりません。

この基準は、公務員が本業に支障をきたすことなく資産運用を行うために定められたものです。

駐車場経営は、不動産投資の一形態として比較的手軽に始められるものですが、規模が拡大すると運営に伴う業務量も増加します。

たとえば、料金の徴収やメンテナンス、トラブル対応などが必要となり、本業である公務に影響を及ぼすリスクが高まります。

その点、駐車可能な車両が10台以下の規模であれば、管理の手間も減り、国家公務員法や地方公務員法に抵触しないとみられます。

さらに、この「10台以下」という基準には、経営活動が副業として認定されないための配慮も含まれています。

規模が小さいほど、公務員としての本業とのバランスを保ちやすく、法律や規則を遵守しながら収益を得ることが可能です。

駐車場経営を検討する際は、収益計画を立てるとともに、運営規模が基準内に収まるよう十分注意しましょう。

 

条件外でも不動産投資が可能なケースとは

公務員が副業として不動産投資を行うことは法律で制限されていますが、自宅を賃貸にする場合には、条件外であっても不動産投資が認められるケースがあります。

その具体的な内容を以下に説明します。

 

生前贈与や相続で得た収益物件の場合

生前贈与や相続で収益物件を取得する場合、それは本人の意思ではなく資産の承継によるものです。

また、相続した物件は放置するわけにいかないので、収益物件を取得すること自体は公務に影響を及ぼす行為と見なされなくなります。

そのため、一般的な投資目的とは異なり、公務員の副業禁止規定に直接抵触しないと判断される可能性があります。

贈与で得た物件に対しても、収益物件を保有する際、公務員自身が管理業務を行うことは禁止です。

入居者募集や家賃管理、修繕対応などの業務を専門の不動産管理会社に委託することで、本業への影響を最小限に抑えられると判断されれば、不動産投資が可能となります。

収益性のある相続物件の場合、規模が極端に大きかったり収益が高額になる可能性もあります。

そのため、年間収入500万円未満などの一般的な基準も加味して、改めて公務に影響がないかが審査されます。

生前贈与や相続で得た収益物件は、公務員としての職務に影響を与えない範囲で運営するなら、不動産投資が認められる場合があります。

適切な管理体制を整え、手続きをしっかり行うことが重要です。

自宅を賃貸にする場合

投資目的ではなく合理的な資産活用とみなされる場合に不動産投資が認められます。

例えば、転勤の多い公務員の特性上、転居先に住む必要があるため、元々住んでいた自宅が空き家になるケースです。

この場合、自宅を賃貸に出す行為は収益を目的とした不動産投資とは異なり、合理的な資産活用と見なされる可能性があります。

自宅を賃貸に出す場合も、管理業務を公務員自身が行わないことが前提になります。

入居者募集や賃料の管理、建物の維持・修繕といった業務を専門の不動産管理会社に委託し、自分の業務に影響を与えない形で運営しなければなりません。

この対応により、公務に支障が出ないと判断されれば賃貸が認められる可能性が高くなります。

転勤による自宅の賃貸は、あくまで例外的な扱いです。

そのため、必ず所属する機関に報告し事前に許可を得る必要があります。

許可を得る際には、賃貸の目的が合理的であることや、収益規模が適切であることを明確に示す必要があります。

判断が難しい場合まずは申請をしてみるのも方法

公務員が不動産投資を行う時、基本的には条件が厳しく設けられています。

副業禁止の規定があるため、収益を得る目的での不動産投資は原則として認められていません。

しかし、規定に明記されていないケースや、判断が難しい場合もあります。

不動産投資に関連する行動が規定に抵触するかどうかが不明確な場合は、申請を通じて正式に許可を得ましょう。

規則に触れる可能性があると感じた時に申請を行っておけば、法令遵守を確保し、後々のトラブルを防げます。

申請を行う際には、不動産投資が本業に与える影響を最小限に抑えるための具体的な対策を示さなければなりません。

例えば、物件の管理を外部の業者に委託する、賃貸の収入が一定額を超えないように調整する、あるいは副業と見なされない範囲内での投資規模に留めるなどです。

慎重に計画を立てて申請書を提出すれば、予想外の許可が得られるかもしれません。

事前に許可を得ることで、万が一後に規定違反と見なされた場合でも、前もって適切な手続きを踏んでいることが証明でき、処分を避けやすくなります。

 

公務員が不動産投資をするメリット

公務員が不動産投資をするのはさまざまな制約があり簡単ではないですが、実施するとどのようになるのでしょうか。

そこで本章では、公務員で不動産投資をするメリットを紹介します。

 

融資の審査で有利

公務員が不動産投資をする際は、融資審査で有利になる点がメリットです。

金融機関は融資申請者の信用力を重視し、安定性を重視する点を考慮すると、公務員は評価されやすい職業と言えます。

公務員は一般的に長期的な雇用が保障されており、収入も安定しているため、融資に対するリスクが低いと見なされます。

このような安定した職業背景のため、公務員は金融機関からの信頼を得やすく、融資審査もスムーズに進みます。

また、公務員は年収が一定以上であり勤続年数も長いため、与信枠が大きくなりやすく融資額が多くなる可能性が高いです。

これにより、金融機関からは低金利で融資を受けられることが多く、他の職業と比べて有利な条件で資金調達ができる点が特徴です。

公務員は、資金調達面で有利な条件を享受できる可能性が高いため、投資で成功する可能性が高くなるでしょう。

不動産投資は比較的本業に影響が出にくい

公務員が不動産投資を行う際のメリットは他にも、本業に対してほとんど影響を与えることなく投資を運営できる点があげられます。

もちろん不動産投資をしていると、急なトラブルや対応が必要な場面が生じることもあります。

例えば、共用部分の修理が必要だったり、入居者間で問題が発生することもあります。

しかし、このような事態に関しては、物件管理を専門の不動産会社や管理会社に委託すると、トラブル対応を任せることが可能です。

管理業務を外部に任せることで、投資家自身が直接対応する必要がなくなり本業に集中することができます。

特に公務員の場合、勤務時間が決まっており、自由に時間を使うことができるわけではないため、物件の運営に関わる負担を軽減できる点が重要です。

管理会社が適切に運営を行ってくれるため、投資家は自分の本業に専念しながら、安定した収益を得ることができ、本業に支障が出にくい点もメリットです。

職業柄安定していて長期投資に向いている

職業柄収入や地位が非常に安定しており、長期的な視野での投資に適している点も、公務員が不動産投資をするメリットです。

公務員は一般的に安定した給与を得ており、その収入は長期的に見ても変動が少ないため、収支計画を立てやすく、予測が立てやすいです。

この安定性は、長期の不動産ローンを組む際にも大きな利点となります。

長期投資をする場合、収入の変動が少ない点が大変重要です。

公務員の安定した給与は、ローン返済を確実にこなせる基盤を提供し、不動産投資による収益を着実に積み重ねることを可能にします。

また、安定した収入があるため、税制面でも有利な面が多く、税金の軽減効果を享受することができます。

このように、収入が安定している公務員は、リスクを抑えながら長期的に不動産投資を続けることができるため、資産形成を進めやすいと言えます。

相続税対策になる

相続税対策として効果的な点もメリットになります。

不動産は、現金や預金に比べて相続時に評価額が低くなる場合が多く、相続税の負担を軽減する手段として利用されます。

特に、不動産の評価額は土地の評価基準が適用されるため、実際の市場価格よりも低く算定されることがあります。

さらに、不動産は資産として安定性があり、価格が上昇し続ける可能性もあるため、相続後に資産価値が増すことも期待できます。

公務員が不動産投資をしておくことで、自身の資産を子どもや後継者に引き継ぐ際、相続税の負担を抑えることができます。

また、不動産投資によって得られる賃貸収入も将来の生活資金や資産形成に役立つため、相続の際に遺族の生活安定に役立ちます。

これらの理由から、公務員が不動産投資を行うことは、相続税対策にメリットを発揮します。

 

公務員が不動産投資をするときのポイント

公務員が不動産投資に有利な点は理解できましたが、何も対策をせずに投資をはじめても上手くはいきません。

そこで本章では、事前に知っておくべき公務員が不動産投資を行う際のポイントを紹介します。

 

融資可能額が高いからといって無理をしないこと

公務員は職業の安定性が認められるため、不動産投資ローンで高額な融資を受けられる場合が多いです。

低金利で融資額が大きく設定されるため、融資可能額を最大限活用したくなるかもしれませんが、無理に上限いっぱいまで借りることは避けるべきです。

融資可能額が高いからと言って、それが必ずしも返済可能額を示しているわけではありません。

実際に融資を受けた場合、毎月の返済額は金額が大きくなるとその分負担が重くなります。

返済が滞るリスクや、予想外の支出が発生した場合の対応も考慮する必要があります。

公務員は給与の安定性があるとはいえ、生活の中で突発的な出費や収入減が起こる可能性もあります。

そのため、融資額を設定する際には、収支計画をきちんと立て、無理なく返済できる範囲で借り入れを行うことが重要です。

無理をして借り入れない点がポイントです。

すべてを不動産管理会社任せにしないこと

公務員が不動産投資をするには、自身で運営をしないルールがありますが、すべてを不動産管理会社に任せきりにしてしまうのは避けましょう。

確かに管理会社に委託することで、日々の管理業務や入居者対応、修繕手配などを手間なく行うことができます。

しかし、完全に管理会社に依存してしまうと、物件に関する重要な問題に気づくのが遅れる可能性があります。

例えば、入居者のトラブルや建物の不具合が発生した場合、それに適切に対応するためには管理会社からの情報提供が欠かせません。

しかし自身でも、業務に支障のない範囲で定期的に物件を確認し、状況を把握することは重要です。

また、管理会社のサービス内容や管理費用に関しても、定期的に見直し、必要に応じて改善策を講じることが求められます。

自分自身でも物件の運営状況を把握し、定期的にチェックを行うことで、早期に問題に気づき、適切な対応ができるようになります。

そうすれば、不動産投資を安定的に運営できるとともに、無駄なコストやリスクを減らすことにもつながります。

不動産投資の知識を十分身につけてから投資をすること

十分な知識を身につけてから投資を始める点も大切です。

不動産投資は、物件の購入から運営、売却に至るまでさまざまなプロセスが関わります。

知識が不足した状態で投資を始めてしまうと、想定外のトラブルに直面した際に適切な対応ができなくなり、結果的に損失を出す可能性が高まります。

例えば、物件の選定や融資条件、税務関連、賃貸契約や法的規制について十分に理解していないと、トラブルに対して柔軟に対応できません。

運営を不動産管理会社に任せることがあっても、基本的な知識を持っていないと、管理会社が行っていることの適切さを判断することができません。

また、万が一管理会社との契約に不備があった場合、契約内容を理解していないと不利益を被る可能性もあります。

不動産投資を始める前に、物件選定のポイントや市場動向、法的知識、管理運営方法などを十分に学んでおくようにしましょう。

 

公務員が不動産投資をするときの注意点

公務員が不動産投資をする時はどのような点に注意が必要で、どのような準備をしておくべきでしょうか。

そこで本章では、公務員が不動産投資する時の注意点をまとめます。

事前に申請をしてから不動産投資をはじめること

公務員が不動産投資を行う際には、必ず事前に申請を行い、正式な許可を得てから投資を進めるようにしましょう。

申請手続きは所属部署と綿密に相談し、必要な書類や条件をしっかり確認することで、スムーズに進めることができます。

また、注意すべきなのは、異動や投資規模の変更、不動産の種類が変わる場合などです。

これらの状況変化があった際には、再度許可を申請する必要があります。

こうした手続きを怠ると、後々トラブルの原因となる可能性があるため、慎重に対応することが求められます。

事前に申請を得るとともに、許可を得てから不動産投資を始めることにも注意しましょう。

許可を取らずに投資を始めると規定違反となり、後に懲戒処分を受けるリスクがあります。

許可取得後にも、定期的な報告義務や必要な手続きを継続的に行っていきましょう。

許可後の変更や報告を怠った場合、許可の取り消しや処罰の対象となる場合があるので注意です。

より詳しく知りたい方は、「エンマネ」さんの記事も参考にしてみてください。
公務員の不動産投資がバレるとどうなる？許可が必要・不要なケースを紹介

確定申告を忘れないこと

確定申告を忘れない点も、公務員が不動産投資を行う際に重要です。

不動産投資で得た収益や損失は、毎年2月16日から3月15日の期間内に確定申告を通じて申告する義務があります。

これを怠ると税務上の問題が発生し、ペナルティを受ける可能性があるため注意が必要です。

確定申告では、1年間の不動産収益を基に所得税を計算し、必要な税金を納めます。

申告には収入や経費を記録した帳簿や取引の証明書を準備する必要があり、これらの書類を適切に管理することが欠かせません。

また、確定申告後に算出される住民税についても、通知書が届いたら期限内に納付する必要があります。

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。

青色申告は、最大65万円の控除や赤字の繰越、給与との損益通算などのメリットがあり、公務員が税負担を軽減するためには特に有利な選択肢といえます。

ただし、青色申告には事前の届け出が必要であり、書類作成や保管の手間がかかります。

一方、白色申告は手続きが簡単ですが、税制上の優遇措置は受けられません。

申告方法は自分の状況や手間を考慮して選ぶことが大切です。

不動産投資を成功させるためには、確定申告を確実に行い、税務リスクを回避することが不可欠です。

騙されないようにすること

誇大な利益をうたう勧誘や提案などに騙されないようにする点も注意しましょう。

公務員は安定した職業と収入を持っているため、金融機関の審査を通過しやすく、低金利で融資を受けやすいという特徴があります。

この信用力を理由に、高額な物件を勧められるケースが少なくありません。

不動産業者は高額物件の販売でより高い手数料を得られるため、魅力的な条件を強調して勧誘してくることがあります。

しかし、すべての高額物件が利益を生むとは限りません。

場合によっては、利回りが高そうに見えても実際には空室リスクが高かったり、売れ残り物件である可能性もあります。

そのため、表面上の数字だけを信じて購入を決断することは危険です。

不動産投資を成功させるには、立地や利回り、リスクも総合的に判断することが欠かせません。

また、業者の言葉を鵜呑みにせず、自身が投資に関する基礎的な知識や、融資や不動産市場の仕組みについても学んでおく必要があります。

公務員としての信用力に頼りすぎることなく、騙されない知識を十分身につけておきましょう。

まとめ

本記事では、公務員が不動産投資を検討するにあたって、そのルールや注意点、成功のポイントなどを解説しました。

公務員が不動産投資を行う際は、基本的に副業が禁止されていますが、所有する投資用不動産の規模など特定の条件を満たすことで可能です。

ただし、賃料収入は年間500万円未満であること、管理業務を外部に委託すること等も条件になるので注意が必要です。

公務員が不動産投資を行うメリットには、安定した収入による融資審査での有利性や、長期的な資産運用がしやすい点がありますが、規則に反しないよう慎重に行動することが重要です。

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