副業で家賃収入を得るには？メリット・リスク・始め方を解説

家賃収入は「副業として取り組めるのか？」「どのくらい稼げるのか？」と関心を持つ会社員や公務員に注目されています。

給与以外の安定収入や将来の資産形成につながる一方で、会社規則や副業規制、税金の申告など気を付けるべき点も多くあります。

また、物件の購入資金や管理コスト、空室リスクなど、始める前に理解しておきたい課題も少なくありません。

正しく仕組みを把握し、計画的に取り組めば、長期的に安定した収益を得られる可能性があります。

本記事では、家賃収入が副業に該当する条件や会社に知られないための注意点、収益性やリスクの考え方、さらに不動産投資を始める具体的なステップまで解説します。

副業としての家賃収入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

家賃収入は副業扱いになる？

企業の就業規則では一般企業の場合、家賃収入を資産運用の一環と捉えて副業と見なさないケースも多くあります。

一方で、大規模な不動産経営になると事業所得扱いとなり、副業とみなされやすくなります。

融資を受けやすいサラリーマンの立場を活かせば、比較的少ない自己資金で物件を購入することも可能ですが、会社の規約次第では事前に届け出や許可取得が必要になるので注意が必要です。

副業とみなされる条件とは

企業の就業規則で副業を制限している場合、不動産投資が副業扱いになるかは会社の方針によって異なります。

一般的に、家賃収入が小規模であれば“単なる資産運用”とみなされることもありますが、着実に収入を得ていると副業と見なされる場合もあります。

また、給与以外の所得が年間20万円を超えると確定申告が必要となり、住民税が増額することで会社側の給与担当者が副業に気づくケースもあるため、事前に確認しておくと安心です。

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不動産所得で確定申告不要となるケースとは？条件と注意点を解説

事業的規模に該当するケース

国税庁の基準では、アパートなら10室以上、独立家屋なら5棟以上を運営している場合、不動産所得は「事業所得」として扱われやすいとされています。

この水準を超えると、家賃収入は単なる副収入ではなく事業とみなされやすく、税務上の手続きも複雑になりがちです。

事業規模に達した場合は、開業届の提出や青色申告の活用が必要になるケースもあります。

最初から大きな規模で始める予定があるなら、資金計画や手続きのスケジュールを明確にし、準備を進めておくことが重要です。

参考：国税庁　No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分

公務員の場合は要注意

公務員は原則として副業が制限されており、家賃収入を得る場合にも所属機関の許可が必要となるケースがあります。

ただし、自ら市場価値のある不動産を所有し、その賃貸によって収入を得る場合は「資産管理」とみなされることもあり、扱いは状況によって異なります。

とはいえ、許可申請や確認手続きは職務上の負担につながる可能性もあるため、事前に所属先へ相談し、必要な書類や手順を明確にしておくことが不可欠です。

トラブルを避けるためにも、必ずルールを確認したうえで進めるようにしましょう。

公務員の不動産投資については、こちらの記事で解説をしています。
不動産投資は違法？公務員必見のルールを徹底解説

家賃収入による副業のメリット

家賃収入を得ることは安定した副収入源になるだけでなく、節税や資産形成など多くのメリットがあります。

サラリーマンの場合は融資を受けやすい利点もあり、本業を続けながら不動産オーナーとしての収益が見込めます。

また、管理を専門業者に委託すれば日常の煩雑な作業を代行してくれるため、手間を大きく削減することも可能です。

 

安定的な収入が見込める

家賃収入は毎月定期的に振り込まれる特性があり、入居者が継続してくれれば大きな変動が少ないのがメリットです。

長期的に見れば多少の空室リスクはあるものの、需要の高いエリアや魅力的な物件を選べば、安定したキャッシュフローを築く可能性が高まります。

ただし、経済状況や社会情勢の変化に左右されることもあるため、複数物件を所有してリスク分散を図るなど、計画的な運営を心がけることがポイントです。

手間を抑えながら収益化できる

物件の管理を自主管理で行うか、管理会社に委託するかによって労力が大きく変わります。

自主管理では入居者募集や問い合わせ対応などを自分で行う必要がある一方、管理会社に任せればオーナーは物件の収支を把握するだけで済みます。

管理業務の委託費用はかかりますが、忙しいビジネスパーソンにとっては時間を効率的に使える選択肢であり、ストレスも軽減しやすい点が利点です。

給与所得と損益通算が可能な場合もある

不動産投資で生じた赤字分は、給与所得などほかの種類の所得と相殺（損益通算）できる場合があります。

たとえば、ローンの利息や減価償却費などによって不動産所得が赤字になったとき、結果的に課税所得を減らせるため、税金対策の一助として活用できるのです。

ただし、事業的規模を満たさない小規模投資の場合など、損益通算の可否には条件があります。

あらかじめ税理士など専門家に相談し、正しい手続きを踏むことが大切です。

不動産投資における損益通算については、こちらの記事で解説をしています。
不動産所得と損益通算の仕組みとは？節税効果から注意点まで解説

長期的な資産形成につながる

家賃収入はローン返済をしながら運用できるため、入居者が支払う家賃で資産を形成していく感覚を得やすいです。

完済後は、毎月のローンがなくなる分、手残り収入がより多くなり、不動産をほかの目的に活用することも可能になります。

将来の退職金にプラスして売却益を得たり、別の不動産への買い替えや増やして複数物件を持つなど、自分のライフプランに合わせて投資計画を立案することで、長期的な豊かな生活を目指しやすくなるでしょう。

家賃収入副業のデメリット／リスク

家賃収入を得るためには、まず物件を購入する初期費用やリフォーム費用といった投資資金が必要です。

投資金額が多くなればなるほど、大きなリターンを狙える可能性は高まりますが、経済変動や空室率が上がった場合のリスクも大きくなります。

以下では「家賃収入」による副業のデメリットとリスクを解説します。

 

初期費用が高額になりやすい

不動産投資を始めるには、物件購入費をはじめ、仲介手数料や各種税金など多くの初期費用がかかります。

とくに一棟マンションや複数物件を同時に購入する場合は、頭金としてまとまった自己資金が必要となるため、どの程度準備できるかを事前に検討しておくことが重要です。

また、購入直後にリフォームや修繕が発生するケースもあり得ます。

あらかじめ想定額を試算して資金計画に組み込んでおくことで、予期せぬ出費による資金繰りの悪化を防ぐことができます。

初期費用についてはこちら
初心者でもわかる不動産投資 初期費用の実態｜必要額と節約テクニックを解説

空室リスクや管理コスト

入居者がいなければ家賃収入は途絶える一方で、固定資産税や管理費といった支出は継続して発生します。

そのため、空室リスクをいかに抑えるかは、家賃収入を安定させるうえで非常に重要です。

需要の高い立地を選ぶことや、不動産会社と連携して早期に入居者募集を行うことが有効な対策となります。

また、日常的な建物管理や入居者からの問い合わせ対応はオーナーにとって大きな負担となる場合があります。

管理会社に業務を委託すれば手間を軽減できますが、その分の委託料がかかるため、収支計画に織り込んでおくことが必要です。

ローン返済の負担

不動産投資でローンを利用する場合、毎月の返済額を現実的に見積もっておくことが不可欠です。

家賃収入で返済をまかなえる計画を立てていても、景気の変動や入居率の低下によって返済が滞るリスクは常に存在します。

こうした事態に備え、手元に一定のキャッシュを確保しておく、返済計画に余裕を持たせるなど、緊急時のリスクヘッジを講じることが望ましいでしょう。

無理のない資金計画が、長期的に安定した不動産経営を支えるポイントになります。

入居者トラブル

入居者が家賃を滞納したり、騒音やマナー違反など近隣トラブルを起こしたりするケースは珍しくありません。

こうした事態が発生すると、オーナーは対応に追われ、精神的にも大きな負担となります。

とくに自主管理の場合は、問題解決に時間と労力を取られることが多い点に注意が必要です。

管理会社を通して滞納保証やトラブル対応の仕組みを整えておけば、リスクを軽減しやすくなります。

ただし、その分の委託料や保証料といった追加コストが発生するため、収支計画に反映しておくことが重要です。

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不動産投資における自主管理のデメリットとは？

災害や家賃滞納リスクへの備え

地震や台風などの自然災害は、突然物件に深刻な被害を与え、修繕費の負担や家賃収入の減少につながる可能性があります。

こうしたリスクに備えるためには、火災保険や地震保険などの保険制度へ加入しておくことが不可欠です。

さらに、家賃保証サービスを導入しておけば、入居者の滞納が発生した場合でも一定の収入を確保できます。

追加のコストは発生しますが、賃貸経営を安定させる安心材料として検討する価値は十分にあります。

会社にバレるリスクと対策

本業である給与が支給される企業の多くは、副業の収益が増えた結果として住民税の額が変わることで、給与担当者が何か副業をしているのではないかと疑う可能性があります。

こうしたリスクを回避するためには、住民税の納付方法を工夫することが有効です。

住民税からバレる可能性

会社員の住民税は給与から「特別徴収」で天引きされる仕組みのため、家賃収入によって所得が増えると住民税額に変動が生じます。

この変化を経理や人事の担当部署が把握することで、副業をしているのではないかと疑われる可能性があります。

仮に副業が判明しても、就業規則で認められていれば問題はありません。

しかし、副業禁止規定に違反していた場合は、懲戒処分などの対象となる恐れがあるため、事前に会社の規則を確認しておくことが重要です。

普通徴収と特別徴収の違い

家賃収入にかかる住民税は、給与から天引きされる「特別徴収」と、自分で納付する「普通徴収」の2つの方法があります。

普通徴収に切り替えれば、給与明細とは別に納税できるため、副業による収入増が会社に知られにくくなる場合があります。

ただし、自治体によっては普通徴収を選んでも会社へ通知されるケースがあるため、必ずしも完全に副業を隠せるわけではありません。

制度の運用は地域ごとに異なるため、手続きの前に十分に確認しておくことが重要です。

就業規則のチェックと報告の必要性

会社の就業規則に副業禁止の明記がなくても、家賃収入が大きくなる場合は事前に相談しておく方が安心です。

とくに公務員や金融機関など、一部の業種では副業に関する規定が厳格に定められているケースがあります。

許可を得ないまま収益を上げ、事後報告となれば、信頼を損ねる要因となりかねません。

副業を円滑に続けるためには、就業規則を必ず確認し、必要に応じて正式な許可申請や書類提出を行っておくことが重要です。

家賃収入を副業で始める前に知っておくべきこと

家賃収入を副業として成功させるには、物件選びや資金計画が非常に重要です。

とくに融資をどのように活用し、月々の返済をどの程度に抑え、キャッシュフローを安定させるかがポイントになります。

節税を見越した確定申告の方法についても把握し、どの時点で事業所得扱いとなるか、雑所得で済むのかを理解しておくと安心です。

 

初期費用と資金計画の目安

不動産投資を始める際には、物件の購入費用に加えて、不動産取得税や仲介手数料、登記費用、さらにはリフォーム・修繕費など、さまざまな初期費用が発生します。

物件の立地や築年数によって必要額は大きく異なるため、複数の不動産会社から見積もりを取り、費用を比較することが欠かせません。

さらに、融資を活用する場合には、頭金の準備額や毎月の返済計画を綿密に立てることが重要です。

長期的なキャッシュフローを想定し、自己資金とのバランスを意識することで、安定した不動産経営につながります。

税金や確定申告のルール（雑所得か事業所得か）

家賃収入は、規模によって「雑所得」と「事業所得」に分けられます。

小規模な不動産運用であれば雑所得として扱われるケースが多い一方、一定の戸数や棟数を超える「事業的規模」と判断されれば事業所得となります。

事業所得として認められると、青色申告による控除や赤字の損益通算など、節税につながるメリットを享受できます。

ただし、帳簿管理や申告手続きは複雑化するため、十分な準備が必要です。

また、減価償却費の計上や各種経費の扱い方など、節税に関わるポイントは多岐にわたります。

早い段階から税理士などの専門家に相談し、自身の収益規模や状況に合わせた申告手順を整えておくことが、不動産副業を成功させるカギとなります。

管理会社を利用するかどうか

不動産を自主管理する場合、入居者募集や契約手続き、修繕手配、クレーム対応などをすべて自分で担う必要があります。

管理委託料が不要な分コストは抑えられますが、時間と労力を大きく消耗し、本業との両立が難しくなることも少なくありません。

一方で管理会社へ委託すれば、専門的なノウハウを活用でき、入居者募集の効率化や滞納時の対応、修繕手配などを任せられるため、オーナーの負担は大幅に軽減されます。

費用は発生するものの、空室対策や滞納保証などの付加サービスが含まれる場合も多く、安心感につながります。

投資規模やライフスタイルに合わせて、自主管理か管理委託かを選ぶことが、安定した不動産副業を続けるための重要なポイントです。

家賃収入を得る副業の始め方

家賃収入を得る副業を始めるには、まず自分の資金力や目標に見合った物件を選ぶことが重要です。

以下で解説する基本的な手順を押さえて、スムーズなスタートを切りましょう。

 

物件探しと立地選び

家賃収入を安定させるうえで最も重要なのが「立地」です。

駅からの距離、周辺の商業施設や学校・企業の有無によって、入居需要や空室リスクは大きく左右されます。

候補となる物件は、必ず実際に現地へ足を運び、周辺の雰囲気や生活環境を確認することが大切です。

加えて、築年数や建物の構造、管理状態なども収益性に直結する要素となるため、不動産会社の説明だけに頼らず、自分の目でしっかりチェックする姿勢が求められます。

適切な立地選びと物件の見極めが、不動産投資を副業として成功させる第一歩といえるでしょう。

資金調達とローン計画

サラリーマンが不動産投資を始めやすい大きな理由は、安定した給与収入があることで金融機関からの信用を得やすく、融資を受けやすい点にあります。

ただし、金融機関ごとに金利や融資条件は異なるため、複数の金融機関に相談・比較することが欠かせません。

また、自己資金をどの程度投入するかによって利回りや毎月の返済額は大きく変わります。

キャッシュフローを重視し、急な空室や修繕にも耐えられる余裕を持たせたローン計画を立てることが、不動産投資を副業として長く続けるためのポイントです。

管理体制を整える（自主管理か管理委託か）

不動産投資では、管理体制の選択が収益性とオーナー自身の負担に直結します。

自主管理であれば管理費を抑えられるメリットがありますが、入居者からの問い合わせ対応や修繕手配、トラブル処理まで自分で行う必要があり、本業と両立させるのは容易ではありません。

一方、管理会社へ委託すれば、専門のノウハウを活かして入居者対応や退去時のリフォーム、滞納対応などを任せられます。

ただし、その分の管理費用が発生するため、どこまでのサービスを含めるのかを確認し、費用と業務負担のバランスを見極めることが重要です。

効率的な副業として家賃収入を得るためには、自分のライフスタイルや投資規模に合わせて最適な管理体制を選択することが成功の鍵となります。

運用開始後の流れ

物件の運用を始めた後は、入居者募集や契約手続き、毎月の家賃回収といった基本業務に加え、エアコンや給湯器など設備の故障対応、定期メンテナンスなどの物件維持管理も必要になります。

オーナーとして安定した家賃収入を得るためには、単に入居を確保するだけでなく、入居者に長く住んでもらえる環境を整えることが重要です。

問い合わせやトラブルには迅速かつ丁寧に対応し、信頼関係を築くことで、退去リスクを抑えつつ収益を最大化できます。

まとめ

副業として家賃収入を得るには、物件選びや融資計画、管理体制など押さえるべきポイントが多種多様に存在します。

家賃収入が事業レベルになるほど、会社への報告や確定申告の手続きが複雑になることもあるため、事前の情報収集と準備が欠かせません。

一方で、安定した収入源や節税効果、ローン返済後の資産構築など、多くの恩恵があるのも事実です。

初期投資や空室リスクを考慮しつつ、長期的な視点で運用を続ければ、本業の給与にプラスした安定収入を確保しながら豊かな将来を描くことも十分に可能でしょう。

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