不動産所得で確定申告不要となるケースとは？条件と注意点を解説

不動産収入を得ている人の多くが気になるのは、「自分は確定申告が必要なのか、それとも不要なのか」という点ではないでしょうか。

実は、不動産所得は原則として確定申告が必要ですが、雑所得のように「20万円以下なら不要」と誤解されやすい部分もあります。

本記事では、不動産所得の基本的な仕組みや計算方法を整理しつつ、申告が不要となるケースや注意すべきポイントをわかりやすく解説します。

不動産所得があると確定申告は必要？

多くの場合、不動産による家賃収入や土地使用料を得ているならば、不動産所得として確定申告の対象となります。

とくに給与所得者であっても、不動産の収益が生じる以上は収入と必要経費を整理し、所得を正しく把握することが重要です。

ここでは、不動産所得がどのように定義され、どのようなケースで申告が必要となるかを詳しくご紹介します。

不動産所得とは？

不動産所得とは一般的に、アパートやマンションの部屋を貸し出している場合は家賃収入、駐車場であれば駐車料金、土地の使用料を得ている場合は地代が該当します。

これらを合計した金額から必要経費を引いた後の金額が不動産所得として扱われます。

原則として、不動産収入があれば確定申告が必要

不動産収入を得ている場合、原則として確定申告が必要になります。

とくに給与所得者でも、副業的に不動産を所有しているときは申告義務が生じる可能性が高いです。

確定申告は所得税を適正に納めるだけでなく、将来的なトラブルや税務調査を回避するためにも欠かせません。

不動産所得と不動産収入の違い

不動産収入は、家賃や地代など実際に手にした金額の総額を指します。

一方の不動産所得は、この不動産収入からローンの利息や管理費、修繕費といった必要経費を差し引いて算出した利益の部分です。

実際の所得把握には必要経費の内容をもれなく確認することが重要です。

たとえば家賃収入が100万円あったとしても、ローン利息や管理費などが50万円あれば、不動産所得としては50万円になります。

申告義務や課税対象となるのは、最終的に算出されたこの不動産所得です。

不動産所得に該当する具体的な収入例

不動産所得に該当する代表的な収入としては、アパートやマンションの家賃収入、駐車場の使用料、貸し地の地代などが挙げられます。

空き家をリフォームして賃貸に出している場合の家賃収入も含まれます。

確定申告が不要となるケース

不動産所得が発生しても、必ずすべての人が確定申告義務を負うとは限りません。

とくに、給与所得者が副業的に得る不動産所得や、一時的に小規模の家賃収入がある場合などは、一定条件によって申告が免除されることがあります。

 

給与所得者で不動産所得が年間20万円以下の場合

代表的な確定申告不要の一例が、給与所得者で不動産所得が年間20万円以下の場合です。

給与所得が会社の年末調整で完結しているため、わずかな不動産所得しかない場合は、別途申告をしなくても所得税上の追加納税が生じないことがあります。

ただし、この20万円というラインは不動産所得の利益についての基準であり、不動産収入だけを見て判断するのは危険です。

また、給与総額が2,000万円を超える人や、複数の雇用先から給与所得を得ている人などは特別なルールが適用される場合があるため注意が必要です。

不動産所得が赤字の場合

不動産所得が赤字、つまり必要経費が収入を上回っている場合、納付すべき所得税がないために結果的に申告不要となるケースがあります。

しかし実際には、赤字分と他の所得を損益通算できる可能性があるため、申告をしたほうが税金が戻ってくることもあります。

とくに給与所得との損益通算は、源泉徴収された所得税を一部取り戻す有力な手段になることも多いです。

そのため、赤字だから申告不要と決め付けず、メリットの有無を検討することが大切です。

住民税の申告が必要となる点に注意

不動産所得が20万円以下の給与所得者であっても、自治体の住民税の申告が必要となることがあります。

これは自治体ごとにルールが異なる場合があるため、住んでいる地域の税務担当部署に確認すると確実です。

もし住民税の申告を行わないままにしておくと、将来的に税務調査で指摘される可能性もあります。

後々のトラブルを避けるため、所得税の申告不要と住民税の申告の扱いは分けて考えるよう心がけましょう。

不動産所得の計算方法

不動産所得を正しく計算するには、収入と必要経費の把握が不可欠です。

必要経費を適切に計上することで、実質的に負担する税額を減らせる可能性があります。

ここでは必須となる総収入金額や必要経費に関する基本的な考え方を解説していきます。

総収入金額と必要経費の考え方

不動産所得の計算においては、家賃などの総受取額が総収入金額となります。

そして、この総収入金額から実際の経費を差し引くことで、最終的な不動産所得が算出されます。

経費の整理がずさんだと正確な所得を把握できず、過剰な税金を支払ってしまう可能性もあるため注意が必要です。

総収入金額は、1年を通じて入ってきた家賃の合計に加え、礼金や更新料なども含みます。

一方、敷金や保証金などは返還義務があるため基本的には収入として計上しませんが、契約内容によっては違いが生じることもあるため確認が大切です。

よく使われる必要経費の具体例

不動産所得の必要経費には、固定資産税、都市計画税、ローンの利息、建物や設備の減価償却費、修繕費、火災保険料、管理費などが典型的に含まれます。

これらは、オーナーとして支出した実費であり、領収書や請求書などの証拠書類を保管しておくことが必要です。

また、専門家への相談料や税理士報酬、管理委託費なども経費に含まれる場合があります。

どの範囲まで経費として落とせるかは法令や国税庁のガイドラインで明示されていますので、疑問があれば確認しながら計上しましょう。

損益通算が適用されるケース

不動産所得が赤字になった場合は、給与所得など他の所得と相殺（損益通算）し、結果的に課税所得を下げられる可能性があります。

損益通算によって所得税や住民税が安くなるため、赤字でも確定申告を行うメリットは大きいといえます。

とくに青色申告を選択している場合は、さらに有利な優遇措置が受けられることがあるため、制度をうまく活用しましょう。

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申告不要だと思っていても注意すべき落とし穴

不動産所得が20万円以下だから大丈夫と考えていても、経費や減価償却の存在で実際の所得が変動する可能性は十分にあります。

また、税務当局はマイナンバー制度や不動産の登記情報を通じて、申告していない家賃収入を把握することも可能です。

ここでは、意外と見落としやすい落とし穴について解説します。

 

「家賃収入20万円未満」でも経費や減価償却がある場合

減価償却の計上や修繕費用が発生すると、実際の不動産所得は予想以上に変化することがあります。

結果として、思わぬタイミングで確定申告が必要になることもあるのです。

また、一度でもリフォームや大規模修繕を行った場合に一部が経費に該当する場合などは、計上ミスによる過少申告にも注意が必要になります。

税務署にばれるケース（マイナンバー／口座情報／不動産の登記情報など）

近年、マイナンバー制度の導入や金融機関との情報連携が進んだことで、税務署が個人の収入や資産状況を把握しやすくなっています。

不動産の登記情報や住宅ローンの支払い情報などは、税務当局の調査網に簡単に引っかかる可能性があります。

申告の漏れや虚偽の申告は、税務署に発覚した場合に余計なペナルティを招きかねません。

確定申告不要の基準を満たしているかどうか、常に冷静に確認する姿勢が求められます。

申告漏れによるペナルティや延滞税のリスク

無申告となると、無申告加算税や延滞税などを課されることがあります。

さらに悪質と判断されれば、重加算税が科される場合もあり、結果的に大きな経済的ダメージを被る可能性があります。

こうしたリスクを避けるためにも、本来は申告が必要なのか、不要なのかを事前にしっかり確認しておくことが不可欠です。

少しでも疑問があれば専門家に相談するなど、早めの対応を行いましょう。

確定申告をしたほうが得するケース

一見すると確定申告の手続きは煩雑に思えますが、実は申告することでメリットを得られるケースも少なくありません。

とくに不動産所得が赤字の場合には、損益通算による節税効果が期待できます。

また、所得控除をうまく活用することで、税金の還付を受け取れる可能性もあります。

 

不動産所得が赤字で給与所得と損益通算できる

不動産所得が赤字の場合、給与所得と相殺（損益通算）することで所得税や住民税が軽減されることがあります。

これにより、会社員などが源泉徴収で納めすぎている税金を還付金として受け取れる可能性も高くなります。

赤字の額によっては大きな節税につながるため、不動産所得が赤字になりそうな場合でも確定申告を検討することが重要です。

所得控除を活用して税金を取り戻せる

医療費控除や社会保険料控除、小規模企業共済等掛金控除など、さまざまな控除があります。

これらの控除は確定申告をすることで初めて適用されるものが多く、控除額が大きい人ほど還付金の可能性が高まります。

とくに不動産投資と併せて他の所得控除を検討することで、さらに所得税・住民税の軽減効果が期待できます。

青色申告の最大65万円控除が使える（条件あり）

不動産所得のなかで正規の帳簿を作成すれば最大65万円の青色申告特別控除が認められます。

ただし、一定の要件を満たさなければいけないため、申請手続きや帳簿付けのルールを事前によく理解しておく必要があります。

青色申告特別控除や赤字の繰越など有利な制度が充実しているため、不動産投資を継続的に行う人には大きなメリットとなるでしょう。

よくあるQ&A

不動産投資を始めたばかりの人や、家族との共有名義で物件を所有している人は、確定申告について疑問を抱きやすいかもしれません。

ここでは、よく寄せられる質問をわかりやすく解説していきます。

家族名義／共有名義でも申告は必要？

不動産を家族や配偶者と共有名義で所有している場合でも、所得は各自の持分に応じて計上する必要があります。

申告する人を間違えたり、誰も申告していなかったりすると、あとになって税務上の問題が生じることがあります。

たとえ少額であっても、物件の所有形態をしっかり明確にし、持分割合に応じた収益・経費を計算することが大切です。

昨年は赤字だったけど今年は？毎年申告が必要？

不動産所得は年度ごとに計算されるため、昨年が赤字だったとしても今年はどうなるかは別問題です。

たとえ昨年申告していても、今年度も赤字かどうか、あるいは収支がプラスになったかで申告要否は決まります。

また、前年の赤字を損失繰越できる制度もあるため、連続して赤字が続いている場合は削減できる税金がさらに増えるケースもあります。

確定申告しないとどうなる？

確定申告をしない場合、無申告加算税や延滞税などのペナルティが発生するリスクがあります。

悪質だと判断されると重加算税などの高い罰則を科される可能性もあるため、注意が必要です。

また、将来的にローン審査や税務調査の段階で何らかの不利益を被る場合もあります。

税務手続きを適切に行うことは、不動産投資を長期的に続けるうえでも重要なポイントと思っておきましょう。

まとめ

不動産所得では、確定申告の要否が状況によって異なります。

給与所得者で20万円以下の不動産所得なら不要となる場合がありますが、住民税の申告は別途必要になったり、ほかの特例や損益通算の機会を逃してしまうかもしれません。

また、赤字であっても申告をすることで所得控除や損益通算による節税効果が期待できます。

青色申告制度を利用すれば大きなメリットを得られる場合もありますので、制度の内容をしっかり確認しながら、自分に合った方法で納税の手続きを進めることが大切です。

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