初めての投資用マンションとは？押さえておきたいポイント総まとめ

投資用マンションとは、自分が住むためではなく、家賃収入や将来の売却益を得ることを目的に購入するマンションのことです。

株式や投資信託のような金融商品とは違い、不動産という実物資産を持つため、安定収入を期待できる一方で空室やローン返済などのリスクもあります。

最近では営業マンから勧められて「そもそも投資用マンションって何？」と気になったり、老後の資産形成や副収入づくりの方法として調べ始める方も増えています。

本記事では、投資用マンションと居住用マンションの違いや収益の仕組み、メリットとデメリット、そして他の投資商品との違いまで、初心者でも分かりやすく整理して解説します。

投資を検討している方はもちろん、勧誘を受けて「怪しくないか知りたい」という方にも参考になる内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。

投資用マンションと居住用マンションの違い

投資用と居住用のマンションは、購入や運用の目的が異なります。

ローンの条件や金利面にも違いがあるため、どちらに重きを置くかを明確にしてから物件選びをすることが大切です。

投資用マンションとは

投資用マンションは、第三者に部屋を貸し出して家賃収入を得たり、のちに高値で売却して利益を得たりすることを目的としたマンションです。

間取りはワンルームや1LDKなど単身者向けが中心のケースも多く、立地は交通の便が良いエリアや需要の高い都市部が重視されます。

収益還元法による物件価格の算出など投資特有の視点で購入判断を行い、状況に応じてキャピタルゲインとインカムゲインの両方を検討することがポイントです。

居住用マンションとは

居住用マンションは、購入者やその家族が暮らすことを目的とするマンションです。

生活環境の快適さや近隣の教育・医療などの日常利便性が重視され、ローンも住宅ローンが利用されるのが一般的です。

自分が住み続ける前提で購入されるため、資産価値だけでなくライフスタイルとの相性も大きな判断材料となります。

投資用マンションの種類

投資用マンションには大きく分けて1室単位で所有する区分投資と、物件全体を所有する一棟投資があります。

新築・中古の選択でもリスクとリターンのバランスが異なるので、それぞれの特徴を押さえた上で、自身の資金計画と投資ビジョンに合った方法を選ぶことが大切です。

区分マンション投資の特徴

区分マンション投資は、マンションの1室のみを所有し、賃貸運用を行う投資手法です。

少額から始められるメリットがあり、不動産投資の初心者でも手軽に始めやすいのが魅力といえます。

ただし、マンション管理組合のルールや、他の所有者との連携が必要となる場合があるため、管理体制を事前によく確認することが重要です。

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一棟マンション投資の特徴

一棟マンション投資は、建物全体を所有して家賃収入を得る投資形態です。

区分投資と比較すると、初期費用や融資額が大きくなる分、満室時に期待できる収益は高い可能性があります。

しかし、修繕や管理コストを全て自己負担する必要があるため、物件の長期的なコンディション維持と資金繰り計画が欠かせません。

空室率の上昇や建物全体の老朽化にも備える必要があるため、リスク管理をしっかり行うことが大切です。

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新築と中古の違いは？

新築マンションは最新の設備や建物のきれいさ、入居者を呼び込みやすいメリットがある一方、物件価格が高い傾向にあります。

中古マンションは購入価格が比較的抑えられ、利回りが高くなる可能性もありますが、修繕リスクを十分に考慮しなければなりません。

エリアの需要を見極めたうえで、購入後の修繕計画も含め、トータルで損益を計算することが大切です。

投資用マンションの仕組みと収益構造

投資用マンションから得られる収益は家賃収入と売却益が中心です。

投資効率を示す利回りやローン返済とのバランスについても押さえておきましょう。

修繕費用や管理費用を差し引いたキャッシュフローを把握することで、実際の収益率を正確に掴むことが求められます。

家賃収入（インカムゲイン）

家賃収入は毎月の賃貸料として得られる定期的な収入であり、安定感のあるキャッシュフローを生み出します。

空室対策としては、適切な賃料設定や魅力的なリフォームなどが重要です。

地域の賃貸需要が高いエリアを選ぶことで、長期間の安定収益が期待できます。

売却益（キャピタルゲイン）

物件を購入時よりも高値で売却することで得られる利益がキャピタルゲインです。

都心部や人気エリアでは、地価上昇により売却益を得る可能性がありますが、景気の変動や周辺環境の変化などで価格が下落するリスクも存在します。

リノベーションや管理状態を良好に保つことで物件価値を高め、売却益を狙う戦略を考えることが重要です。

表面利回り／実質利回り／キャッシュフローの違い

表面利回りは年間の家賃収入を物件価格で割ったシンプルな指標ですが、管理費や修繕費などの運用コストは考慮していません。

一方、実質利回りは運用コストを含めた数字になるため、より正確に物件の収益性を評価できます。

さらに、ローン返済も考慮したキャッシュフローを把握することで、実際に手元に残るお金の見通しを具体的に立てることができます。

ローン返済と収支バランスの考え方

投資用ローンは住宅ローンよりも金利が高い傾向があり、毎月の返済額に注意する必要があります。

家賃収入が安定的にローン返済をカバーできるかどうか、空室が発生したときに資金繰りが維持できるかなど、長期的なシミュレーションを行っておくことが重要です。

物件ごとの収支バランスをきちんと把握し、突発的な出費にも対応できる余裕をもって運用することがリスク軽減の鍵となります。

投資用マンションのメリット

不動産投資の中でも投資用マンションは比較的参入ハードルが低いとされ、区分マンションから始めれば大きな資金を必要としない場合があります。

ほかにも、物件の減価償却をはじめとする節税効果やローン契約時の団体信用生命保険による保障、安定した家賃収入など、メリットが多岐にわたる点が特徴です。

 

安定した家賃収入が得られる可能性

需要が見込めるエリアや物件を選ぶことで、長期間にわたり入居者を確保しやすくなります。

周辺に大学やオフィスの多い地域は単身者の需要が高く、ある程度の空室リスクを軽減できる場合があります。

市場調査を丁寧に行い、家賃相場や入居者の傾向を把握することがポイントです。

節税効果（減価償却／青色申告など）

建物の減価償却費を計上することで、家賃収入との差額が抑えられ、所得税や住民税の負担軽減に役立ちます。

青色申告を行えば、複数の特典を受けられる場合もあるため、より効率的に節税を図ることができます。

ただし、税制は時期によって変更もあり得るため、常に最新の情報を入手しながら手続きを進めることが大切です。

生命保険代わりにもなる

投資用マンション購入の際に組むローンでは、団体信用生命保険に加入が義務付けられることが多いです。

もしローン契約者に万が一のことがあった場合、保険で残債が完済されるため、家族には家賃収入を生み出す資産が残る可能性があります。

生命保険と似たような役割を果たしてくれる点で、安心材料にもなります。

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インフレ対策としての実物資産

インフレが進行すると現金の価値が下がる一方、不動産価格や家賃相場は上昇する傾向が見込まれます。

投資用マンションを保有していれば、インフレによる通貨価値の目減りをある程度緩和し、資産価値の下落リスクを軽減できる可能性があります。

実物資産としての強みを活かし、長期的な資産形成を狙いやすい点が魅力です。

比較的少額から始められる

首都圏に多いワンルームマンションなどは比較的価格帯が低いため、投資初心者でも参入しやすい点が挙げられます。

もちろん頭金や諸経費など、ある程度の自己資金は必要ですが、一棟物件よりはハードルが低く感じられるでしょう。

まずは区分マンション投資からスタートし、安定収益を確保しながら将来的に投資規模を拡大する方法もあります。

投資用マンションのデメリット

投資用マンションは安定収入が期待できる一方で、空室や家賃下落、建物の老朽化に伴う修繕費の増大など、思わぬ出費や収益減を招く可能性があります。

投資初心者ほど、メリットだけでなくリスク面もしっかり理解することが肝要です。

 

空室や家賃下落による収益悪化

入居者が見つからずに空室が続くと、家賃収入が途絶え、一方でローン返済などの支出が継続するため資金繰りが厳しくなる可能性があります。

また周辺に競合物件が増えたり、エリアの人気が低下したりすると家賃を下げざるを得なくなることもあります。

常に賃貸需要を調査し、柔軟にマーケット動向に対応する姿勢が必要です。

物件管理や修繕のコスト

建物の老朽化や設備の故障は避けられないため、日々のメンテナンス費用に加え、大規模修繕に備えた資金も必要です。

管理会社へ委託すれば煩雑な業務を任せられますが、管理委託費が掛かるため、その分も収支に反映させる必要があります。

長期保有を前提にするほど、計画的な修繕積立が投資の安定性を左右するポイントとなります。

売却時に想定より高く売れない可能性がある

不動産価格は景気や地域の需要で左右されるため、購入時に想定していた金額よりも売却価格が下回ることがあります。

賃貸需要の低下や物件の劣化が進むと買い手も現れにくく、売却までに時間がかかる場合もあるでしょう。

資産の出口戦略も含め、複数のシナリオを考えておく必要があります。

資産価値が下落する可能性がある

供給過多のエリアや、建物の老朽化が早い物件を購入してしまうと、所有期間中に資産価値が下がるリスクが高まります。

家賃収入は得られていても、最終的な売却時に損失が出る可能性もあるため、常に物件のコンディションや市場環境を把握することが大切です。

地道なメンテナンスやバリューアップに取り組むことで、価値維持に努めることが望ましいでしょう。

投資用マンションの運用が向いている人

安定的な収入を確保しながら、将来的に売却益も狙いたいという方にとって、不動産投資は有力な選択肢です。

ここではどんな人が投資用マンションの運用に向いているかを具体的にご紹介します。

 

長期的に安定収入を得たい人

ローン返済を終えた後も家賃収入が入るため、将来の年金対策や生活の安定資金として役立ちます。

景気や金融情勢に左右されにくい面もあるため、株式などの変動リスクを低減したい人におすすめです。

ただし、長期で持ち続ける場合は入念な修繕計画を立てる必要があります。

副業を始めたい人

サラリーマンの方が副業として投資用マンションを保有するケースは少なくありません。

不動産投資ローンを活用することで少ない自己資金から始められるため、資金を効率的に運用できます。

空いた時間に物件をチェックしながら、賃貸管理会社に運営を任せれば、比較的負担を抑えた副業として続けやすいのが魅力です。

投資用マンションの運用が向いていない人

投資用マンションには利回りや空室リスクなどの不確定要素が伴います。

また、一度保有すると現金化までに時間がかかることもあり、急な資金需要に対応しづらい点にも留意が必要です。

以下では、投資方針によっては向かない場合がある人の例もご紹介します。

 

短期で高利益を求める人

株式やFXのように、市場の動向を見極めて短期的に大きな利益を目指したい人には不動産投資はマッチしません。

マンションの売却には時間がかかり、さらに流動性も低いため、タイミングを逃すと目論見通りの利益が得られない可能性があります。

短期売買よりも、長期保有でローン返済後の安定収入を目指すのが主なスタンスです。

リスクを負いたくない人

投資用マンションは何らかのトラブルや市場変動があっても、オーナーとして責任を負う立場にあるため、完全にノーリスクとはいきません。

空室リスクや家賃下落、建物の修繕費など、予期せぬ負担に対応する必要があります。

リスクに耐えられず、多少の変動にも不安を感じる方は、より安全性を重視した他の金融商品を検討するほうがよいでしょう。

よくある質問（Q&A）

初めての投資用マンションを検討する方が抱えやすい疑問点をQ&A形式で解説します。

検討段階で多くの方が気にする質問として、自分が住む場合や自己資金の有無、会社に知られるリスクなどが挙げられます。

ローンの種類や申告方法によって取り扱いが変わるため、正しい知識を身につけることが大切です。

投資用マンションには自分が住めますか？

投資用として購入したマンションでも、契約内容やローンの種類によってはオーナー自身が住めるケースがあります。

ただし、投資ローンを利用している場合は、金融機関との契約上問題がないかを確認する必要があります。

管理規約によっても運用条件が異なることがあるため、購入前に事前調査をしっかり行いましょう。

自己資金ゼロでも始められますか？

フルローンを利用できる場合もありますが、物件価格の全額をローンで借りると金利負担が増え、返済リスクも高まります。

頭金や諸費用を一部自己資金で賄うことで、借り入れ総額を抑え、返済計画をより安定させることができます。

リスクマネジメントの一環として、自己資金を用意しておくことをおすすめします。

副業としてやっても会社にバレませんか？

住民税や所得税の納付時に、不動産収入の増加分が会社に通知される可能性はあります。

勤め先が副業を禁止している場合や、上限を設けている場合は注意が必要です。

正しく確定申告を行い、トラブルを避けるためにも会社の就業規則を確認しておきましょう。

まとめ

投資用マンションは家賃収入を軸に安定的なインカムゲインを見込めますが、空室や修繕、売却リスクなど懸念点もあります。

投資を成功させるためには物件選定時の情報収集や管理体制の整備が重要で、リスクをコントロールしつつ長期保有することでメリットを最大化できる可能性があります。

自分の資金計画と投資方針が投資用マンションに合致するかを再確認しながら、じっくりと準備を進めることが何よりも大切です。

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