【不動産投資と新NISA】はじめるならどっち？メリット・デメリットを徹底調査

不動産投資と新NISA（少額投資非課税制度）は、それぞれ異なる特徴を持ち、投資家にとってさまざまなメリットを提供します。

どちらを選ぶかは、投資家の目的や状況に応じて異なります。

本記事では、不動産投資と新NISAのメリット・デメリットを比較し、どちらが自分に合っているのかを目的別に解説します。

各投資手段の特徴を理解し、賢く投資を始めましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資とは、土地や建物などの不動産を購入し、その資産を運用して利益を得る投資方法です。

主な利益源は、インカムゲインとキャピタルゲイン。

不動産投資のインカムゲインとは、家賃収入をさします。

一方キャピタルゲインとは、資産を購入した価格よりも高い価格で売却することによって得られる利益のことです。

本章では、不動産投資のメリットを4つ解説します。

 

レバレッジを効かせた投資ができる

不動産投資の特徴的なメリットは、「レバレッジ」を効かせた投資ができる点です。

レバレッジとは、少ない自己資金を元に、借入れ（ローン）を活用してより大きな金額の投資を行う仕組みです。

不動産投資では、銀行や金融機関からの投資用ローンを活用することで、自己資金を少なく抑えつつ、大きな物件に投資することができます。

たとえば、物件価格のうち、自己資金として100万円を投入し、残りの900万円をローンで調達することで、合計1,000万円の物件を購入することが可能になります。

この場合、物件価格が上昇すれば、自己資金に対して大きなリターンを得ることができ、少ない元手で高い利益を得ることができます。

ただし、レバレッジを効かせることでリスクも高まりますので、慎重に物件選定やローン返済計画を立てることが重要です。

適切に運用すれば、大きな利益を見込むことができるため、資産を大きく増やせる可能性が高まります。

インフレ対策になる

インフレが進行すると、現金の価値は目減りしますが、不動産はその価値を維持する、あるいは上昇させる特性を持っています。

これは、不動産という資産が物理的な価値を有し、需要と供給に基づいて価格が決まるためです。

インフレによって物価が上昇すると、建材や労働力のコストも増加するため、新築物件の価格が上昇し、それに伴って既存の不動産価格も上昇することがあります。

加えて、インフレが進むと、賃貸物件の家賃も上昇しやすくなります。

家賃設定が上がることで収益減を回避し、現金の価値が下がるリスクを軽減できます。

現金や債券といった金融資産は、インフレにより実質価値が下がる可能性がありますが、不動産はインフレに応じてその価値を高めることが多いため、インフレ対策として非常に有効な投資手段になりえます。

老齢年金のような収入が得られる

不動産投資は、ローンの返済が完了したあとに永続的な家賃収入を得られる点が魅力です。

とくに、住宅ローンを利用して物件を購入した場合、ローンの支払いが終了したあと、物件の家賃収入はすべて所有者の収益になります。

これは、老後の生活資金として大変有効です。たとえば、35歳で投資用不動産を購入し、30年間でローンを完済すると、ローン返済が終了した時点から、毎月安定した家賃収入を得られるでしょう。

このように、ローン返済後は、物件から得られる家賃収入が安定的に続くため、定年退職後も生活費や趣味、旅行などに充てることができます。

ただし、家賃収入を得るためには、借り手がいなければなりません。

そのため、安定的な賃貸需要のある地域に投資することや、物件の管理状態をしっかりと行えているのが前提になります。

生命保険のような使い方ができる

不動産投資は、生命保険のように、万が一の際に遺族に対して経済的な支援を提供する手段としても有効です。

たとえば、ローンの返済が終わった不動産を所有している場合、投資家が亡くなったとしても、その不動産は遺族に相続されます。

負債の無い状態で物件が遺族に残るため、その後も安定した家賃収入を得るでしょう。

不動産は金融資産とは異なり、物理的な資産として存在しており、売却すればまとまった資金を得られます。

この現金を元に、別の投資や生活費に充てることもできるため、遺族の自由度も高まります。

このように、不動産投資は単なる投資手段にとどまらず、遺族への保障としての役割も果たすことができるため、生命保険のように利用することができます。

不動産投資のデメリット

不動産投資のメリットはわかりましたが、よいことばかりではありません。

本章では不動産投資のデメリットを4つ解説します。

 

資産としての流動性が低い

不動産投資の大きなデメリットは、資産としての流動性が低いことです。

流動性が低いとは、資産を売却したいときに素早く現金化できないという意味です。

不動産はその性質上、売却に時間がかかることが多く、市場での需要やタイミングに左右されるため、必ずしも希望通りの価格で即座に売却できるわけではありません。

たとえば、急な資金が必要な場合でも、不動産を売却するには数ヶ月から数年を要することがあります。

また、市場の動向によって物件の価格が変動するため、売却時には購入時よりも価格が下がることも考えられます。

このため、資産価値が安定しているように見えても、現金化する際にはリスクが伴い、急な資金調達には不向きとなります。

この点が株式や債券、現金などの他の金融資産と比べた不動産投資のデメリットです。

災害リスクがある

不動産投資には、自然災害や事故、火災などのリスクが伴います。

地震、洪水、台風などの災害が発生した場合、不動産は大きな損害を受ける可能性があります。

とくに、災害により建物が破損する場合や、地域全体の不動産価値が下落するかもしれません。

さらに、災害によって住民が避難し、家賃収入が一時的に途絶えるリスクもあります。

このようなリスクは投資家自身ではコントロールできないため、事前に保険をかけておくことが重要ですが、それでも災害の影響を完全に回避することはできないでしょう。

また、災害後の復旧には時間がかかるため、その間に収益が途絶え、ローン返済が滞るリスクも存在します。

このようなリスクを十分に理解し、リスクヘッジ策を講じなければなりません。

家賃収入が滞るリスクがある

借り主が家賃を支払わないことによる収益の途絶も、不動産投資のデメリットです。

家賃収入は不動産投資の重要な利益源で、安定した収益を得るためには借り主からの定期的な支払いが欠かせません。

しかし、借り主が経済的に困窮したり、家賃を滞納したりする可能性があります。

また、家賃滞納が発生した場合、法的手続きを経て回収を試みますが、この過程で時間と費用がかかるため、短期間で解決しない可能性が高いでしょう。

さらに、借り主が退去する場合、新たな入居者を見つけるまで収益が発生しないため、空室リスクも存在します。

このように、家賃収入の滞納や空室による収益の減少は、投資家にとって大きなリスクとなります。

高額な初期費用がかかる

不動産投資をはじめるには、一般的に高額な初期費用がかかります。

物件の購入価格はもちろん、仲介手数料や登記費用、税金、保険料、リフォーム費用など、購入に伴うさまざまなコストが発生します。

投資用物件を購入する際には、数百万円以上の初期投資が必要となることが多いため、自己資金が豊富でないと融資を受ける必要があります。

ローンを利用する場合でも、頭金や金利がかかり、月々の返済負担が重くなる場合があります。

また、投資した物件の価値がすぐに上昇するとは限らず、利益が出るまでに数年単位で時間がかかるため、初期の投資回収には長期間を要するでしょう。

加えて、購入後の物件管理や修繕費用など予期しない費用がかかるケースもあるため、事前に十分な資金計画を立てる必要があります。

このように、初期費用が高額である点は、不動産投資をはじめる際の障壁になるでしょう。

新NISAのメリット

新NISA（少額投資非課税制度）は、個人投資家が株式や投資信託などに投資し、その運用益を非課税で受け取ることができる制度です。

2024年からスタートした新NISAには、成長投資枠とつみたて投資枠があり、投資家は自分の投資スタイルに合わせて選択可能です。

本章ではそんな新NISAのメリットを3つ解説します。

 

非課税で運用益を受け取れる

新NISAのメリット1つ目は、運用益が非課税で受け取れる点です。

通常、株式や投資信託などの金融商品に投資した場合、得られた利益（配当金や売却益）には約20%の税金がかかります。

しかし、新NISAでは、運用益に対して一切の税金が課されません。

そのため、投資家は利益をそのまま享受でき、長期的に見て大きなメリットになります。

たとえば、年間100万円の投資で10%のリターンを得た場合、通常であれば10万円のリターンのうち2万円が税金として引かれます。

しかし、新NISAを利用すれば10万円全額が自分の手元に残ります。

この非課税の恩恵は、積立投資や長期運用を行う際にとくに効果を発揮します。

長期間にわたり非課税の運用が続くため、複利の効果を最大限に引き出し、資産を効率的に増やすことができるでしょう。

税金を気にすることなく、思い切り運用を楽しむことができるため、投資家にとっては非常に魅力的な制度です。

少額からはじめられる

新NISAは、少額から投資をはじめられる点も大きなメリットです。

数百円からの少額投資でもスタートできるため、資産運用をはじめるハードルが大幅に低くなっています。

これにより、投資初心者や資産運用をはじめたいが大きな資金が準備できない人にとっても、利用しやすい制度となりました。

たとえば、毎月5,000円や1万円の積立からでもNISA口座での投資を開始でき、時間をかけて資産を少しずつ増やしていけます。

とくに、長期的な積立投資は、時間を味方につけて少額でも着実に資産を増やすことができるため、資産形成を計画的に進めたい人にとっては最適な方法です。

確定申告が不要

確定申告なしに運用益を非課税で受け取れるのも、新NISAの大きな利点の一つです。

一般的に、株式や投資信託で利益を得た場合には確定申告を行わなければなりません。

確定申告は税務署への提出書類の準備や計算などが必要で、面倒に感じる投資家も少なくありません。

しかし、新NISAを利用すると、運用益に対して税金が課されず、しかもその分の手続きを行う必要もありません。

投資初心者や時間がない人にとっては、確定申告が不要な点は大きな魅力です。

NISA口座での運用は、すべて自動的に非課税となるため、煩わしい手続きや税務申告の心配をする必要がありません。

これにより、投資家は運用の成績だけに集中でき、税金に関する複雑な計算や手続きを気にすることなく、よりスムーズに資産運用を行えるようになっています。

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新NISAのデメリット

新NISAのメリットはわかりましたが、よいことばかりではありません。

本章では不動産投資のデメリットを4つ解説します。

 

制度変更のリスクがある

新NISAには、将来的に制度が変更されるリスクが存在します。

過去にもNISA制度は変更された経緯があり、非課税枠の上限や適用される条件が見直されることがあります。

そのため、将来的に非課税枠が縮小されたり、まったく別の制度に変更されたりする可能性も考えなくてはなりません。

もし制度変更があれば、これまでの運用方針や戦略を再検討せざるを得なくなるでしょう。

とくに計画的に積み立てをしていた投資家は、予想外の影響が出るかもしれません。

現在の非課税枠をフル活用している場合、将来的にその枠が減少すれば、再度新たな投資戦略を立て直す必要があり、非常に煩雑かつリスクの高い状況に陥る可能性もあります。

したがって、新NISAを利用する際は、制度変更のリスクも視野に入れて運用を検討する必要があります。

元本割れする可能性がある

新NISAは、非課税で運用益を受け取れるという大きなメリットがある一方で、元本割れするリスクも含んでいます。

株式や投資信託など、リスクを伴う資産に投資をする場合、投資金額が減少する場合もあります。

とくに、株式市場や債券市場が不安定な時期や経済的なダウンサイクルに入るとその可能性が高まります。

新NISAを利用する場合、運用する金融商品が価格変動の影響を受けるため、元本割れのリスクは避けられません。

非課税保有額は1,800万円が上限

新NISAでは、非課税で保有できる金額に上限が設けられています。

この上限は、現在の制度で、つみたて投資枠と成長投資枠を合わせた非課税枠が1,800万円までとなっています。

したがって、上限なく投資をした分の運用益がすべて非課税になるわけではない点を理解する必要があります。

このことは、資産を大きく増やしたいと考える投資家にとってデメリットになります。

新NISAでは、大きな資産を一度に非課税で運用できるわけではなく、上限に達するとそれ以上の利益に対しては課税されるため、大規模な資産運用を希望する場合、他の税制優遇措置を検討する必要があります。

損益通算ができない

新NISAを利用する際のデメリットの一つに、損益通算ができない点があります。

損益通算とは、投資で発生した損失を他の利益と相殺し、課税対象となる利益を減らす仕組みです。

通常の株式投資をしている場合には適用できますが、新NISAには適用されません。

つまり、NISA口座内で利益が発生した場合、その利益に対して税金はかかりませんが、損失が発生した場合には、他の資産で得た利益と相殺して税負担を軽減することはできません。

そのため、もし損失を出した年があっても税金の控除はないため、投資家が自己責任で損失を被る形になります。

運用成績が悪化した場合でも、税務的なメリットを受けられない点は、投資家にとって不利に感じるでしょう。

 

不動産投資と新NISAはじめるならどちらがよいかを目的別に比較

ここまでは、不動産投資と新NISAのメリットやデメリットを詳しく見てきました。

それらをふまえ本章では、目的に応じて、これからはじめるなら不動産投資と新NISAのどちらがよいかを解説していきます。

少額からはじめたい場合

少額から投資をはじめたいなら、新NISAが有利です。

とくに新NISAは、数百円からでも積立投資ができるため、資産運用をはじめるハードルが低くなっています。

NISA口座を活用すれば、少ない資金で株式や投資信託に投資し、運用益を非課税で受け取れます。

たとえば、月々数百円からでも新NISAの制度が利用でき、長期的に安定した成長を目指せます。

金融機関を通じて投資を行うため、手続きも比較的簡単で、手間も少ないです。

また、少額投資が可能なため、資産を増やしながら少しずつ投資家としての経験を積むことができる点もメリットです。

一方、不動産投資の場合、数百円の少額投資から開始するのは難しいです。

投資用不動産を購入する際、物件の価格だけでなく、諸費用や修繕費、税金なども考慮する必要があります。

たとえば、地方のワンルームマンションであっても、数百万円が必要となります。

なかには、初期費用が0円から不動産投資をスタートできる物件も存在しますが、その場合は融資を利用するようになります。

融資利用では、物件価格の一定割合（通常1～2割）の現金を準備する必要があります。

フルローンを組むことも可能ですが、その分返済金額が多くなります。

また、ローンの返済に加えて、管理や修繕が必要な場合、その費用は自己負担しなければなりません。

これに対して、新NISAは少額からはじめられ、修繕費や管理費等も不要なので、手元資金が少なくても手軽に投資をスタートできます。

総じて、少額から資産運用をはじめる場合には、新NISAのほうが圧倒的におすすめです。

老後資金を準備したい場合

老後資金を準備したい場合には、不動産投資、新NISAのどちらにもメリットがあります。

それぞれの特性を理解した上で、どちらかを選ぶ、あるいは適宜併用するとよいでしょう。

新NISAは、長期間にわたって積立投資を行い、将来まとまった資産を作るのに適します。

NISAの運用益は非課税枠を活用しつつ、株式や投資信託を中心に、リスクを分散しながら資産を増やしていきましょう。

老後には、一時金としてまとまった額を得られるうえ、現金化もスムーズで、資産運用の柔軟性が高い点が魅力です。

一方、不動産投資は、物件のローン返済が終了すると、安定的に入る家賃収入はすべて手元の資金になるため、老後に向けて定期的な収入源を確保できます。

ローン返済が完了したあとは、実質的に「年金」のように、生活費を補うための安定的な収入になります。

不動産投資は、家賃収入が継続的に得られるため、長期的な安定収入を望む人にとって非常に有利です。

また、インフレに対する耐性も強いため、物価上昇に伴って家賃も上昇しやすい点は老後資金としての強みです。

総じて、NISAは一時的なまとまった資金を準備したい場合に便利であり、不動産投資は老後に向けて安定した収入源を確保する方法として有効です。

どちらも老後資金の準備には適しており、目的に応じて使い分けることが望ましいでしょう。

節税したい場合

節税を目的にするなら、不動産投資のほうが有利です。

現物不動産投資では、物件購入や賃貸運営に伴う費用を経費として計上できるため、節税効果が期待できます。

具体的には、物件の取得費や管理費、修繕費、減価償却費などが経費として認められ、これらの支出を差し引くと、課税所得を減少させられます。

このため、不動産投資を行うと、収益が少なくとも税務上は実際の利益を圧縮でき、税金負担を軽減できます。

また、不動産所得が赤字の場合には、その赤字を他の所得（給与所得や事業所得など）と損益通算できます。

不動産投資は、所得税や住民税を軽減できる仕組みが整っています。

一方、新NISAでは運用益が非課税であるため税金の圧縮効果はありますが、経費計上はできません。

NISA口座内で損失が発生しても、その損失を他の所得と相殺することもできません。

損益通算ができないため、赤字が発生しても税金面でのメリットは享受できないので、節税を意識した投資をしたい場合には、不動産投資のほうが税務上のメリットが大きいでしょう。

投資初心者でもはじめやすい投資をしたい場合

投資初心者で、手間やリスクを最小限に抑えたいと思う場合は、新NISAが適しています。

NISA口座を開設するための手続きは簡単で、証券会社に申し込むだけで投資を開始できます。

毎月の積立金額も自由に設定できるため、投資額を自分の状況に合わせて調整できます。

資産が減少するリスクも、自分が投資した金額に限定されるため、リスクコントロールがしやすく、初心者でも手軽にはじめやすいのが特徴です。

一方、不動産投資は資金が大きいため、初めて投資を行う場合には高いハードルがあります。

金融機関から融資を受ける場合、物件購入に必要な自己資金が一定以上必要で、物件の選定や購入後の管理、運営も考慮しなければなりません。

不動産市場に精通していないと、安定した収益を上げるための適切な物件を選ぶのが難しく、さらに物件契約等の事務作業も負担になります。

これに加えて、融資を受けるためには、数回の面談や多くの書類提出が求められ、手続きが煩雑で時間がかかります。

万が一、投資がうまくいかなかった場合、損失が大きくなりやすく、リスクも高いです。

総じて、投資初心者には新NISAのほうがはじめやすく、リスク管理もしやすいと言えます。

少額から投資できる新NISAは、リスクを分散しながら投資経験を積むには最適な選択肢です。

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まとめ

本記事では、不動産投資と新NISAのメリットやデメリットから、どちらを選ぶとよいか目的別に解説をしました。

不動産投資と新NISAは、それぞれ異なるメリット・デメリットを持つ投資手法です。

不動産投資は、レバレッジを活用でき、インフレ対策や年金のような安定収入を得られる点が魅力ですが、初期費用が高額で、資産の流動性が低く、災害や家賃滞納のリスクがあるというデメリットもあります。

一方、新NISAは、運用益が非課税で少額からはじめられ、確定申告が不要な点が初心者にとって大きな利点です。

しかし、制度変更のリスクや元本割れの可能性、損益通算ができない点などの注意が必要です。

本記事が、投資の選択肢として、不動産投資と新NISAのどちらを選ぶべきか、制度を理解し適切な投資判断をする際の参考になれば幸いです。