不動産投資の成功例とは？勝ちパターンから成功を目指すための極意を徹底解説

不動産投資は、安定した収益を得るための魅力的な手段ですが、成功するためには戦略と慎重な計画が不可欠です。

購入時に物件の値上がりを実現しキャピタルゲインを得る、安定した家賃収入を得る、節税効果を享受するなど、成功例にはさまざまなパターンがあります。

しかし、単に成功事例を真似るだけではうまくいきません。なぜなら、投資目的や市場動向によって状況は大きく異なるからです。

そこで本記事では、不動産投資の成功に必要な勝ちパターンを徹底解説し、投資家が成功を収めるための重要なポイントをご紹介します。

不動産投資の成功例

不動産投資をはじめたばかりだと、どのような成功事例があるのか想像がつかない方もいらっしゃるでしょう。

そこで本章では、不動産投資の成功例を紹介します。

 

購入時よりも値上がりしキャピタルゲインを得られた

不動産投資の収益の種類は、主に「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の二つです。

インカムゲインとは、物件を賃貸することで得られる家賃収入を指し、安定した収益源になります。

一方、キャピタルゲインとは、物件を購入時よりも高く売却することで得られる利益を指します。

とくに、都心部や人気エリアの中古マンションは、年々価格が上昇しているケースが多く、購入後に価値が上がれば大きなキャピタルゲインを得られるでしょう。

たとえば、10年前に購入した中古マンションの価格が、購入当初の1.5倍や2倍になったとすれば、売却時に大きな利益を確保できます。では実際の不動産流通市場の動向はどのようになっているでしょうか。

東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）によると、首都圏の中古マンションにおいて、成約物件の1平方メートル当たり単価は、2013年から2024年まで12年連続で上昇したとされています。

さらに、2024年の成約1平方メートル単価は76.88万円で、12年前とくらべ101.3%と2倍を超える上昇になっています。

都県地域別で見ても、上昇率は異なるものの、すべての都県・地域で上昇しています。

このように、購入した物件の価値が上がり、売却益を得られれば不動産投資は成功といえます。

また、売却時に多少価格が下がっていても、長期間にわたり家賃収入を活用してローン返済を進めていれば手元に残る資金は多くなり、最終的にプラスの収益を確保できることも成功例の一つといえるでしょう。

参考：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）

高い家賃収入を得られた

不動産投資の成功例の一つに、人気の立地で安定した高い家賃収入（インカムゲイン）を得るケースがあります。

インカムゲインとは、物件を貸し出すことで得られる家賃収入のことで、とくに需要の高いエリアでは、賃料が下がりにくく、高い利回りを維持しやすいのが特徴です。

東京都心の駅近マンションや、大学・オフィスが集まるエリアのワンルームマンションを例に考えてみましょう。

これらの立地にある物件は、単身者の需要が高く空室リスクが低いため、安定した家賃収入を得られる可能性があります。

運用開始後、都心の再開発があると、その影響で賃貸需要が増加し、家賃相場が上昇するかもしれません。

また、地方都市でも、企業の工場や研究施設が集まるエリアの賃貸物件は、長期的に働く単身赴任者や転勤者のニーズがあり、高い入居率を維持しやすいです。

運用開始後、工場拡大の影響で賃貸需要が増え、家賃の金額設定を上げられるかもしれません。

こうしたエリアで物件を所有し、長期間にわたって安定した高い賃料収入を得ることができれば、不動産投資の成功といえるでしょう。

投資用ローンの返済が終了し安定的な家賃収入が得られた

不動産投資の魅力は、何もしなくても毎月家賃収入が得られる「インカムゲイン」です。

ローンを完済し、家賃収入がそのまま手元に残る状態になれば、仕事の選択肢も広がり、精神的な余裕を持って生活できます。

この状態が不動産投資の成功例の一つです。

たとえば、40代の会社員が老後の資産形成を目的に、地方都市の工業地帯近くにある築10年のワンルームマンションを購入したとしましょう。

不動産投資の収支は、ローン返済や管理費を差し引いた後あとも毎月1.5万円の黒字を維持できました。

20年後、ローンの完済によって毎月の支出が減り、家賃収入がそのまま手元に残るようになります。

結果、不動産は安定的な収益源となり、老後の生活資金としても活用できます。

このように、投資用ローンの返済が終了し、家賃収入が継続的に残る状態は不動産投資の成功例の一つです。

節税効果が得られた

不動産投資の成功例の一つは、節税効果を得られる点です。

30代の会社員が、将来の資産形成を目的にマンションを購入したと仮定して考えてみましょう。

物件の購入金額や管理費、修繕積立金などの経費は、税務上、経費として計上できるため、所得税や住民税の軽減につながります。

たとえば、年間の家賃収入が100万円で、物件にかかる経費が50万円だった場合、その50万円分を経費として計上できます。

そうすると、課税所得が減少し、結果として税金の支払いが少なくなります。

さらに、物件を購入する際にかかったローンの利息も経費として認められますので、毎年の税負担がより軽くなります。

不動産投資では、こうした節税効果を最大限に活用すると、実質的な負担を減らしながら、安定した収益を得ることができます。

そして適切な管理と運用で、資産形成と節税を同時に実現できる手段になります。

長期的には、税金の負担を軽減し、より多くの収益を手元に残せるようになるため、税制を理解したうえで投資を進めるようにしましょう。

老後の住まいが確保できた

老後の住まいを確保できる点も、不動産投資の成功例です。

たとえば、40代のサラリーマンが、将来の生活資金と老後の住まいを確保するために不動産投資をはじめたとします。

はじめは、家賃収入を得てローン返済を進めます。

ローンの返済が順調に進んでいき、10年後にはローンが完済されたとします。

すると、家賃収入はそのまま収益となり、毎月一定の収入が手元に残るようになります。

この段階で、不動産投資で得ている家賃収入を利用して自分が住むための物件を購入することも可能です。

物件の維持管理と、入居者の確保ができていれば、老後も家賃収入を得られるでしょう。

収益を得るだけでなく、ローン完済後に住まいも確保できる、不動産投資の成功例です。

不動産投資における成功とは

これまで不動産投資の成功例をみてきましたが、そもそも不動産投資における成功とはどのような状態なのか、定義づけをしておきたいと思います。

不動産投資における成功とは、最終的に購入した物件から得られる利益が、投資にかかった費用やリスクを上回る状態を指します。

とくに重要なのは、購入から売却までの期間にわたって得たキャッシュフローと、物件売却時の価格差（キャピタルゲイン）のバランスです。

物件価格は購入後に下がることが多いため、売却だけで利益を得ることは難しいです。

そのため、運用中の家賃収入やその他の利益をプラスに維持し、最終的には売却益で利益を補う形を目指します。

具体的な成功の定義を数式で表すと次のようになります。

①収入－②支出＋（③売却後手元に残る資金－④購入にかかった価格）＝プラスであれば成功

①収入の内訳
・家賃収入
・礼金
・更新料
・節税還付金

②支出の内訳
・管理費
・修繕積立金
・金利
・保証料
・固定資産税
・リフォーム費用

③売却後手元に残る資金の内訳
・売却価格から仲介料や登記費用を差し引く

④購入にかかった価格の内訳
・購入価格に仲介料や登記費用、取得税を加える

成功するためには、「安く購入する」「物件の運営を適切に行う」「高く売却する」の3つが欠かせません。

このためには、適切な情報収集と知識の習得が不可欠であり、その上で実行力が求められます。

さらに、PDCAサイクルを繰り返していくと、投資運用を改善し成功する確率が高まるでしょう。

不動産投資の勝ちパターン3選

不動産投資には、成功につながるいくつかの勝ちパターンがあります。

本章では、不動産投資の勝ちパターンを3つ解説します。

 

インカムゲイン

「インカムゲイン」とは、物件から得られる安定的な家賃収入を指します。

物件から得られる家賃収入が、物件の購入にかかる費用や運営にかかる経費を上回り、投資家が利益を得られるライン（損益分岐点）を超えるのが、不動産投資の勝ちパターンの1つです。

具体的に、損益分岐点は、家賃収入から以下の経費を差し引いた残りがプラスになることが目安です。

 

たとえば、家賃収入が月10万円の場合、上記の経費が合計8万円だとすると、損益分岐点はその8万円を超える収入を得ることが必須になります。

空室になってしまったり、家賃の滞納があったりして、月々の家賃収入が8万円を下回ってしまった場合は、経費をカバーできずに赤字になってしまいます。

そうなれば、不動産投資の勝ちパターンからは外れていくでしょう。

インカムゲインが勝ちパターンとなるためには、この損益分岐点を超える安定した家賃収入を得られる物件選びが不可欠です。

家賃収入が経費を十分にカバーし、さらにプラス収支を得られるようになれば、投資家は安定した不労所得を実現できるでしょう。

具体的には、立地条件や需要の高いエリアに物件を購入することが大切です。

たとえば、都心や主要な交通機関の近くにある物件は、安定した入居者を見込むことができ、空室リスクを最小限に抑えることができます。

また、賃貸需要が高いエリアでは家賃も安定しやすく、長期間にわたり安定したキャッシュフローを得ることができます。

さらに、物件の運営も重要です。

管理やメンテナンスを適切に行うことで、入居者が長期間住み続ける可能性が高まり、家賃収入の安定性が増します。

家賃が毎月安定的に入ることで、ローン返済やその他の経費をカバーし、最終的には利益が残ります。

このように、インカムゲインが得られる不動産投資は、リスクを抑えつつ、安定した収益を得られる勝ちパターンの1つです。

買い増し

不動産投資における「買い増し」とは、保有している物件をさらに増やして、資産規模を拡大する戦略です。

買い増しを行うと、キャッシュフローの増加、資産拡大のスピードの加速、リスクの分散など、さまざまなメリットが得られます。

複数の物件を所有することで、一つの物件の空室やトラブルによるリスクを軽減し、安定した収益を確保しやすくなります。

買い増しの最適なタイミングにはいくつかのポイントがあります。

まず、最初の物件の運用が安定し、十分なキャッシュフローが確保できた時期に次の物件を購入するのが理想です。

また、年収が上がり、金融機関からの借り入れ条件が有利になるタイミングや、不動産投資の目標に基づいて、ローン完済後に次の物件を購入することも有効です。

ただし、買い増しを行う場合は慎重に物件を選びましょう。

収益性の高い物件選びが必須で、間違っても赤字収支の物件を購入しないことが重要です。

また、無理な借り入れは避け、返済能力を見極めてから購入するようにしましょう。

当たり前ですが、手元資金が不足している場合は、買い増しを急がないほうが賢明です。

買い増しは、計画的に実行することで、資産拡大を効率的に進め、不動産投資を成功させる勝ちパターンになります。

出口戦略

不動産投資における「出口戦略」とは、物件を売却したり、活用方法を変えたりすることで、最適なタイミングで利益を確定させる手法です。

出口戦略を考える際に重要なのは、物件の売却時期とその後の税金対策です。

適切なタイミングで売却を行い、利益を最大化することが、成功する不動産投資の勝ちパターンです。

売却のタイミングに関して、物件の所有期間が5年を超えると、税制上、長期譲渡所得として低い税率が適用されます。

これにより、短期譲渡所得よりも大幅に税金が軽減されるため、売却時期は5年以上の保有を目指すことが望ましいです。

税金面でのメリットを享受しながら、物件価格が上昇しているタイミングで売却すると、キャピタルゲインを最大化できます。

一方で、過度に長期間保有すると、経年劣化による価値の低下や修繕リスクも考慮しなければなりません。

したがって、適切な出口戦略としては、物件の市場価値がピークに達したと感じた時期に売却を決断し、その後の資産活用方法を計画することが重要です。

出口戦略を立てる際には、節税対策も欠かせません。

たとえば、購入後に物件を賃貸運営している間に得られるインカムゲインを活用し、税負担を軽減する方法があります。

税制上のメリットを最大限に活用すると、売却益やキャッシュフローの増加が実現できるため、出口戦略と節税対策は密接に関連しています。

不動産投資の出口戦略は、長期的な収益を最大化するための重要なステップであり、適切なタイミングでの売却や税金対策が必須です。

確実に対策しておくことが、不動産投資の勝ちパターンになります。

真似るだけでは成功できない理由

ここまでは、不動産投資の成功例や、勝ちパターンを紹介してきました。

どのようにすれば成功できるかがわかり、同じように行動すれば必ず成功できると安心している方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、成功例をただ真似るだけでは、思うようにいかないのが現実です。

その理由を解説していきます。

 

理由①目的や投資家の属性によって投資の条件が異なる

当たり前なのに見落としがちなのが、不動産投資の目的や投資家の属性によって、投資の条件はまったく異なるということです。

たとえば、ある投資家は「将来のキャピタルゲイン（売却益）」を狙って物件を購入することを目的にしているかもしれません。

一方で、別の投資家は「インカムゲイン（家賃収入）」を安定的に得ることを目的としている場合、選ぶ物件や運用方法がまったく異なります。

キャピタルゲインを重視する投資家は、将来的に価格が大きく上がる可能性のある立地や物件を選ぶ傾向がありますが、インカムゲインを重視する投資家は、安定した家賃収入が期待できる地域や、物件を選びます。

さらに、年齢やライフプランの違いも、適切な物件選びに影響します。

若い投資家が長期的な資産価値の向上を狙って購入する物件と、リタイア後の安定収入を目指すシニア層が選ぶ物件では、選択基準や投資額が異なります。

このように、同じように見える成功事例でも、目的や投資家の属性が異なるため、単に真似をするだけではうまくいかないことが多いのです。

それぞれの投資家に最適な投資戦略を立てることが重要です。

理由②投資物件の特徴はすべて異なる

不動産投資で、成功した投資家が選んだ物件を真似する方法は一見有効に思えますが、実際には物件一つ一つの特徴はまったく異なります。

そのため、同じような物件を選んだからといって、成功を再現できる要因にはなりません。

同じエリア内でも物件ごとに立地、周辺環境、築年数、設備、広さ、間取りなど、細かな違いが存在します。

これらの特徴が投資の成果に大きく影響するため、成功事例をそのまま模倣するだけでは、同じような結果は得られません。

さらに、同じタイプの物件であっても、購入価格や運営条件、そして将来的な売却時期によっても結果は異なります。

たとえば、購入時に支払った価格が高ければ、それだけ家賃収入や売却益でリターンを得るのが難しくなります。

一方、安価で購入した物件であれば、少ない家賃収入でも利益を得やすい場合もあります。

このように、物件の特徴や購入時の条件が異なれば、成功するための戦略も異なります。

成功事例はそのまま真似するのではなく、各物件の特徴を理解し、自己の投資目的や状況に応じて物件を選ぶようにしましょう。

理由③不動産投資市場の動向は常に変化している

不動産投資の成功事例を真似るだけでは成功に繋がらない理由の一つに、不動産市場自体が常に変化していることがあります。

市場の動向は、経済の状況や金利の変動、人口動態、政策の変更など、さまざまな要因によって影響を受けます。

これらの変化により、過去に成功した投資戦略が現在も通用するとは限りません。

たとえば、低金利時代に購入した物件が高いキャッシュフローを生む可能性がありますが、金利が上昇した場合、同じような物件を購入しても返済負担が増え、キャッシュフローが減少する可能性があります。

また、都市の発展や再開発が進んでいるエリアでは、物件価値が上がる一方で、過去の成功事例が今後も同じように利益を生むとは限りません。

さらに、人口動態の変化や移住傾向によって、特定の地域や物件タイプの需要が変化することもあります。

かつて人気があったエリアが、現在では需要が低迷している場合もあります。

このように、市場の動向が常に変わる中で、過去の成功事例をただ真似するだけでは、その環境に適応した投資ができなくなり、成功を収めることが難しくなります。

成功者になるためのポイント

不動産投資で成功するためには、単に物件を購入して運営するだけではなく、戦略的なアプローチが必要です。

成功者になるためには、いくつかのポイントを押さえなければなりません。

そこで本章では、不動産投資で成功するための主なポイントを解説します。

 

物件情報を収集する

不動産投資で成功するためには、まず「物件情報を収集する」ことが不可欠です。

物件の選定は投資の成否を大きく左右します。

市場やエリアの動向、過去の取引履歴、周辺のインフラや将来性をしっかりと把握しておきましょう。

とくに、不動産市場は常に変動しているため、情報を収集し今後のトレンドや価格変動を予測することが求められます。

物件情報を収集しないまま投資を行うと、収益が見込めないエリアで物件を購入してしまう、将来の価値上昇が見込めない場所で投資をしてしまうなどのリスクがあります。

また、同じ物件のなかでも条件が異なる場合があるため、十分に比較をしないと損失が発生することもあります。

実行するためには、不動産仲介業者やマーケットリサーチ会社から最新のデータを入手し、定期的に市場の動向をチェックすることが重要です。

また、オンラインポータルや実際に物件を訪れての情報収集も効果的です。

具体的なエリアの賃料相場や過去の売買履歴など、信頼できるデータを集め、慎重に判断することが投資の成功のポイントです。

リスクヘッジを徹底する

不動産投資で成功するためには、「リスクヘッジを徹底する」ことも非常に重要です。

リスクを適切に管理せずに投資を続けると、予想以上の損失を被る可能性があります。

とくに、空室リスクや修繕費用、金利の変動、災害など、予測できない事態に備えて、リスクを軽減する対策を講じる必要があります。

リスクヘッジを徹底するためには、まず物件選定時にリスクを最小化できるエリアや物件タイプを選ぶことが大切です。

また、空室リスクに備えて安定した入居者を確保できるように、物件の魅力を高めておきましょう。

さらに、保険に加入し、定期的な物件メンテナンスを行い、予期せぬ修繕費用の発生を防ぐ対策も重要です。

融資の際も、金利上昇リスクに備えて固定金利を選ぶなど、リスクを分散し、万が一の事態に備え柔軟に対応できる対策が成功のカギです。

購入や売却のタイミングを見極める

不動産投資において、購入や売却のタイミングの見極めは重要です。

物件価格は市場の状況に応じて変動し、タイミングを見誤ると大きな損失を被る可能性があります。

理想的なタイミングは、物件が安い時に購入し、高い時に売却することですが、市場の動向を予測することは非常に難しく、慎重な判断が必要です。

現在の不動産市場が上昇傾向にある場合は、購入を控えるほうがよいでしょう。

この時期に物件を購入しても、高騰後に価格が下がる可能性があるため、リスクを避けるためには売却のほうが適していると言えます。

一方で、市場が落ち着いたあと、物件価格が安定してきたタイミングでの購入はチャンスですが、物件価格の上昇が一段落した時点では、金融機関が融資条件を厳しくする可能性もあります。

タイミングを見極めるためには、市場の動向を常に確認するとともに、プロのアドバイスを受けることも大切です。

慎重に立地を選ぶ

不動産投資において、立地選びは成功の鍵を握ります。

都心や駅から近い場所は、多少物件の設備が劣っていたとしても、需要が高いため、賃貸や売却がしやすい傾向にあります。

逆に、設備がよい物件でも、たとえば山中のような交通の便が悪い場所では、需要が見込めないため、投資のリスクが高くなります。

立地の選定が不十分だと、物件の借り手や買い手を引き寄せることができず、投資が失敗に終わることがあります。

立地は一度決めたら変更ができないため、慎重に選ばなければなりません。

不動産投資の勉強をおこたらない

不動産投資で成功するためには、学び続ける姿勢が欠かせません。

不動産投資の勉強をすることで、自分にとって最適な物件の選び方や投資の目的達成方法が明確になります。

また、十分な知識がないと、高値で物件を購入してしまう、悪質な業者に騙されてしまうなどの危険性もあります。

投資判断を迅速に行うためにも、事前にしっかりと学んでおくことが重要です。

勉強すべき内容は多岐にわたります。

まずは、不動産投資の基本を押さえることが重要です。

次に、不動産投資にかかる費用や融資を受ける方法を理解し、メリット・デメリットを把握しましょう。

さらに、成功した運用事例を学ぶことで、実践的な知識が得られます。

信頼できる不動産会社の見極め方やアパート管理についても学ぶべきです。

また、投資後の出口戦略を考えることも、長期的に安定した収益を上げるためには不可欠です。

信頼できる不動産会社をみつける

不動産投資の成功には、物件選びと同じくらい信頼できる不動産会社の選定が大切です。

信頼できるパートナーをみつけることで、適切な賃貸管理やトラブル発生時の迅速な対応など、投資の安定性が向上します。

逆に、悪質な業者から物件を購入してしまうと、利益を出すどころか、赤字に追い込まれるリスクが高くなります。

不動産会社を選ぶ際には、業歴が10年以上ある会社や従業員が100人以上の会社を選ぶと、長期間の運営実績や事業の安定性が期待できるでしょう。

さらに、過去の取引実績や顧客の口コミ、担当者の対応の良さも重要なポイントです。

不動産投資に特化したコンサルティングを提供しているか、購入後のサポート体制が整っているかも確認すると安心です。

これらの基準をもとに、不動産投資会社を選び、リスクを最小限に抑え、安定した投資成果を目指しましょう。

長期シミュレーションをする

不動産投資で成功するためには、長期シミュレーションが欠かせません。

投資では、短期的な成果だけを追い求めていると、予期せぬ支出や市場の変動に対応できず、最終的には収益が減少してしまうでしょう。

長期的な視点で投資を考えると、リスクを抑え、安定した利益を得るための計画を立てられるようになります。

物件購入前には、10年、20年先を見据えたシミュレーションを行い、金利の変動や将来の家賃相場、物件の価値変動などを考慮するようにしましょう。

そうすれば、将来の利益を最大化し、安定した運用ができるようになります。

長期的な視野をもったシミュレーションは、投資のリスクを最小限に抑え、成功に貢献します。

まとめ

本記事では、不動産投資の成功例とその勝ちパターン、さらには成功を収めるための極意を解説しました。

まず、不動産投資における成功とは、物件の値上がりによるキャピタルゲインや安定的なインカムゲイン、投資用ローンの返済完了による経済的自由、節税効果や老後の住まい確保など、多様な要素が含まれます。

そのなかでも、インカムゲインの安定確保、物件の買い増しによる資産拡大、適切な出口戦略が成功のカギとなります。

ただし、成功例をただ真似るだけでは成果を上げられない点には注意しましょう。

理由は、投資家の目的や属性、物件の特徴、市場動向の変化を踏まえなければならないためです。

物件情報の収集やリスクヘッジ、購入・売却のタイミング、立地選定など、意思決定は慎重におこないましょう。

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