不動産投資は年金対策になる？老後資金を補う仕組みと失敗しないポイント

将来の年金について考えたとき、「公的年金だけで老後の生活は本当に成り立つのだろうか」と不安を感じる人は少なくありません。

物価の上昇や社会保障制度の変化を背景に、年金以外にも安定した収入源を確保したいと考え、不動産投資に関心を持つ人が増えています。

本記事では、不動産投資が年金対策として機能する仕組みをわかりやすく整理し、投資の種類ごとの特徴やリスクへの向き合い方、失敗を防ぐためのポイントまで解説します。。

年金の受給状況

公的年金の受給額は国の制度や世代によって異なりますが、少子高齢化の影響などから今後も厳しい状況が続くと予想されています。

現役時代と同程度の生活水準を保つには、公的年金だけでは不足するケースが多いのが現実です。

とくに年金だけで必要な生活費をまかないきれない場合、貯蓄を取り崩したり、働き続けたりする必要が生じます。

こうした将来の不安を解消する方法として、不動産投資で家賃収入を得ておく選択肢が注目を集めています。

年金の平均受給額（月額）

	令和7年度（月額）	令和6年度（月額）
国民年金 （老齢基礎年金（満額））	69,308円	68,000円
厚生年金 （夫婦2人分の老齢基礎年金を含む標準的な年金額）※	232,784円	228,372円

※平均的な収入（平均標準報酬（賞与含む月額換算）45.5万円）で40年間就業した場合に受け取り始める年金（老齢厚生年金と2人分の老齢基礎年金（満額））の給付水準

参考：日本年金機構  令和7年4月分からの年金額等について

現在の公的年金の受給額を見ると、老後の生活を年金だけで支えるのは簡単ではないことがわかります。

令和7年度における年金の平均的な受給額は、国民年金（満額）で月額69,308円となっています。

これは主に自営業やフリーランスなど、国民年金のみに加入していた人が受け取る金額です。

一方、会社員として長年働き厚生年金に加入していた場合でも、夫婦2人分で月額232,784円が標準的な水準とされています。

これは、平均的な収入で40年間就業したケースを想定した金額であり、単身世帯や共働きでない家庭では、さらに受給額が下がる可能性もあります。

このように、厚生年金であっても生活費をすべて賄えるとは限らず、国民年金のみの場合はとくに不足を感じやすいのが現実です。

加えて、少子高齢化の進行により、将来的な年金額の伸びや支給開始年齢について不安視する声も少なくありません。

制度上、年金額を大きく増やすことには限界があるため、老後の生活を安定させるには、年金以外の収入源を準備しておくことが重要になります。

参考：日本年金機構  令和7年4月分からの年金額等について

65歳以上の平均生活費

老後の生活を考えるうえで重要なのが、「実際にいくら生活費がかかるのか」という点です。

総務省統計局の家計調査によると、65歳以上の夫婦2人のみの無職世帯における平均的な生活費は、月額256,521円となっています。

この金額には、食費や光熱費、日用品費などの基本的な支出が含まれており、決してぜいたくな暮らしを前提としたものではありません。

それでも、公的年金の受給額と比較すると、年金だけでは毎月の生活費を十分にまかなえないケースが多いのが現実です。

さらに、年齢を重ねるにつれて医療費や介護費、住まいの修繕費などが増える可能性があり、将来的な物価上昇（インフレ）によって生活費全体が押し上げられるリスクもあります。

こうした状況を踏まえると、年金と実際の生活費の差は、想像以上に大きくなることも考えられます。

参考：総務省統計局  家計調査報告（家計収支編）2024年（令和6年）

年金対策としての不動産投資とは？

不動産投資は、老後に向けた収入源を準備する方法のひとつとして注目されています。

物件を所有し家賃収入を得ることで、公的年金だけでは不足しがちな生活費を補える可能性があります。

不動産投資とは？

不動産投資とは、マンションやアパート、一戸建てなどの物件を購入し、賃貸に出して家賃収入を得る投資方法です。

家賃収入を目的とした場合、毎月継続的な収入が入る点が大きな特徴です。

物件の購入には自己資金だけでなくローンを利用することも多く、比較的少ない元手から始めることがが可能です。

ただし、借入をする以上、返済計画や収支管理をしっかり行う必要があります。

不動産投資が年金対策になる仕組み

不動産投資が年金対策として活用される理由は、退職後も家賃収入が続く点にあります。

現役時代にローンを返済しておけば、老後は家賃収入をそのまま生活費の補填として使うことが可能です。

また、住まいを提供する事業であるため、比較的需要が安定している点も特徴です。

ただし、入居者対応や管理業務が発生するため、管理会社を活用しながら経営する意識は必要になります。

個人年金保険と比べてどちらがおすすめ？

個人年金保険は、毎月一定額を積み立て、老後に年金として受け取る仕組みです。

安定性が高く、大きな手間がかからない反面、受け取れる金額は限られる傾向があります。

一方、不動産投資は家賃収入を得ながら資産を形成できる可能性がありますが、空室や修繕といったリスクも伴います。

安定性を重視するなら個人年金保険、収入の上積みや資産形成を狙うなら不動産投資というように、自分の目的やリスクの考え方に合わせて選ぶことが大切です。

個人年金保険については、こちらの記事で解説をしています。
【初心者向け】個人年金保険とは？メリット・デメリットをわかりやすく解説

不動産投資が年金対策になる理由

老後の生活費に不安を感じる人が増える中で、不動産投資は年金を補う手段として注目されています。

家賃収入による継続的な収益が見込める点や、長期的な資産形成につながる点が、その理由です。

 

安定した家賃収入を得られる

不動産投資の大きな特徴は、入居者がいる限り毎月家賃収入が得られることです。

この収入は、公的年金だけでは足りない生活費を補う役割を果たします。

住まいの需要は景気に左右されにくいため、長期的に安定した収入を期待しやすい点も魅力です。

ただし、立地や物件選びを誤ると空室が続く可能性があるため、事前の調査が重要になります。

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年金と家賃収入を活用した老後設計ガイド

ローンを活用し効率的に資産形成ができる

不動産投資では、金融機関のローンを利用することで、自己資金が少なくても物件を取得することが可能です。

家賃収入をローン返済に充てながら運用することで、時間をかけて資産を築いていくことが可能です。

返済が終われば、ローンのない不動産と家賃収入が残るため、老後の収入源として活用しやすくなります。

物価上昇リスクに対応できる

現金や預貯金は、物価が上がると実質的な価値が下がってしまいます。

一方、不動産は家賃相場に応じて賃料を見直せるため、インフレへの耐性が比較的高いとされています。

物価上昇が続く環境では、家賃収入によって収入を維持しやすい点が、年金対策として評価される理由の一つです。

柔軟な出口戦略を立てられる

不動産投資は、保有して家賃収入を得続けるだけでなく、必要に応じて売却する選択もできます。

ライフステージの変化に合わせて資産を現金化できる点は大きなメリットです。

また、将来的に家族へ引き継ぐことで、老後資金だけでなく次世代への資産形成にもつながります。

団信による生活保障と資産確保ができる

不動産投資ローンでは、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。

万が一の際にはローン残高が保険で返済され、家族にはローンのない不動産が残ります。

家賃収入を得られる資産を残せる点は、生活保障と資産形成の両面で安心材料となり、不動産投資が年金対策として選ばれる理由の一つです。

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不動産投資は生命保険の代わりになる？団信の仕組みからリスクまで徹底解説

不動産投資のリスク

不動産投資は年金対策として魅力がありますが、メリットだけでなくリスクも理解しておく必要があります。

事前にどのようなリスクがあるのかを把握し、対策を考えることが安定した運用につながります。

 

空室や家賃滞納リスク

賃貸経営では、入居者が決まらず空室が続いたり、家賃が滞納されたりする可能性があります。

空室期間が長くなると家賃収入が得られず、ローン返済や管理費の負担が重くなります。

需要の高いエリアを選ぶことや、入居者募集や管理をしっかり行う管理会社を選ぶことで、こうしたリスクを抑えやすくなります。

金利上昇リスク

ローンを利用して不動産投資を行う場合、金利が上がると毎月の返済額が増える可能性があります。

とくに変動金利の場合は、将来の返済負担が大きくなる点に注意が必要です。

固定金利を選ぶ、余裕があるときに繰り上げ返済を行うなど、金利上昇を想定した計画を立てておくことが大切です。

修繕発生リスク

建物は時間の経過とともに劣化し、修繕や設備交換が必要になります。

まとまった修繕費が突然発生すると、資金計画に影響を与えることがあります。

あらかじめ修繕費を積み立てておくことや、購入前に建物の状態を確認することで、想定外の出費を減らすことができます。

自然災害リスク

地震や台風、大雨などの自然災害によって、建物が被害を受ける可能性があります。

被害の程度によっては、多額の修繕費がかかったり、資産価値が下がったりすることもあります。

火災保険や地震保険に加入すること、災害リスクの低いエリアを選ぶことが重要な備えとなります。

流動性リスク

不動産は、株式や投資信託と比べてすぐに現金化しにくい資産です。

急にお金が必要になっても、すぐに売却できない場合があります。

そのため、余裕資金で投資を行うことに加え、将来どのタイミングで売却するかといった出口戦略を早い段階から考えておくことが重要です。

不動産投資の種類

不動産投資にはさまざまな方法があり、資金の大きさや運用の手間、リスクの考え方によって向いている投資先は異なります。

自分の目的に合った種類を選ぶことが大切です。

 

区分マンション投資

マンションの一室を購入し、賃貸に出す投資方法です。

一棟物件に比べて購入価格が抑えやすく、初心者でも始めやすい点が特徴です。

共用部分の管理は管理組合が行うため、日常的な手間が少ない反面、空室になると家賃収入が途絶える点には注意が必要です。

一棟マンション投資

マンションを一棟まるごと購入する投資方法です。

複数の部屋から家賃収入を得られるため、1室が空いても収入がゼロになりにくいという特徴があります。

購入金額は高くなりますが、運営方針を自分で決めやすく、長期的な資産として保有しやすい点が魅力です。

一棟アパート投資

アパートを一棟で購入し、複数戸を貸し出す投資方法です。

一棟マンションよりも初期費用を抑えられるケースが多く、家賃収入の分散がしやすい点が特徴です。

一方で、構造によっては修繕が必要になる時期が早く、メンテナンス費用を見込んだ計画が必要になります。

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戸建賃貸投資

戸建住宅を購入して賃貸に出す方法で、ファミリー層の入居が期待できます。

長期間住んでもらえる可能性が高く、安定した収入につながることもあります。

ただし、入居者がいない期間は収入が発生しないため、立地や建物の状態を慎重に見極める必要があります。

REIT（不動産投資信託）

REIT（リート）は、不動産を運用する会社に出資する形で、不動産投資ができる商品です。

少額から始められ、管理の手間がかからない点が特徴です。

一方で、価格は株式と同じように変動するため、短期的な値動きがある点は理解しておく必要があります。

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不動産小口化商品

不動産を小口に分けて、複数人で投資する仕組みです。

少ない資金でも不動産投資に参加でき、リスクを分散しやすい点が特徴です。

ただし、売却や運用の自由度は低くなる場合があるため、事前に仕組みをよく確認することが重要です。

不動産投資を始めるまでの8ステップ

不動産投資は、知識の習得から資金計画、物件選び、契約、運用準備まで順番に進めることが大切です。

購入前に収支シミュレーションを繰り返し行い、無理のない計画になっているか確認しましょう。

 

不動産投資の知識を学ぶ

まずは、不動産投資の基本を学ぶところから始めます。

書籍やセミナー、信頼できる情報源を使い、用語や収益の考え方、税金、よくあるリスクを押さえておくことが重要です。

基礎を理解しておくと、物件選びや契約時の判断ミスを減らせます。

具体的なゴールを設定する

「老後のため」に加えて、いつまでに月いくらの家賃収入がほしいのか、最終的にどれくらいの資産を残したいのかなど、目標を具体化します。

ゴールが決まると、選ぶべき物件のタイプやローン期間などの方向性が定まりやすくなります。

資金計画を立てる

自己資金はいくら出せるか、ローンを組むなら返済額は無理がないか、修繕や空室が出たときの備えはあるかを整理します。

余裕のない計画は、金利上昇や想定外の出費で苦しくなりやすいため、最初から余裕を持たせることがポイントです。

ネットで投資物件を探す

不動産ポータルサイトや投資用物件サイトで候補を探し、相場感をつかみます。

利回りだけで判断せず、立地・築年数・周辺環境・賃貸需要などもセットで確認し、候補を複数ピックアップして比較しましょう。

不動産会社へ購入を申し込む

気になる物件が見つかったら、不動産会社に問い合わせて資料を取り寄せ、可能なら内見も行います。

室内や建物の状態、周辺環境を確認したうえで、家賃設定や空室期間も含めた収支シミュレーションを行い、無理がないかを見直します。

ローン契約と売買契約を行う

購入を決めたら、金融機関の融資審査を受け、承認後にローン契約へ進みます。

同時に売買契約も結び、手付金などを支払います。

金利タイプ、返済期間、特約、違約金などの条件は見落としやすいので、疑問点はその場で確認しましょう。

残金決済を行う

決済日に残金を支払い、所有権移転の手続きを行います。

ローンが実行されるタイミングでもあるため、資金の流れを事前に把握しておくことが大切です。

名義が自分になったら、家賃収入を得る準備として管理の体制も整えていきます。

火災保険に加入する

購入後の万一に備え、火災保険には必ず加入します。

ローンの条件として加入が求められることも一般的です。

補償範囲や免責、地震保険を付けるかどうかなどを比較し、物件に合った内容を選びましょう。

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不動産投資を成功させるポイント

不動産投資を安定して続けるためには、目先の利回りだけでなく、長期的な視点で考えることが重要です。

物件選びや資金計画に加え、リスクへの備えや将来の方針まで含めて考えることで、失敗の可能性を下げられます。

 

不動産投資のリスクを把握する

不動産投資には、空室や家賃滞納、災害、金利変動などのリスクがあります。

あらかじめどのようなリスクがあるかを知っておくことで対策が取りやすくなります。

「必ず儲かる投資」ではないことを理解し、現実的な視点で準備することが大切です。

賃貸需要が見込めるエリアを選ぶ

入居者が集まりやすいエリアを選ぶことは、安定した家賃収入につながります。

人口が多い地域や、駅に近い場所、大学や企業が集まるエリアは需要が高い傾向があります。

今だけでなく、将来も借り手が見込めるかという視点で判断することが重要です。

現地調査を徹底する

物件情報はネットでも確認できますが、実際に現地を見に行くことは欠かせません。

周辺の雰囲気や治安、生活のしやすさなどは、現地でしか分からない部分が多くあります。

自分の目で確認することで、入居者目線での判断がしやすくなります。

無理のない資金計画を立てる

ローン返済が家計を圧迫すると、不動産投資そのものが負担になってしまいます。

本業の収入や将来の支出を考慮し、余裕を持って返済できる計画を立てましょう。

想定外の出費があっても対応できるよう、余力を残した資金計画が重要です。

金利上昇リスクを考慮する

ローンを利用する場合、将来的な金利上昇によって返済額が増える可能性があります。

固定金利を選ぶ、早めに繰り上げ返済を行うなど、金利が上がった場合も想定した計画を立てておくと安心です。

長期的な出口戦略を明確にする

不動産投資では、いつまで保有するのか、売却するのか、家族に引き継ぐのかといった出口の考え方も重要です。

目的によって、選ぶ物件や運用方法は変わります。

最初の段階で将来の方針を考えておくことで、判断に迷いにくくなります。

信頼できる不動産会社と管理会社を選ぶ

物件選びや管理を任せる会社の質は、投資の結果に大きく影響します。

入居者募集や家賃管理をしっかり行ってくれる会社を選ぶことで、手間を減らしながら安定した運用が可能になります。

長く付き合えるパートナーを見つけることが、不動産投資成功の大きなポイントです。

まとめ

不動産投資は、年金だけでは不安な老後資金を補う手段の一つです。

家賃収入により、長期的に安定した収入が期待できる点が魅力といえます。

一方で、空室や災害などのリスクがあるため、事前の理解と対策が欠かせません。

自分に合った投資スタイルを見極め、無理のない資金計画で進めることが大切です。

正しい知識を身につけ、長期的な視点で取り組むことで、安心できる老後につながります。

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