不動産投資に団体信用生命保険は必要？加入するメリット・デメリットを解説

不動産投資を行ううえで注目されることが多いのが、団体信用生命保険（団信）の必要性です。

もしものときのローン返済をカバーするこの保険は、生命保険と比較してどのような違いがあるのでしょうか。

本記事では、団信の仕組みや種類、メリット・デメリットを整理し、適切な保険選びに役立つ情報を提供します。

ローンを利用した不動産投資を検討している場合は、ぜひ参考にしてください。

団体信用生命保険（団信）とは何か

まずは団信の役割や基本的な仕組みを理解しておきましょう。

団体信用生命保険（団信）は、不動産投資ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった際に、保険金によってローン残高が完済される保険です。

一般的にはローン契約と同時に加入する形態が多く、万が一の場合に備える重要な仕組みといえます。

団信の場合、保険金の受取人は金融機関となり、受け取った保険金でローンを完済します。

そのため投資家の家族は、残されたローンの負担から解放され、無借金の物件を保有することができます。

ローンの返済期間中だけ有効である点や、健康状態の告知義務がある点など、一般の生命保険とは異なる特徴があるため、うまく利用することで不動産投資のリスクを軽減できるのが特徴です。

団信の仕組み

団信では、契約者が死亡または高度障害の状態になった際、保険金が金融機関に支払われ、ローンの残高が一括で返済されます。

保険の効力はローン契約期間中に限定されるため、その間の返済リスクを大きく抑える効果があります。

一般的な生命保険と違い、保険金を指定受取人が受け取るのではなく、金融機関が直接受け取る仕組みです。

これにより、残された家族がローン返済に苦しむリスクを大幅に減らすことが可能です。

また、団信の保険料は金利に含まれる場合が多く、別途保険料を支払わなくてよい点も特徴の一つです。

ただし、疾病保障など特約を付帯すると金利が上乗せされる傾向にあるため、契約前の検討が重要となります。

団信の加入条件

団信に加入するには、金融機関や保険会社が定める所定の診査をクリアする必要があります。

診査内容は健康状態の告知などが主となり、深刻な持病や既往症などがある場合には加入を断られるケースがあります。

健康状態の告知に虚偽があると、実際に保険金が支払われない状況を招くことがあるため、告知書の記入は慎重に行う必要があります。

とくに生活習慣病や大きな病歴を持つ方は、ワイド団信など加入条件の緩和された商品を検討するのも一つの方法です。

金融機関によって団信の診査基準は異なるため、複数のローン商品を比較して最適な選択をしましょう。

団信と一般的な生命保険との違い

団信と一般的な生命保険では、保障範囲や費用負担の点で大きな違いがあります。

 

保障内容の違い

団信は基本的にローン残債分を保証する保険で、生命保険は被保険者の死亡時に契約時に設定した保険金額を受け取れます。

このため不動産投資においては、物件のローン返済リスクをカバーするという明確な目的に特化しているといえます。

一般的な生命保険では受取人を家族とすることで、葬儀費用や遺族の生活費など多目的に利用できる点がメリットです。

一方、団信はローン完済を優先させる設計なので、保険金の自由な使い道はありません。

保険料と住宅ローン金利の違い

一般の生命保険は保険会社と直接契約するため、毎月または年単位の保険料を納める必要があります。

一方、団信はローン金利に保険料が組み込まれている場合が多く、毎月別口で支払う必要はありません。

ただし、疾病保障付き団信などでは通常のローン金利より0.2%〜0.3%ほど上乗せされることもあり、その分毎月の返済額が増える点には注意が必要です。

保険適用タイミングの違い

団信は不動産投資ローンの返済期間中のみ有効という点が大きな特徴です。

ローンが完済すれば保険も打ち切られるため、その後に同等の保障を継続したい場合は別途生命保険に加入する必要があります。

これに対して一般の生命保険は、契約期間が満期になるまで、または解約するまで保障が続きます。

長期的に負担を抑えたい場合は、どちらの保険が自身のライフプランに適しているか検討することが大切です。

中途解約／中途加入の違い

団信はローン契約とセットになっているため、中途での解約や加入が難しいケースがほとんどです。

やむを得ない事情でローンを借り替えする際は、別の団信への入り直しが必要となる可能性があります。

一般の生命保険では比較的柔軟な見直しや解約が可能です。

ライフステージの変化に対応しやすいという点で、一般の生命保険との違いをよく理解しておきましょう。

生命保険料控除の違い

一般の生命保険に加入する場合、生命保険料控除を受けられることが多いので、所得税や住民税の節税効果を期待できます。

団信は生命保険料控除の対象となりません。

もし生命保険料控除を活用したいなら、別途民間の生命保険に加入し、団信の不足分をカバーするという方法も検討するとよいでしょう。

保険金を受け取る時の違い

団信では、保険金の受取人が金融機関となるため残高が完済される仕組みです。

一方、一般の生命保険では、受取人が家族であるため保険金の使い道は自由度が高くなります。

不動産投資の視点で見ると、ローン返済が優先される点は団信のメリットでもあり、手元資金に直接反映されない点はデメリットともいえます。

自分が必要とする範囲で補償が得られるかどうかを十分に検討しましょう。

団信の種類

団信にはいくつかのタイプがあり、保障範囲や金利上乗せなどの違いが存在します。

団信と一口にいっても、「一般団信」や「ワイド団信」など、健康状態や保障範囲に応じて複数の選択肢があります。

本章では、団信の種類についてみていきます。

 

一般団信

一般団信は基本となる保障プランで、死亡または高度障害状態になった場合にローン残高が支払われます。

健康状態の告知が問題なければ、最も選ばれやすいタイプです。

金利は比較的安定しており、特約が付いていない分、毎月の返済額も抑えられる傾向があります。

ローン借入額が大きい場合は、ベーシックな一般団信から検討する方がよいでしょう。

ただし疾病などに対するカバーは限定的なので、がんや３大疾病などに備えたい場合は、別の種類の団信や民間保険との併用を考えてもよいでしょう。

ワイド団信

ワイド団信は、通常の団信より健康状態に関する診査がゆるやかなタイプです。

高血圧や糖尿病などで通常の団信診査に通らなかった場合でも、ワイド団信なら加入できる可能性があります。

その反面、一般団信と比べて金利がやや高めになる傾向があるため、返済シミュレーションをしっかり行ったうえで選ぶ必要があります。

健康リスクはあるが不動産投資を始めたい方にとっては、有力な選択肢といえます。

疾病保障付き団信

疾病保障付き団信は、がんや３大疾病に対する保障が加わったプランで、病気になった際にもローン返済リスクを大幅に減らせる点が特徴となります。

本格的に健康リスクに備えたい場合には、有用な選択肢です。

ただし一般団信やワイド団信に比べて金利が上乗せになることが多く、返済率に影響が出ます。

保障範囲が広がる分、支払いコストも上昇するので、自身の健康リスクや家族構成を考慮したうえで判断しましょう。

多様なタイプがあり、がん団信や３大疾病、さらに８大疾病や１１疾病、全疾病を対象としたプランまで存在します。

次の項目でそれらを詳しく確認していきます。

がん団信

がん団信は、がんと診断された場合にローン残高がゼロになる保障を付帯したものです。

がん治療に対する不安を軽減しつつ、月々の返済負担も抑えやすい選択肢となります。

一般的にがん団信は金利がわずかに上乗せされますが、がんリスクが高いと感じる方にとっては得られる安心感が大きい点が特徴です。

3大疾病保障

3大疾病保障は、がん、急性心筋梗塞、脳卒中という3つの重大疾病に対する保障が加わったプランです。

これらの疾病は治療費や入院費が高額になりやすく、長期療養が必要になるケースも多いため、加入しておくと大きなリスクヘッジになります。

金利上乗せは若干高めになる場合がありますが、重大疾患への備えとしては役立つ選択肢といえるでしょう。

8大疾病保障

3大疾病に加えて、糖尿病、高血圧、慢性腎不全などの生活習慣病や重篤化しやすい病気を含む8種類の疾病をカバーするプランです。

多岐にわたる病気の治療中でもローン返済のリスクを抑えられる点が魅力ですが、その分金利上乗せも大きくなる傾向があります。

自分の健康状態を考慮して選出することが重要です。

11疾病保障

8大疾病にさらに多くの病気を加え、より幅広い保障を可能にしたのが11疾病保障です。

高リスクの病気すべてに対応を検討したい方には安心感がありますが、金利面での負担増は避けられません。

生活習慣病の家族歴がある場合や、持病が悪化するリスクを十分に考慮する必要がある方には、手厚い保障があるプランとして選択肢に入れられます。

全疾病保障

特定の疾病だけでなく、幅広い病気やケガなどあらゆるリスクに対応可能とされるのが全疾病保障です。

より包括的にリスクをカバーしたい方にとっては魅力的な選択肢でしょう。

ただし適用条件や細かい保障範囲は金融機関によって異なるうえ、金利上乗せが大きいケースもあります。

他の種類との比較検討が欠かせません。

団信に加入しないとどうなる？

団信の加入は必須ではありませんが、未加入の場合に生じるリスクもあります。

団信に加入しなかった場合のリスクを見ていきましょう。

 

金融機関の選択肢が狭まる

団信に未加入だと、融資を提供しない金融機関がある場合や、追加の保証料を要求されることがあります。

とくに高額の不動産投資ローンでは、団信加入が条件とされるケースも多いため、未加入では金融機関の選択肢が大幅に限られるでしょう。

また、加入しないことで金利条件が不利になる可能性もあるので、投資コスト全体に影響を与えます。

遺族のローン返済リスク

団信に入っていない場合、投資家が死亡や高度障害を負ったときのローン残債はそのまま残ります。

遺族が不向きなタイミングで物件を売却せざるを得ないケースや、返済を続けなければならないケースも考えられます。

不動産投資が長期にわたってしまう場合ほど、何が起きるかわからないリスクは大きくなるため、未加入の選択は慎重に行う必要があります。

ほかの保険に加入する必要がある

団信に加入しない代わりとして、一般の生命保険でローン完済分を上乗せ契約する方法があります。

これは必要保障額を柔軟に設定できる反面、保険金額を大きくすると保険料も高額になる可能性があるのがデメリットです。

また、ローン返済リスクのみをピンポイントでカバーできるわけではないため、家族の生活保障も含めて総合的に検討しておく際には双方のメリット・デメリットを考慮する必要があります。

不動産投資に団信を利用するメリット

不動産投資において団信を活用すると、複数のメリットが期待できます。

 

死亡／高度障害時にローン返済が不要になる

団信の最大の特徴は、被保険者に万が一のことが起きた際にローン残高を保険金が肩代わりしてくれる点です。

これは遺族が多額のローン負担を背負う心配を大幅に軽減します。

不動産投資という長期の資産運用のなかで、将来の不慮の事態を考える際に非常に頼もしい保障機能といえます。

残された家族に不動産資産を残せる

物件のローンが完済されることで、家族は負担なく不動産の所有権を継承できます。

しかも家賃収入が得られる物件であれば、生活費などに活用できる資金源となり得ます。

結果的に、生命保険の一部代わりとしても機能し、資産形成と同時に家族の将来を守る手段となるでしょう。

生命保険の代わりになる

一定額の民間生命保険を契約する代わりに、団信でローン残高をカバーするといった使い方もできます。

大きな生命保険を別途かけるより、保険料が割安になるパターンも多いため、トータルコストを抑えられる場合があります。

すでに民間の生命保険に加入している方も、団信を組み合わせることで過不足のない保障バランスを実現できるでしょう。

団信に加入する際のデメリットや注意点

メリットの多い団信ですが、注意すべき点やデメリットも少なくありません。

 

金利が上乗せになる

団信に疾病保障を付帯すると、ローン金利が通常よりも0.2％〜0.3％程度上乗せされるケースが多く、返済総額が増加します。

万が一の時のリスク軽減と金利上乗せのバランスを考慮してから契約しましょう。

借入期間が長期にわたる場合は、わずかな金利上乗せでも支払総額への影響が大きい点に留意する必要があります。

健康状態によっては加入できない可能性がある

健康状態の診査があるため、重篤な持病や既往症がある方は団信に通らない場合があります。

告知内容と実際の病歴に相違があると、保険金が下りないリスクも発生します。

そのためヘルスチェックはもちろんのこと、告知書を正直に書くことがきわめて重要になってきます。

中途解約が難しいケースもある

通常の生命保険とは異なり、団信はローン契約に紐づいているため、単独で解約するのは基本的に難しくなります。

ローンを借り換える際には、新しく団信に加入し直す必要があるなどの制約があります。

途中で保障内容を変更できない場合も多いので、最初の段階で必要な保障範囲をよく考慮しておくことが大切です。

保障内容は銀行によって異なる

団信の保障内容は金融機関ごとに大きく差があります。

がんなど特定疾病の保障範囲や、金利の上乗せ幅など、細部をよく比較しなければなりません。

とくに複数の不動産投資ローンを検討している場合は、金利や返済条件と合わせて、どんな団信が付帯されるかを確認したうえで最適な選択を目指しましょう。

団信と民間の生命保険は併用すべき？

団信の他に生命保険を併用するかは、ライフプランや家族構成によって変わります。

団信だけでカバーしきれない範囲を民間の生命保険で賄う方法も大いに考えられます。

とくに、ローン残債だけでなく家族の生活費なども視野に入れる場合は、団信のほかに一般の生命保険を組み合わせることで手厚い保障を得られます。

一方で、重複して保険料を払いすぎると、投資効率の低下を招く恐れもあります。

自分のライフプランやリスク許容度に応じて、最適なカバー方法を検討することが重要です。

家族構成／ライフプランによって使い分ける

独身か既婚か、子どもの有無などにより、必要な保険の種類や保障額は変わってきます。

団信では死亡・高度障害時のローン完済はカバーできますが、残された家族の生活費や子どもの教育費まですべて補えるわけではありません。

そのため、ファミリー構成に応じて一般の生命保険を追加することで、必要な期間や金額を補完するのが理想です。

保障の過不足を補完する

団信だけでは、投資家が遭遇するかもしれないすべてのリスクをカバーしきれない可能性があります。

たとえば、ローンが残っていないタイミングでの死亡や、介護が必要となった場合などは、団信の範囲外となることが多いです。

一般の生命保険を併用すれば、ローン完済後の人生やその他のリスクにも対応しやすくなるため、バランスを考えて組み合わせるのが有効です。

相続税対策

一般の生命保険金は非課税枠がありますが、団信の保険金は基本的に金融機関に直接支払われるため、遺族が受け取る金額には含まれません。

一部の人にとっては、生命保険金の非課税枠を活用した相続税対策が有効となるケースがあります。

相続全体のプランを考えるうえで、団信と生命保険の両方をうまく組み合わせることで、相続負担を軽減しながら家族へ資産を遺すことが可能です。

まとめ

団信の仕組みや種類を把握したうえで、自身の目的や資金計画に合わせた選択をすることが大切です。

団信は不動産投資ローンを組んだ際に生じる返済リスクを軽減するための重要な保険です。

死亡や高度障害などの事態を想定した場合、家族にローンの負担を残さずにすむ点が大きな安心材料となります。

一方で、健康状態による加入制限や金利上乗せ、生命保険料控除の対象外といったデメリットもあるため、契約前に慎重な比較検討が不可欠です。

一般の生命保険と組み合わせるかどうかも、家族状況や資産状況によって大きく異なるでしょう。

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