不動産所得がマイナスでも大丈夫？仕組み・原因・対策をわかりやすく解説

不動産投資を始めると、「不動産所得がマイナスになった」「赤字になったけど大丈夫？」といった疑問を持つ人が多くいます。

とくに初年度は減価償却費や経費が大きくなり、利益より“赤字”の方が大きくなるケースも珍しくありません。

しかし、この赤字は必ずしも悪いものではありません。

仕組みを理解しておけば、給与所得との損益通算による節税につながったり、将来の資産形成を有利に進める手段にもなります。

本記事では、不動産所得がマイナスになる理由、損益通算の考え方、注意すべき経費の扱いなどを初心者でもわかりやすく整理して解説します。

不動産投資を長く続けるためにも、赤字の正しい活用方法をしっかり理解しておきましょう。

不動産所得がマイナスとは？

不動産所得がマイナスになるのは、家賃収入よりも経費の方が大きくなったときです。

赤字と聞くと不安に感じるかもしれませんが、不動産投資では珍しいことではありません。

とくに減価償却費や修繕費などの計上によって一時的に赤字になる場合もあり、実際のキャッシュフロー（手元に残るお金）とは必ずしも一致しない点に注意が必要です。

不動産収入の具体例

不動産収入には、物件から得られるさまざまなお金が含まれます。

代表的なものとして、以下のような収入があります。

• 家賃収入：アパートやマンションの住戸から毎月受け取る賃料
• 駐車場代：敷地内の駐車スペースを入居者または第三者に貸して得る収入
• 共益費や管理費：水道代・電気代・清掃代など、共用部分の維持に関わる費用の回収分
• 更新料・礼金・名義書換料・承諾料：契約の更新時や名義変更時に受け取る一時金
• 敷金・保証金のうち返還を要しないもの：入居者から預かった敷金が返還対象とならず収入に計上される場合もあります

これらの収入は「総収入金額」として計算され、収入の一部を漏らすと税務上のトラブルにつながる可能性があるため、漏れなく計上することが重要です。

参考：国税庁　No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）

必要経費の具体例

経費として認められるものには、以下の費用などがあります。

• 固定資産税
• 都市計画税
• ローンの利息
• 管理会社への委託費
• 火災保険料　など

適切に経費を計上することで課税される所得を抑えられます。

ただし、土地の購入にかかる借入金の利息など、一部は損益通算できないものもあるため、内容を正しく理解しておくことが大切です。

損益通算とは？

不動産投資や賃貸経営を行うと、家賃収入だけでなく、修繕費や減価償却費などの支出が発生し、年度によっては赤字になることもあります。

そこで知っておきたいのが「不動産所得の損益通算」です。

不動産で発生した赤字をほかの所得と相殺できれば、結果的に課税される所得を減らし、税負担を軽くすることが可能です。

ただし、すべての赤字が損益通算できるわけではありません。

対象となる所得の種類や、通算できないケースが決まっているため、仕組みを正しく理解することが大切です。

損益通算の仕組み

不動産所得で赤字が出た場合、「損益通算」を適用すれば課税対象となる所得が減り、結果として所得税や住民税の負担を軽減できます。

適用するには、まず不動産所得の収入・経費を正しく計算し、申告書に赤字であることを記載することが必要です。

参考：国税庁　No.2250 損益通算

損益通算ができる所得は4つ

損益通算が認められているのは下記の4種類です。

 

給与所得や配当所得などは通算の対象外です。

そのため、給与所得がある人でも、不動産所得が赤字になれば損益通算を活用して節税できる可能性があります。

ただし、別荘など「生活に通常必要でない資産」の赤字や、土地取得にかかる借入金利子の一部など、通算できない費用がある点には注意が必要です。

損益通算については、こちらの記事でも解説をしています。
不動産所得と損益通算の仕組みとは？節税効果から注意点まで解説

損益通算の手順

損益通算を行う際は、必要な情報を整理しながら順番に進めることで、正しく申告できます。

以下では手続きの流れをわかりやすく説明します。

 

不動産所得を計算する

まず、不動産収入から必要経費を差し引き、不動産所得がプラスかマイナスかを確定させます。

とくに減価償却費などは金額が大きくなりやすいため、経費として正しく計上できているかの確認が重要です。

日ごろから領収書や契約書を保管し、記帳をこまめに行うことでスムーズに計算できます。

給与所得を計算する

給与所得は源泉徴収票を使って確認できます。

支給額や控除額が記載されているため、そこから年間の給与所得を把握します。

会社員の場合は年末調整の内容と合わせて確認し、不動産所得の赤字と合算する準備を整えます。

損益通算を行う

不動産所得が赤字であれば、その金額を給与所得などの黒字所得から差し引いて計算します。

これによって課税所得が減り、所得税や住民税の負担を軽くできます。

ただし、赤字でも通算できないケースがあるため、不明点があれば専門家に相談するのも安心です。

収支内訳書と確定申告書を作成する

最後に、不動産所得の収支をまとめた収支内訳書を作成し、損益通算後の所得金額を確定申告書に記入します。

添付が必要な書類や控除証明書などを事前に確認し、期限内に提出します。

電子申告の場合も添付書類の漏れがないよう注意しましょう。

損益通算をするメリット

損益通算を利用すると節税だけでなく、赤字が出た年でも投資を安定して続けやすくなるという利点があります。

不動産投資は修繕費の発生や市況変動などにより、思わぬ赤字になることもありますが、損益通算を活用できれば負担を軽減しながら長期的に資産を育てていくことが可能です。

 

所得税や住民税の節税効果

不動産所得が赤字になると、その分を給与所得などから差し引くことで課税所得が減り、最終的な所得税や住民税の負担が軽くなります。

会社員が副業として不動産投資を行う場合にも大きなメリットがあります。

ただし、節税のために無理に赤字を作ると、本来の投資判断が見えにくくなるため注意が必要です。

不動産所得のマイナスが大きい場合は繰越控除

赤字が大きく、その年の他の所得だけでは相殺しきれない場合でも、要件を満たせば翌年以降に赤字を繰り越して控除できます。

繰越控除は将来の黒字と相殺できる制度で、長期的な税負担の軽減につながります。

ただし、この制度を使うには毎年確定申告を行うことが条件となるため、継続的な申告手続きが欠かせません。

不動産所得で損益通算をしやすいタイミングは？

不動産投資では、物件購入直後や修繕を行った年など、赤字になりやすい時期があります。

こうしたタイミングは損益通算を活用しやすく、税負担を抑えるチャンスにもなります。

どの場面で赤字が出やすいのかを知っておくことで、投資計画を立てやすくなります。

 

不動産投資を始めた初年度

不動産を購入した年は、登記費用や仲介手数料などの初期費用が発生したり、減価償却費が大きくなるため、赤字になりやすい時期です。

収入と比べて支出が多くなりやすいため、損益通算による節税メリットを受けやすいのが特徴です。

大規模修繕を行なった場合

外壁工事や屋根の修繕、設備の交換など、大きな修繕を行うとまとまった費用が発生します。

これらが修繕費として計上できる場合、その期の経費が大きくなり赤字になることがあります。

赤字が出た場合は他の所得と相殺できるため、税負担を軽減する効果があります。

ただし、改良工事と判断される場合は資本的支出として扱われ、減価償却で少しずつ計上する必要があるため、処理方法の判断には注意が必要です。

不動産所得で損益通算ができないもの

損益通算には条件があり、赤字が出ても相殺できないケースがあります。

どんな赤字でも通算できるわけではないため、事前に制限内容を理解しておくことが大切です。

以下で具体例をあげて解説します。

 

土地取得にかかる借入金利子

土地を購入するための借入金の利息は、損益通算できない部分として扱われることがあります。

土地は建物のように収益を直接生み出すものではないため、税法上は経費として一部が除外される仕組みになっています。

借入金の用途や契約内容によって扱いが変わるため、事前に確認しながら処理することが重要です。

別荘等の貸付

別荘や保養目的の物件を所有し、時々貸し出している場合、実質的にはレジャー目的の利用と判断されることがあります。

その場合、赤字が出ても損益通算は認められません。

賃貸用としての継続的な運用があるかどうかが判断の基準になるため、利用実態によって扱いが変わります。

海外の中古不動産の減価償却費

海外の中古不動産は、日本の税法と減価償却ルールが異なるケースがあります。

とくに、簡単な仕組みで大きな減価償却費を計上できるスキームは損益通算の対象外とされることが多く、現在は節税目的では使いにくい制度となっています。

海外不動産に投資する場合は、減価償却の扱いをしっかり確認しておく必要があります。

不動産所得で損益通算を行う際の注意点

損益通算を行うときは、税金のルールや実際の資金の動きとの違いをしっかり理解しておくことが重要です。

赤字だからといって必ずしも節税につながるわけではなく、知識が不足したまま進めると想定外の税負担につながることもあります。

 

不動産所得と減価償却費の関係を理解する

建物は年数が経つと価値が下がっていくため、会計上は減価償却として少しずつ経費にします。

この経費は現金が減るわけではないので、帳簿上は赤字でも手元のお金は増えるケースがあります。

ただし、減価償却費が大きいほど将来の売却時に利益が増え、譲渡所得税が高くなる可能性があるため、計画的に考えることが大切です。

不動産所得とキャッシュフローの違いを理解する

不動産所得は「帳簿上の利益・損失」で、実際のお金の動きとは一致しません。

たとえば 赤字でも手元の現金は増えることがあり、逆に利益が出ていてもローン返済の影響で資金が不足することもあります。

不動産投資では、この2つを混同せず、それぞれの役割を理解して判断する必要があります。

必要経費にできる範囲を把握する

経費は広く認められますが、すべてが自由に計上できるわけではありません。

土地購入の利息は一部が損益通算できなかったり、大規模修繕が「資本的支出」と判断されると減価償却でしか経費にできなかったりします。

とくに修繕費と資本的支出の線引きは重要なため、工事内容や金額から慎重に判断しましょう。

節税を不動産投資の目的にしない

損益通算は魅力的な制度ですが、「赤字を出すこと自体」が目的になるのは本末転倒です。

節税できても、物件の収益力が低ければ資産形成は難しくなります。

不動産投資の本来の目的である「安定した収益」「資産価値の維持・向上」を優先し、その中で損益通算を正しく活用することが大切です。

まとめ

不動産所得がマイナスになっても、給与所得などの他の所得から相殺することで大きな税務メリットを享受できます。

ただし、損益通算が制限されるケースも存在するため、事前の情報収集や専門家への相談は不可欠です。

投資においてはキャッシュフローと会計上の損益を区別し、資産価値の向上を目指す姿勢を持ち続けることが長期的な成功の鍵となります。

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