アパート経営はやめたほうがいい？やめた方がいい人の特徴やよくある失敗例と対策を徹底解説！

これから不動産投資を始めるか迷っている方や、すでに経営を始めて課題に直面している方は、そもそも「アパート経営はやめた方がいいのか」悩んでいるのではないでしょうか。

アパート経営は成功すれば安定した収益を得られる一方で、失敗すると多額の借金や資産価値の低下といったリスクを伴います。

そこで本記事では、アパート経営をやめたほうがいい人の特徴、よくある失敗例とその対処法、そして失敗を回避するための具体的な対策について詳しく解説します。

この記事を読むことで、アパート経営の現実を理解し、失敗を未然に防ぐための知識を得ることができます。

アパート経営はやめた方がいいと言われる理由

アパート経営は不動産投資の一つとして人気がありますが、失敗すると大きな損失を招く可能性があります。

特に、想定していた入居率に達せず赤字になる、家賃の下落による収益の悪化、管理や運営の負担が想像以上に大きいといった理由で、「やめたほうがいい」と言われることがあります。

また、初期投資が高額で、回収までに長期間を要する点もリスクです。

本章では、アパート経営を慎重に考えるべき理由について詳しく説明します。

 

初期投資と金銭リスク

アパート経営は不労所得の手段として注目されがちですが、初期投資の大きさや金銭的リスクの高さを忘れてはなりません。

まず、アパートを建築・購入するためには数千万円単位の資金が必要となり、多くの人が金融機関からローンを組んで資金を調達します。

しかし、借入額が大きくなるほど、金利の負担も増し、返済のプレッシャーが重くのしかかります。

さらに、アパート経営には老朽化による修繕費、設備の交換費用、空室が発生した際の広告費や家賃減額対応など、アパート経営には予期せぬ出費がつきもので、想定以上のコストがかかることがあります。

特に、空室率が高まると家賃収入が減少し、ローンの返済が困難になるケースも少なくありません。

このように、アパート経営は初期投資が大きく、継続的な資金繰りが必要なビジネスです。

事前に十分な資金計画を立て、長期的なリスクを見越した対策を講じなければ、経営が破綻する可能性もあるため、慎重に検討しましょう。

想定していた入居率に届かず赤字になる

アパート経営では、想定していた入居率に達しないと収益が大幅に減少し、赤字に転落するリスクがあります。

多くのオーナーは購入時に「満室経営」を前提に収益を計算しますが、実際には空室が発生することも珍しくありません。

特に、立地が悪い物件や競争の激しいエリアでは、予定していた家賃で入居者を確保するのが難しくなります。

さらに、築年数が経過すると建物の老朽化によって魅力が低下し、空室率がさらに上昇する可能性があります。

空室が続けば家賃収入が減るだけでなく、ローンの返済や維持費の負担が重くのしかかり、経営が悪化します。

空室を埋めるために家賃を引き下げたり、広告費をかけたりすることでコストがかさむ場合もあります。

安定した経営を実現するには、エリアの賃貸需要を正しく分析し、適切な物件選びをすることが重要です。

家賃下落のリスクによる収益の悪化

アパート経営では、家賃収入が将来的に減少するリスクがつきものです。

特に、供給過多の地域では競争が激しく、新築のアパートが次々に建設されると、既存物件の家賃は下落しやすくなります。

また、入居者の高齢化や地域の人口減少によって賃貸需要が低下すれば、家賃を引き下げなければ入居者を確保できない状況に陥ることもあります。

家賃が下がると、ローンの返済計画が遅れ、当初見込んでいた利回りを維持できなくなる可能性があります。

さらに、家賃収入が減少することで修繕費の捻出が難しくなり、老朽化が進んでさらに入居者が減るという悪循環に陥るケースもあります。

家賃の下落リスクを回避するには、将来的な市場動向を見極め、競争力のある物件を選び、適切な維持管理を行う事が重要です。

管理と運営が予想以上に大変

アパート経営は「不労所得」と思われがちですが、実際には管理と運営に多くの手間がかかります。

入居者の募集、クレーム対応、建物のメンテナンス、修繕計画の立案など、日々の業務は多岐にわたります。

管理会社に委託することも可能ですが、その分コストがかかり、手数料や修繕費用が利益を圧迫することもあります。

また、管理会社に任せきりにすると、対応が遅れたり、適切なメンテナンスが行われなかったりするリスクもあります。

さらに、入居者とのトラブル対応や、滞納家賃の回収など、精神的な負担も無視できません。

長期的に安定した経営を続けるには、オーナー自身が積極的に運営に関与し、管理会社と連携を取ることが求められます。

収益性と回収までに時間がかかる

アパート経営は短期間で大きな利益を得られるビジネスではなく、投資した資金を回収するまでに長い年月がかかります。

物件購入や建築には多額の初期投資が必要で、さらにローンを組んでいる場合は長期にわたる返済が続きます。

そのため、投資額を回収し実際に利益を得るまでには最低でも10年以上かかることが一般的です。

また、途中で予期せぬ修繕費やリフォーム費用が発生することもあり、収益性が想定より低下する可能性もあります。

短期間に利益を求める人にとっては、アパート経営はリスクが大きく、不向きな投資と言えるでしょう。

安定した利益を確保するためには、長期的な視点で計画を立て、慎重な資金管理を行うことが重要です。

地震・火災などの災害リスク

アパート経営には地震や火災などの自然災害リスクが常につきまといます。

特に日本は地震大国であり、大規模な地震が発生すれば、建物の損傷や倒壊のリスクが高まります。

耐震基準を満たした建物であっても、地震の規模によっては補修費用がかさみ、経営を圧迫する可能性があります。

さらに、耐震性が不十分な古いアパートでは、改修が必要になり、追加のコストが発生することもあります。

また、火災のリスクも無視できません。

入居者の過失による火災や、電気設備の老朽化が原因で発生する火事は、建物全体に大きな損害を与えることがあります。

万が一火災が発生すれば、修繕費だけでなく、入居者への補償や収益の減少といった経済的損失も避けられません。

火災保険に加入していても、全額が補償されるとは限らず、自己負担が生じるケースもあります。

災害発生後には入居者の退去が相次ぎ、空室リスクが一気に高まることもあります。

災害に強いエリアや物件を選ぶこと、適切な保険に加入することが、アパート経営を安定させるための重要な対策です。

アパート経営はやめた方がいい人の特徴は？

アパート経営は魅力的な資産運用の手段ですが、誰にでも向いているわけではありません。

経営に必要な素質が不足していると、大きなリスクを伴う可能性があります。

そこで本章では、アパート経営を避けるべき人の特徴を解説します。

 

手軽に稼ぎすぐに収入を得たい人

アパート経営を始めるとき、「すぐに利益を得たい」と考える方も少なくありませんが、この考え方には注意が必要です。

経営に必要な素質が不足していると、通常最低でも10年の時間がかかるとされています。

初めの1〜2年は、収入よりも支出が上回り、赤字となることが予想されます。

短期間で利益を出そうと焦ると、判断を誤り経営が長続きしないリスクが高まります。

そのため、長期的な視点を持つことが重要です。

アパート経営では、数ヶ月先の収支だけを考えても意味はありません。

数十年先を見越して計画を立て、長期的に安定した収益を得ることを目指すべきです。

経営者は自分の人生におけるライフプランとも照らし合わせて、この事業をどう位置づけるかを考えなければなりません。

長期的に安定した利益を得るには、継続的な運営が不可欠です。

不労所得を得るためには、一朝一夕では達成できません。

経営のノウハウや物件の管理、メンテナンスなど、地道な努力が必要であり、長期的に安定した利益を見込むには継続的な運営が重要です。

したがって、手軽にすぐに収益を得たいと考えている人には、アパート経営は向いていないと言えます。

勉強や情報収集が苦手な人

アパート経営を始める際、多くの人は管理業務を管理会社に任せることができるため、特別な知識がなくても簡単に利益を得られると思いがちです。

しかし、アパート経営は決して放置して収益が得られるほど長期的に安定した利益を得るには、継続的な運営が不可欠です。

実際、経験者の多くが「もっと準備をしておけばよかった」と後悔しています。

アパートの経営状態は一度安定しても、時間が経つにつれ新たな問題が次々に発生します。

些細なことが収支の悪化につながり、経営の失敗を招くこともあります。

そのため、アパート経営を始める前に、そして経営を続ける中で、積極的に情報を収集し、常に勉強を怠らないことが重要です。

不動産投資に関する知識や、経営に関する基本的な理解が不足していると、直面する問題に適切に対応できず、経営が厳しくなることが多くあります。

成功するためには、情報収集と継続的な学習が欠かせません。

自己資金が用意できない人

アパート経営を始める際、自己資金が全くない状態でフルローンを利用して経営をスタートするのは大きなリスクです。

例えば、自己資金ゼロで始めたアパート経営の場合、最初は家賃収入が少なくても、ローンの返済にはなんとか耐えられると思いがちですが、空室が増え、家賃収入が予想を下回ると、急速にキャッシュフローが悪化し、ローン返済が困難になる可能性が高まります。

実際に、こうした状況に直面した場合、他の収入源で補填していたとしても、不安が募り、最終的には損失を出しながら物件を売却することが多いです。

このような事態を避けるためには、フルローンに頼らず、自己資金をある程度準備してから経営を始めることが重要です。

さらに、シミュレーションを行って、万一の空室リスクや収入減少に備えた対策を立てておくことが必要です。

経営の安定を確保するためには、自己資金をしっかりと準備し、返済計画を無理なく組み立てることが不可欠です。

アパート経営においてローンを組む際は、借入額を抑え、自己資金をできる限り多く投入することが成功の鍵です。

物件の購入費用をすべてローンに頼ることは、リスクが大きいため避けるべきです。

計画が甘い人

アパート経営を続ける中で、計画不足が原因で予期しないトラブルに直面することがあります。

例えば、順調に運営していたアパート経営が10年を迎えたものの、老朽化が予想よりも早く進み、大規模修繕が必要になったケースがあります。

当初、大規模修繕が必須であることを認識していたものの、修繕積立を怠ったため、資金が不足し修繕を行うことができませんでした。

その結果、アパートの状態が悪化し、入居者が減少し始めました。

最終的には別途ローンを組んで修繕を行うことはできましたが、空室率が高まり、経営に大きな不安を感じました。

このような問題を避けるためには、計画段階で修繕費や予備費をしっかりと見積もり、事前に積み立てを行うことが不可欠です。

アパート経営において、特に大規模修繕には何百万円もの費用がかかる場合があり、これに備えるための積立がないと大きなリスクを抱えることになります。

アパートは竣工した時点から劣化が始まりますので、10年を目安に大規模な修繕が必要となります。

そのため、計画を立てる際には修繕費を十分に見積もり、予算を確保しておくことが重要です。

また、リスクを想定したシミュレーションを行い、予期しない事態にも対応できる準備をしておくことも欠かせません。

管理会社に任せきりな人

アパート経営を行う際、管理会社に業務を委託するのは一般的な方法ですが、すべてを任せきりにしてしまうことは危険です。

管理会社は、入居者の募集やクレーム対応、メンテナンスなど、日常的な運営をサポートしてくれますが、その依存度が高すぎるのも問題です。

例えば、管理会社にすべて任せてしまうことで、自分で物件の状態を確認しなくなることがあります。

その結果、建物のメンテナンスが行き届かず、設備の不具合や劣化が放置されることがあります。

また、不適切な入居者の選定が行われ、トラブルが発生する可能性もあります。

こうした問題は最終的に、アパートの収益性低下や資産価値の減少に繋がります。

さらに、サブリース契約を管理会社と結ぶ場合も注意が必要です。

賃料が減額されるトラブルが頻発しており、オーナーにとって不利益になることがあります。

また、市場調査を行わずにアパート経営を始めると、空室率が増加し、収益が安定しない原因となります。

入居者のニーズや地域の特性をしっかりとリサーチしておくことが、成功するためには欠かせません。

アパート経営を成功させるためには、管理会社への依存度を適切に管理し、必要な情報収集と運営状況の把握を怠らないようにすることが必須です。

アパート経営の失敗例と対処法

アパート経営は成功すれば安定した家賃収入を得られますが、失敗すると大きな負債を抱えるリスクもあります。

多くのオーナーが陥りがちな失敗には、立地の悪い物件の購入、管理会社への依存サブリース契約の仕組みを理解せずに契約するなどがあります。

しかし、これらの失敗には適切な対処法があります。

本章では、アパート経営でよくある失敗事例と、それを回避するための具体的な対策について解説します。

 

フルローンでアパートを経営して失敗

アパート経営において、自己資金なしでフルローンを利用して物件を購入することは、非常にリスクが高いです。

確かに、頭金なしで契約できる不動産投資ローンもありますが、自己資金を全く準備しない場合、借入金額が膨らみ、返済の負担が大きくなります。

物件が経年劣化に伴い修繕費やリフォーム代が発生し、空室の増加リスクも高まります。

資金繰りに余裕がなければ、こうしたトラブルにも対応できず、経営に失敗する可能性があります。

このようなリスクを避けるためには、物件購入時に自己資金を準備しておくことが重要です。

目安としては、物件価格の1～3割程度の自己資金を確保することが推奨されています。

借入金を少なくすれば、月々の返済負担が軽減され、空室や突発的な出費にも対応しやすくなります。

利回りだけの判断で立地が悪い物件を購入して失敗

高利回りの物件に魅力を感じて購入した結果、予想外の失敗を招くことがあります。

利回りは投資金額に対する収益の割合を示す指標で、表面利回りと実質利回りの2種類があります。

表面利回りは物件の購入価格に対する満室時の家賃収入、実質利回りは経費を差し引いた実際の利益割合を示します。

しかし、高利回りの物件が必ずしも良い投資とは限りません。

特に、立地条件が不便な物件でも高利回りになっている場合があります。

新築物件は、最初は人気があり入居者が集まりやすいですが、年数が経過するとその魅力が薄れ、空室が発生しても新たな入居者を見つけるのが難しくなります。

このような場合、表面利回りの数字だけに依存すると、現実的なリスクを見逃すことになります。

高利回りの物件は、地方の中古物件が多くが、賃貸需要が低いため空室リスクも高くなります。

利回りを評価する際は、空室のリスクをしっかりと考慮し、地域の需要を調べることが重要です。

利回りだけに注目せず、継続的な家賃収入が見込めるかを慎重にリサーチし、立地や市場動向も含めて判断するようにしましょう。

管理会社に任せ過ぎて失敗

アパート経営において、管理会社にすべてを任せることは便利に思えるかもしれませんが、それが失敗の原因となることもあります。

例えば、管理会社に業務を丸投げすると、物件の状態や入居者のトラブルなどに対して、自分で確認することを怠りがちになります。

その結果、建物のメンテナンスが不十分になり、設備の故障や老朽化が進行することがあります。

また、入居者の選定も管理会社任せにしてしまうと、不適切な入居者を招くリスクが高まり、トラブルが増える可能性があります。

このような問題を防ぐためには、定期的に物件をチェックし、管理会社と密に連絡を取ることが重要です。

また、市場調査や入居者のニーズに関しても、自分自身でリサーチを行い、経営状況を把握しておくことが求められます。

管理会社に任せる範囲と自分で行うべき範囲をしっかり分け、経営に対する責任感を持つことが重要です。

サブリース契約について理解できていないまま実行して失敗

アパート経営において「サブリース契約」は魅力的に見える一方で、よく理解せずに契約を結ぶと予期しない問題が発生することがあります。

サブリースは、管理会社がアパートを一括で借り上げ、オーナーに定期的な家賃収入を保証する仕組みです。

これにより、空室の有無に関わらず安定した収入が得られ、リスクを減らすことができます。

しかし、その反面、オーナーが受け取る家賃は市場相場より低く、通常は80〜90%程度となります。

また、契約には家賃保証の見直しがあり、2年ごとに賃料が減額される可能性もあります。

このような条件を理解せずに契約を結ぶと、後々予想外の収益減少に直面することになります。

サブリース契約を締結する前には、その契約内容を十分に確認し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

安易な決断を避け、長期的な視点でリスクとリターンを見極めましょう。

節税目的のはずが予想と外れてしまう

アパート経営を節税対策として始める人は少なくありません。

特に相続税や所得税の軽減を目的に、不動産投資に魅力を感じるケースが多いです。

しかし、単に節税効果を期待して投資をすると、想定外の結果を招くことがあります。

たとえば、減価償却費を活用すれば、所得税の圧縮が可能ですが、建物の評価額が下がることで売却時の利益に対して課税されるケースもあります。

また、ローンを組んでアパートを建設した場合、返済負担が重く、家賃収入だけでは賄えないこともあります。

さらに、築年数の経過により家賃が下落すれば、当初見込んでいた節税効果も薄れてしまい、結果的に収支が悪化する可能性もあります。

節税効果を期待してアパート経営を考える場合は、税理士などの専門家に相談し、長期的な収支シミュレーションを行うことが不可欠です。

また、税制改正の影響も受けるため、短期的な節税効果だけでなく、将来の資産価値や収益性も考慮した上で慎重に判断することが重要です。

「アパート経営はやめたほうがいい」とならないための対策

アパート経営は、しっかりとした計画と対策を講じることで成功する可能性が高まります。

しかし、準備不足で始めると、大きな損失を招くリスクがあります。

そのため、投資に必要な準備を積極的に行なうことが欠かせません。

そこで本章では、アパート経営成功のための具体的な対策を紹介します。

 

投資をはじめる前の準備を徹底する

アパート経営を成功させるためには、事前の準備が非常に重要です。

準備が不十分だと、収益が予想より低くなったり、予期せぬコストが発生したりして、経営破綻のリスクが高まります。

まず、資金計画をしっかり立てることが大切です。

自己資金と融資のバランスを考え、無理のないローン返済計画を作成することで、経営の安定性を確保できます。

さらに、修繕費や固定資産税、管理費などのランニングコストを正確に見積もることも大切です。

市場調査も欠かせません。

エリアの人口動態や賃貸需要、競合物件の家賃設定などを分析し、収益が見込める物件を選ぶことも重要です。

加えて、法的な知識を身につけることも重要です。

建築基準法や税制、不動産管理に関する法律を理解し、後々のトラブルを防ぎましょう。

こうした準備を徹底することで、予測できないリスクを最小限に抑え、安定した経営を実現できます。

綿密なシミュレーションをする

アパート経営は長期間的な投資のため、慎重なシミュレーションが不可欠です。

まず、キャッシュフローの計算を行い、毎月の収支が黒字かどうかを確認することが大切です。

具体的には、家賃収入、ローン返済、固定資産税、管理費、修繕費などの支出を比較し、無理なく運営できるかを検討します。

次に、空室リスクを考慮したシミュレーションも欠かせません。

満室時だけでなく、入居率が80%や70%になった場合でも収支が成り立つかを計算し、リスクを最小限に抑える対策を講じる事が大切です。

さらに、家賃の下落リスクも考慮し、長期的に収益が減少しないかをシミュレーションすることが大切です。

加えて、大規模修繕のコストを想定し、築10年・20年後に必要な修繕費用を事前に見積もることで、突発的な支出に備えることができます。

このように、さまざまなケースを想定したシミュレーションを行うことで、経営の安定性を高めることができます。

長期的な視野で経営プランを考える

アパート経営は短期間で大きな利益を得るものではなく、長期的な視点で計画を立てることが成功の鍵となります。

まず、物件の耐用年数を考慮し、修繕やリフォームが必要になるタイミングかを計画しておくことが重要です。

特に築10年以上経過すると、設備の老朽化が進み、入居者の満足度が低下しやすいため、適切なメンテナンスを行うことが求められますます。

また、将来的な市場の変化を予測し、入居者のニーズに対応できる物件を考えることも重要です。

例えば、単身者向け物件が多いエリアでは、将来的にファミリー向け物件の需要が高まることが予想されます。

そのため、間取りの変更や設備のアップグレードを計画的に進めることが重要です。

さらに、賃料の見直しや副収入の確保も長期的な視点で考慮すべきです。

駐車場の貸し出しやコインランドリーの設置など、家賃以外の収益源を確保することで、安定した経営が実現できます。

短期的な利益だけでなく、長期的に収益を維持するための戦略を考えることが重要です。

建築会社・管理会社の適切な選定

アパート経営の成功には、信頼できる建築会社と管理会社の選定が不可欠です。

まず、建築会社を選ぶ際には、施工実績や評判をしっかり調査することが重要です。

低価格を優先してしまうと、施工不良や手抜き工事のリスクが高まり、結果的に修繕費用が増大する可能性があります。

そのため、品質とコストのバランスを考慮し、信頼できる業者を選ぶことが大切です。

管理会社の選定も慎重に行うべきです。

管理会社は入居者募集やトラブル対応、建物の維持管理を担当するため、その対応力が経営の成否を大きく左右します。

管理会社の実績や評判、対応スピード、手数料の妥当性などを比較し、最適な会社を選びましょう。

また、管理委託契約の内容も事前に確認し、不要なコストが発生しないように注意が必要です。

サブリース契約を検討する場合は、賃料保証の条件や契約期間、賃料見直しルールをしっかり確認することが重要です。

安易に契約すると、後々家賃の引き下げリスクに直面する可能性があるため、慎重に判断することが求められます。

災害リスクの想定と対策

日本は地震や台風、火災などの自然災害が多いため、アパート経営において災害リスクを考慮することは必須です。

特に地震対策は重要で、耐震性の高い建物を選ぶことが求められます。

1981年以降に建てられた新耐震基準の物件を選ぶか、耐震補強を施すことで、リスクを軽減できます。

火災対策として、スプリンクラーや火災報知器の設置、避難経路の確保を徹底することが重要です。

さらに、入居者にも防災意識を持ってもらうために、定期的な防火訓練や避難経路の確認を行うとよいでしょう。

また、災害時の損害を最小限に抑えるために、火災保険や地震保険に加入することが必須です。

適切な保険を選ぶことで、万が一の際にも修繕費用や家賃損失を補填できるため、経営の安定性が高まります。

このように、災害リスクを事前に想定し、適切な対策を講じることで、突発的なトラブルによる経営悪化を防げます。

まとめ

アパート経営は、正しい知識と計画なしに始めると、大きなリスクを伴う投資です。

本記事では、アパート経営をやめたほうがいい人の特徴、よくある失敗例とその回避策、そして成功するためのポイントについて解説しました。

特に、アパート経営を成功させたいなら、初期投資や金銭的リスク、入居率の問題、管理の手間、収益性の低さ、災害リスクなど、経営上の課題を理解し、適切な準備をしなければなりません。

本記事を通じて、アパート経営の現実を知り、失敗を回避するための具体的な対策を学ぶことで、より安全で賢い投資判断ができるようになることを願っています。

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