年収800万は不動産投資に向いている？始める前に知っておきたいメリット・注意点と物件選びの考え方

「年収800万円」は、不動産投資において金融機関からの評価が高く、ローンを活用した資産形成を検討しやすい年収帯といえます。

新NISAなどで株式投資を始めたものの、インフレ対策や年金不安への備えとして、毎月の家賃収入が期待できる不動産投資に関心を持つ人も多いのではないでしょうか。

一方で、不動産投資を始める際に「自己資金はいくら必要なのか」「どのエリア・物件規模が現実的なのか」「節税を意識しすぎて失敗しないか」といった悩みを抱えやすいのも、年収800万円層の特徴です。

本記事では、「年収800万円」という立場を活かした不動産投資の考え方を整理しつつ、ローンの目安や物件選びの基準、注意すべきポイントをわかりやすく解説します。

他の投資や節税制度と組み合わせながら、無理のない資産形成を進めたい人は、ぜひ参考にしてください。

年収800万円で不動産投資は始められる？

不動産投資を検討する際、「年収800万円で本当に始められるのか」と不安に感じる人も多いでしょう。

結論からいえば、年収800万円は不動産投資を始めやすい年収帯の一つです。

以下では、不動産投資が投資初心者にもおすすめな理由や、不動産投資を始める人の平均的な年収について詳しく紹介します。

不動産投資は投資の初心者にもおすすめ

不動産投資は、株式投資のように日々価格が大きく変動することが少なく、入居者がいれば家賃収入を安定して得られる点が魅力です。

そのため、投資経験が少ない人でも取り組みやすい資産運用方法といえます。

また、管理会社に運営を任せることで、入居者対応や建物管理の手間を減らすことができます。

本業が忙しい人でも、過度な負担を感じにくい点は初心者にとって安心材料になるでしょう。

年収800万円という収入基盤があれば、安定した運用を目指しやすくなります。

不動産投資を始める人の年収はどれくらい？

不動産投資を始める人の年収は、必ずしも高所得層に限られているわけではありません。

一般的に銀行融資では「年収700万円以上」が一つの目安といわれていますが、実際には年収500万円台から不動産投資をスタートし、軌道に乗せている人も少なくありません。

実際のデータを見ると、大家デビュー時の年収は幅広いことがわかります。

楽待が実施した調査によると、年収600万円未満で不動産投資を始めた人が全体の約4割を占めており、年収800万円以上の層は約4割強という結果になっています。

とくに年収800万円以上の層は、融資枠が広がりやすく、都心部の物件や条件のよいエリアも選択肢に入りやすい点が特徴です。

年収800万円であれば、金融機関からの評価も高く、自己資金を必要最小限に抑えながら投資を始めやすくなります。

その結果、複数の物件を比較・検討できたり、将来的に複数物件を保有して家賃収入のリスク分散を図ったりすることも現実的になります。

一方で、年収が高いからといって借りられるだけ借りるのは危険です。

融資を受けやすい年収帯だからこそ、無理のない借入額を意識し、長期的に安定したキャッシュフローを確保できる投資計画を立てることが重要だといえるでしょう。

参考：楽待「大家デビュー時の年収や物件価格は？先輩投資家300人に大調査！」

年収800万円の人に不動産投資をおすすめする6つの理由

年収800万円の人が不動産投資を検討すると、収入面の安定性を活かせる場面が多くあります。

不動産投資は融資を活用しやすく、長期的な資産形成を目指しやすい点が特徴です。

本業で一定の収入が確保できているからこそ、無理のない返済計画を立てながら、家賃収入や将来的な売却益を見据えた投資が可能になります。

以下では、年収800万円の人にとって不動産投資が向いている理由を6つの視点から解説します。

 

金融機関からの融資を受けやすい

年収800万円は、金融機関からの信用を得やすい水準とされています。

そのため、不動産投資ローンの審査が比較的スムーズに進みやすく、融資条件の選択肢も広がりやすくなります。

融資を受けやすいことで、条件の良い物件が見つかった際にも、早めに判断しやすい点は大きなメリットです。

毎月安定した家賃収入を得られる

不動産投資では、入居者がいれば毎月家賃収入が入ります。

定期的な収入があることで、家計や資金計画を立てやすくなります。

本業の収入に加えて安定した収入源を持つことで、将来への安心感を高めやすくなるでしょう。

インフレ（物価上昇）対策になる

現金のみを保有していると、物価上昇によってお金の価値が下がるリスクがあります。

不動産は、インフレ時に家賃や不動産価格が上がりやすい資産といわれています。

ローンを利用して購入した場合、返済額が一定のまま家賃収入が増える可能性があり、結果として収益性が高まりやすい点も特徴です。

管理を委託でき手間がかからない

物件の管理や入居者対応は、管理会社に任せることができます。

家賃の回収や修繕対応などを委託できるため、本業が忙しい人でも無理なく続けやすい点が魅力です。

日常的な手間を抑えながら運用できることは、会社員や事業主にとって大きなメリットといえるでしょう。

将来の私的年金として機能する

ローン返済が完了すれば、家賃収入はそのまま収益として残ります。

公的年金に加えて、私的年金のような役割を果たす点は不動産投資の強みです。

老後の生活費を補う手段として、現役時代から収益不動産を持っておくことは安心材料になります。

関連記事
老後資金は不動産投資で安心？メリット・デメリットから成功の秘訣まで徹底解説

生命保険代わりになる

不動産投資ローンでは、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。

万が一の際にはローン残債が完済され、家族に物件を残すことができます。

その後も家賃収入が得られるため、生命保険の代替として不動産投資を活用する考え方もあります。

家族の生活を支える資産として残せる点は、大きな特徴の一つです。

関連記事
不動産投資に団体信用生命保険は必要？加入するメリット・デメリットを解説

不動産投資で年収800万円の人が借りられるローンの目安

年収800万円の人は、不動産投資ローンを比較的活用しやすい年収帯といえます。

ただし、借りられる金額だけを見るのではなく、自己資金とのバランスや返済の安全性を意識することが大切です。

無理にフルローンを狙うよりも、頭金を入れてリスクを抑えることで、長期的に安定した運用につながりやすくなります。

以下では、自己資金とローンの目安、検討しやすい物件の範囲について紹介します。

自己資金の目安

自己資金の目安としては、物件価格の8〜10％程度を用意しておくのが一つの基準とされています。

たとえば、2,000万円の物件であれば、約160万〜200万円が目安です。

この程度の自己資金があると、融資審査でも前向きに評価されやすくなります。

また、物件購入に充てる資金だけでなく、手元資金をすべて使い切らないことも重要です。

運営中の空室や突発的な修繕費に備えるため、一定の余剰資金を残しておくと安心できます。

さらに、購入直後は仲介手数料や登記費用、各種税金などの支払いが集中しやすい時期です。

あらかじめ余裕を持った資金計画を立てておくことで、投資開始後の資金繰りが安定し、長期的な賃貸経営につなげやすくなります。

参考：RENOSY「不動産投資で年収800万円の人が借りられるローン金額は？ 投資のメリットや注意点も解説」

ローンの目安

ローンの目安は、年収の7〜8倍程度とされるのが一般的です。

そのため、年収800万円の場合は約5,000万〜6,000万円の融資を受けられる可能性があります。

ただし、実際に借りられる金額は、勤務先や勤続年数、他の借入状況、信用情報、金融機関ごとの審査基準などによって前後します。

必ずしも目安の上限まで融資を受けられるとは限らない点には注意が必要です。

また、高額な融資が可能だからといって、無理に借入額を増やすのはおすすめできません。

返済額が家賃収入を圧迫しないよう、毎月のキャッシュフローに余裕を持たせた返済計画を立てることが、長期的に安定した賃貸経営につながります。

参考：RENOSY「不動産投資で年収800万円の人が借りられるローン金額は？ 投資のメリットや注意点も解説」

投資できる物件のエリアや規模

年収800万円であれば、融資の選択肢が広がり、都心部や駅から近いワンルーム、ファミリータイプなど、幅広い物件を検討しやすくなります。

需要の高いエリアを選ぶことで、空室リスクを抑えやすくなる点もメリットです。

一方で、物件規模が大きくなるほど、修繕費や管理費といった支出も増えます。

家賃収入だけでなく、将来的な支出も含めて収支を考えることが欠かせません。

複数の物件を比較しながら、収益シミュレーションを丁寧に行い、自分のリスク許容度に合った物件を選ぶことが成功のポイントです。

年収800万円の人が不動産投資を行う際の注意点

年収800万円は不動産投資を始めやすい年収帯ですが、メリットだけに目を向けるのは注意が必要です。

空室や金利上昇などのリスクは誰にでも起こり得るため、「年収が高いから大丈夫」と考えるのは危険です。

以下では、不動産投資を始める際に気をつけるべきポイントについて解説します。

 

節税効果はそれほど大きくない

年収が高くなるほど、所得税・住民税の税率は段階的に上がります。

たとえば課税所得が695万円を超えると所得税率は23％、900万円を超えると33％となり、年収800万円前後の人は比較的高い税率が適用されるゾーンに入ります。

このため「不動産投資で節税できる」というイメージを持ちやすいのですが、実際の節税効果は想定より小さいケースも少なくありません。

減価償却を活用すれば課税所得を一時的に抑えられる場合はあるものの、その効果は物件価格や築年数、自己資金の割合によって大きく左右されます。

また、節税額は税率分がそのまま手元に残るわけではなく、「支払う税金が一部減る」程度にとどまります。

そのため、節税だけを目的に不動産投資を始めると、家賃収入が伸びず、本来重視すべき収益性を見落としてしまうリスクがあります。

不動産投資はあくまで家賃収入を得るための投資です。

まずは毎月のキャッシュフローが安定してプラスになるかを重視し、結果として節税効果がついてくるかどうか、という順番で考えることが大切です。

参考：国税庁 No.2260「所得税の税率」

購入する物件は慎重に選ぶ

立地や築年数、周辺エリアの賃貸需要によって、空室リスクや資産価値の下がり方は大きく変わります。

物件選びを誤ると、ローン返済を続けながら資産価値が下落し、売却しにくくなる可能性もあります。

利回りの数字だけで判断せず、実際に入居が見込めるか、管理しやすい物件かといった点まで確認することが大切です。

本業や家計に支障を出さない

空室や家賃滞納が重なると、一時的に収入が減り、返済負担が増すことがあります。

本業の収入や生活費、教育費などに影響が出るような投資は避けるべきです。

投資規模を抑え、毎月の収支がプラスになる範囲でローンを組むことで、不動産投資を無理なく続けやすくなります。

長期的な視点で、家計に余裕を残した計画を立てましょう。

年収800万円の人が不動産投資で成功するためのポイント

年収800万円という条件を活かして不動産投資を成功させるには、収益性とリスクのバランスを意識した判断が欠かせません。

余裕があるからこそ慎重に計画を立て、自分に合った投資スタイルを見極めることが重要です。

 

信頼できる不動産会社や管理会社を選ぶ

物件情報だけで判断せず、会社の実績や口コミ、サポート体制を確認したうえでパートナーを選ぶことが大切です。

運用が始まってからの入居者対応やトラブル処理まで任せられるかどうかは、投資の安心感に直結します。

信頼関係を築ける会社と組むことで、日々の管理負担を減らし、安定した運営につなげやすくなります。

不動産投資のリスクを把握する

空室や家賃下落、金利上昇、災害による損害など、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。

事前に想定しておくことで、冷静な判断がしやすくなります。

保険の加入や予備資金の確保など、リスクへの備えを用意しておくことが重要です。

自己資金は多めに用意する

融資を受けやすい年収帯であっても、自己資金を極端に減らすと返済負担が重くなりがちです。

自己資金が多いほど、審査面でも評価されやすく、条件がよくなる可能性があります。

空室や修繕などの想定外の支出に備えるためにも、余裕を持った資金計画を心がけましょう。

「節税メイン」の投資は避ける

不動産投資には一定の節税効果がありますが、それを主目的にすると判断を誤りやすくなります。

不動産投資は家賃収入を得る事業であり、収益性が最優先です。

節税だけに注目せず、長期的に安定したキャッシュフローが見込めるかを基準に考えることが大切です。

関連記事
ワンルームマンション投資の節税効果とは？メリット・注意点を初心者向けにわかりやすく解説

実質利回りとキャッシュフローを重視する

表面利回りは目安にはなりますが、管理費や税金、修繕費などを含めた実質利回りを確認しなければ正確な収益は見えません。

毎月の収支が安定してプラスになるかどうかを重視することで、無理のない運営がしやすくなります。

出口戦略を踏まえた長期的な視点を持つ

不動産投資は購入して終わりではなく、将来の売却や相続まで見据えて考える必要があります。

エリアの将来性や需要を想定し、売却しやすい物件かどうかも確認しておきましょう。

長期的な視点を持つことで、一時的な利益に左右されにくい投資判断ができるようになります。

必要があれば専門家の意見を聞く

融資、税金、法律などは専門性が高いため、税理士や不動産の専門家に相談するのも有効です。

セミナーや個別相談を活用すれば、不安や疑問を整理しやすくなります。

正確な情報をもとに判断することで、後悔の少ない不動産投資につなげやすくなるでしょう。

不動産投資にプラス！おすすめの投資・節税方法

不動産投資に加えて、他の投資や制度を組み合わせることで、資産形成をより安定させることができます。

ひとつの方法に頼らず、複数の選択肢を持つことでリスクを分散しやすくなる点もメリットです。

以下では、不動産投資と相性のよい投資・節税方法を、初心者にも取り入れやすいものに絞って紹介します。

 

新NISAで投資信託や株式を購入する

新NISAは、投資で得た利益や配当が非課税になる制度です。

長期で積み立てていく仕組みのため、時間を味方につけた資産形成がしやすくなります。

不動産の家賃収入とは別に運用益を狙えるため、収入源を分けて持ちたい人に向いています。

NISAについては、こちらの記事で解説をしています。
NISAを今から始めるのは遅い？2026年からでも間に合う理由や年代別の始め方を解説

個人型確定拠出年金 iDeCo（イデコ）を活用する

iDeCoは、毎月の掛金が全額所得控除となり、税負担を抑えながら老後資金を準備できる制度です。

運用中の利益も非課税で、長期運用に適しています。

将来の年金に不安がある人にとって、計画的に積み立てられる手段として活用しやすいでしょう。

iDeCoについては、こちらの記事で解説をしています。
iDeCo（イデコ）はやらないほうがいい？7つの理由や向いている人の特徴を解説

高配当株投資（インカムゲイン）を行う

高配当株を保有すると、定期的に配当金を受け取ることができます。

不動産の家賃収入と組み合わせることで、複数のインカム収入を確保しやすくなります。

一方で、株価の変動や業績の影響を受ける点もあるため、分散投資を意識することが大切です。

ふるさと納税を活用し所得税や住民税の控除を受ける

ふるさと納税は、自己負担2,000円で返礼品を受け取りながら、所得税や住民税の控除を受けられる制度です。

収入が多い人ほど控除額が大きくなりやすい特徴があります。

日常の税負担を抑えつつ、生活に役立つ返礼品を受け取れる点は、不動産投資と並行して活用しやすい制度といえるでしょう。

関連記事
ふるさと納税はしないほうがいい？デメリットや損する人・得する人の違いを徹底解説

よくある質問（Q&A）

年収800万円の人が不動産投資を始める際の疑問として、「初期資金」や「借入額の目安」「失敗の原因」などが挙げられます。

以下では、投資判断の参考として、よくある質問とその回答をまとめています。

年収800万円で不動産投資を始める際に必要な自己資金はいくら？

一般的には、物件価格の1割前後を目安に頭金を用意し、諸費用も含めて数百万円程度を想定するケースが多くなります。

加えて、空室や修繕が発生した場合に備えた予備資金を確保しておくと安心です。

自己資金に余裕があれば、ローン返済の負担を抑えやすくなり、毎月の収支も安定しやすくなります。

年収800万円の会社員は不動産投資でいくらまで借りられる？

目安としては、年収の7〜8倍程度とされることが多く、5,000万円〜6,000万円前後が一つの基準になります。

ただし、実際の借入可能額は金融機関ごとの方針や、信用情報、既存の借入状況によって変わります。

上限に近い金額を借りる場合は、返済計画に無理がないかを十分に確認することが重要です。

年収800万円の人が不動産投資で失敗する理由は？

よくある失敗例として、立地や賃貸需要を十分に見極めず、空室が長期化してしまうケースが挙げられます。

また、融資を受けやすい年収帯であるがゆえに借入額を増やしすぎ、返済負担が重くなることも原因の一つです。

情報収集が不足したまま判断してしまうと、リスクへの備えが不十分になりやすいため注意が必要です。

年収800万円の場合、新築ワンルームマンション投資はおすすめ？

新築ワンルームは、築年数が浅く設備も新しいため、修繕リスクや初期の空室リスクを抑えやすい点が魅力です。

駅近など立地条件が良ければ、安定した需要が期待できるでしょう。

一方で、物件価格が高くなりやすく、ローン返済総額が膨らむ傾向もあります。

購入前には長期的な収支をシミュレーションし、自分のリスク許容度に合っているかを確認することが大切です。

まとめ

「年収800万円」という条件は融資を受けやすく、将来的な資産形成を後押ししてくれる反面、リスク管理を怠ると失敗の可能性も否めません。

物件選びや融資計画、リスクヘッジなどの基本を押さえ、長期的に安定したキャッシュフローを確保できるよう準備を進めましょう。

また、不動産投資に加えて、新NISAやiDeCoなどの制度を活用することで、より多角的な資産形成を行うことが可能です。

専門家の力も上手に借りながら、老後のセカンドライフに向けた強固な経済基盤を築いていきましょう。

不動産投資の無料個別相談サービスであるトウシェルは、不動産投資のプロである担当者を紹介するサービスです。

無料で何度でも相談ができ、万が一強引な営業があった場合は、紹介された担当者からの連絡を止めることができるストップコール制度もあり安心して相談が可能です。

今なら不動産投資の相談と相談後に送られてくるアンケートに回答でpaypayポイント10000円分が貰えるキャンペーンもやっていますので、将来に対する不安を少しでも軽減し、豊かなライフスタイルを築くために、不動産投資をぜひ検討してみてはいかがでしょうか。