不動産投資のオーバーローンは違法なの？仕組みとリスクをやさしく解説

少ない自己資金で始められる

オーバーローンを利用すれば、物件の購入費用や諸費用の多くを融資でまかなうことができます。

そのため、手元資金が少なくても不動産投資をスタートしやすくなります。

初期費用が抑えられることで、貯蓄に余裕がない人や投資初心者でも始めやすいのが特徴です。

「まとまった自己資金が必要」というハードルを下げてくれる点は、オーバーローンの大きな利点といえます。

レバレッジ効果を最大化できる

オーバーローンで自己資金を温存しておくと、その資金を別の投資や新しい物件の購入に活用できます。

これにより、複数の物件から家賃収入を得られるようになり、リスク分散と収益拡大の両方を狙うことが可能です。

少ない資金でより多くの資産を動かす、いわゆる「レバレッジ効果」を最大限に活かせるのがオーバーローンの強みです。

購入できる物件の選択肢が広がる

通常の融資では、物件価格の7〜8割程度しか借りられないケースもありますが、オーバーローンならそれ以上の融資を受けられる可能性があります。

そのため、ワンランク上の物件や立地のよいエリアの物件にも手が届きやすくなります。

資金面で選択肢が広がることで、収益性の高い物件を選べるチャンスが増えるのも大きなメリットです。

不動産投資におけるオーバーローンのデメリット

オーバーローンには多くのメリットがありますが、その分リスクも大きくなります。

借入額が増えることで返済負担が重くなり、空室や金利上昇などのトラブルが起きたときに資金繰りが厳しくなる可能性があります。

融資までに時間がかかったり、希望額を借りられなかったりするケースもあるため、事前に余裕をもった計画を立てておくことが大切です。

融資条件が厳しい

オーバーローンは、通常のフルローンよりも審査が厳しくなります。

金融機関は、物件の収益性だけでなく、投資家の年収・勤務先・返済実績などの信用情報も細かくチェックします。

そのため、たとえ収益性の高い物件を選んでも、信用力が足りないと融資が下りない場合があります。

必要な書類や資金計画はしっかり整えておくことが、審査をスムーズに進めるポイントです。

月々の返済額が多くなる

オーバーローンは、物件価格を超える金額を借りるため、当然ながら毎月の返済額も多くなります。

家賃収入だけでは返済をまかないきれない場合、自己資金から補う必要が出てくることもあります。

空室が続いたり、思ったほど家賃が入らなかったりしたときのために、余裕をもった資金管理が欠かせません。

金利上昇のダメージが大きい

借入額が大きいオーバーローンでは、金利が少し上がるだけでも返済額への影響が大きくなります。

変動金利で借りている場合、金利上昇によって月々の返済負担が急増する可能性があります。

将来的な金利の変動も想定し、固定金利を検討したり、繰り上げ返済の計画を立てたりするなどの対策をとっておくと安心です。

売却時にローンが残るリスクがある

物件を売却するとき、融資残高が売却価格を上回っていると、ローンが残ってしまうことがあります。

これは「オーバーローン特有のリスク」で、とくに不動産価格が下がったタイミングで売却すると起こりやすくなります。

万が一の売却時にローンが残らないよう、購入時点で物件の価値や将来の市場動向をしっかり確認しておきましょう。

オーバーローンとフルローンの違い

オーバーローンとフルローンは、どちらも自己資金をあまり使わずに不動産投資を始められる融資方法です。

ただし、借りられる金額の範囲に違いがあります。

初期費用を抑えやすいという点では両方魅力的ですが、借入額が多くなる分、返済負担も大きくなります。

どちらを選ぶ場合も、無理のない返済計画を立てておくことが大切です。

フルローンとは？

フルローンとは、物件の購入価格と同じ金額を借りる融資方法です。

たとえば、2,000万円の物件を購入する場合、同額の2,000万円を融資してもらう形になります。

自己資金が少なくても投資を始められる点がメリットですが、物件の担保価値や購入者の信用力によっては、審査が厳しくなることもあります。

また、フルローンでは物件の購入費用以外にかかる仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用は含まれません。

そのため、これらを含めて借り入れたい場合は、オーバーローンの利用を検討することになります。

どちらのローンを活用すべき？借入条件の違い

オーバーローンとフルローンを選ぶときは、自分の資金状況や今後の投資計画に合わせて考えることが大切です。

借入条件は金融機関によって異なるため、まずは自分の年収や資産、投資の目的を整理したうえで、複数の金融機関に相談してみましょう。

以下では、それぞれの借入条件の違いについて詳しく解説します。

オーバーローンの借入条件

オーバーローンを取り扱っている金融機関は限られていますが、物件の価値が高い場合や投資家の信用力が高い場合には、融資が通る可能性があります。

審査では、年収や職業、勤務先、投資実績などの「属性」が重視されます。

そのため、金融機関との面談では、安定した収入や将来的な返済計画を示した事業計画書を用意し、信頼を得ることがポイントです。

フルローンの借入条件

フルローンは物件価格と同額を借りるため、オーバーローンよりも金融機関のリスクが低く、比較的審査が通りやすい傾向があります。

ただし、仲介手数料や登記費用などの諸費用は別途必要になることが多く、自己資金を多少は用意しておく必要があります。

担保価値が高く、安定した家賃収入が見込める物件であれば、フルローンでも十分に投資を始めることが可能です。

オーバーローンを利用した不動産投資の注意点

オーバーローンは、少ない自己資金で投資を始められる反面、借入額が多くなるためリスクも大きくなります。

正しい手順で利用すれば問題ありませんが、無理な融資や虚偽申告などの不正を行うと、契約解除や法的処分を受ける可能性があります。

以下では、オーバーローンを利用する際の注意点をご紹介します。

金融機関に虚偽の申告をしない

融資審査では、物件価格や収入、自己資金などを正確に申告することが原則です。

収入を多く見せたり、自己資金があるように装ったりする行為は詐欺にあたる場合があり、刑事責任を問われることもあります。

不動産投資を長く続けるためには、信頼関係を築くことが何より重要です。

虚偽申告ではなく、正しい情報をもとに誠実に融資を受けましょう。

月々の返済計画をきちんと立てる

毎月のローン返済額や管理費、修繕費、税金などを含めた収支計画を事前に立てることが大切です。

家賃収入が下がったり、空室が発生したりしても返済が続けられるよう、余裕を持ったキャッシュフローを組みましょう。

短期的な数字だけで判断せず、数年先まで見据えた返済シミュレーションを作ることが安心につながります。

空室リスクを事前に想定する

入居者が退去して家賃収入が途絶えた場合でも、ローンの返済は続きます。

そのため、空室期間に備えて修繕費や宣伝費を含めた予備資金を確保しておくことが重要です。

地域の賃貸需要を調べたり、長期入居を促すリフォームを行ったりすることで、空室リスクを減らす工夫も有効です。

金利上昇リスクを考慮する

現在は低金利が続いていますが、将来的に金利が上がれば返済額も増える可能性があります。

オーバーローンは借入額が大きいため、金利上昇の影響を受けやすい点に注意しましょう。

金利が上がった場合の返済額を事前にシミュレーションしておくほか、固定金利の利用や繰り上げ返済の検討などもリスク対策として有効です。

ローン残債がある物件の売り方！オーバーローンの対処法

オーバーローンを組んで購入した物件を売却する場合、まず確認すべきなのは「売却価格でローンを完済できるかどうか」です。

物件の評価額よりローン残高が多い場合、売却金だけでは返済しきれないことがあり、注意が必要です。

このようなケースでは、金融機関の承認が必要になったり、不足分を自己資金で補う必要が出てくることもあります。

早めに金融機関や不動産会社へ相談し、どのような手続きが必要かを確認しておきましょう。

ローン残債がある物件が売却できない理由

売却価格がローンの残高よりも低い場合、物件を売っても借入金を完済できません。

この状態では、金融機関が設定している「抵当権（ローンの担保）」を外せないため、買主に物件を引き渡すことができなくなります。

そのため、売却前に「どのくらいローンが残っているか」と「今の物件の査定額」を確認し、完済できるかを見極めることが大切です。

不足する場合は、自己資金でどの程度補えるかも事前に検討しておきましょう。

物件の売却代金でローンを返済できるケース

物件の価値が保たれていて、売却価格がローン残高を上回る場合は、売却手続きはスムーズに進みます。

売却代金でローンを完済した後に抵当権を外すことができるため、余ったお金を新しい投資や生活資金に充てることも可能です。

このようなケースでは、物件の売却が資産の再構築につながるチャンスになります。

物件の売却代金＋自己資金でローンを返済できるケース

売却価格がローン残高より少ない場合でも、手持ちの資金で不足分を補えるなら売却は可能です。

ただし、短期間でまとまった現金を用意する必要があるため、手元資金のバランスを崩さないよう注意しましょう。

また、今後の投資計画や生活資金に影響が出ないよう、資金繰りをしっかり考えたうえで売却を進めることが大切です。

必要であれば、不動産会社や金融機関と連携し、無理のないスケジュールで進めるようにしましょう。

不動産投資ローンに関するQ&A

投資用ローンと住宅ローンの違い、借り入れ可能な金額の目安、融資時期の選択などは、不動産投資初心者が疑問を抱きがちです。

Q&Aを通じて基本的な考え方を押さえておきましょう。

不動産投資ローンは年収の何倍まで借りられる？

一般的には年収の5〜10倍前後とされることが多いですが、実際には物件の収益性や担保評価、勤務先の信用力などあらゆる要素を総合的に見ます。

あくまでも目安にとどめ、複数の融資プランを検討してみることが大切です。

不動産投資で住宅ローンは使える？

原則として居住用の目的で適用されるのが住宅ローンであり、投資用物件の購入には利用が認められません。

投資目的を隠して住宅ローンを利用する行為は契約違反となり、違法行為とみなされるリスクがあります。

不動産投資ローンと住宅ローン、どちらが先？

住宅ローンを先に組むと、個人の信用枠を大きく使ってしまうため、次に投資ローンを申し込む際の審査が厳しくなる場合があります。

将来的に投資展開を考えているなら、資金計画やライフプランと合わせてどの順番でローンを組むかを熟慮する必要があります。

まとめ

物件価格を上回るオーバーローンは大きな資金を動かせるため、投資効果を高める手段となる一方で、慎重なリスクマネジメントが欠かせません。

オーバーローン自体は金融機関の審査を正しくクリアしていれば違法ではありません。

しかし、物件価格の偽装や虚偽の申告が絡むと、一気にトラブルリスクが跳ね上がります。

余裕をもった返済計画を設計し、事前に金利上昇や空室などのリスクを見越した資金管理を心がけましょう。

信頼できる専門家や金融機関のサポートを得ながら、慎重かつ戦略的に取り組むことが重要です。

不動産投資の無料個別相談サービスであるトウシェルは、不動産投資のプロである担当者を紹介するサービスです。

無料で何度でも相談ができ、万が一強引な営業があった場合は、紹介された担当者からの連絡を止めることができるストップコール制度もあり安心して相談が可能です。

今なら不動産投資の相談と相談後に送られてくるアンケートに回答でpaypayポイント10000円分が貰えるキャンペーンもやっていますので、この機会にぜひ相談をしてみてはいかがでしょうか。