賃貸を管理するには？オーナーが知っておくべき課題と解決策

賃貸経営を始めると、「家賃の回収や入居者対応はどうする？」「管理会社に任せたほうがいい？」「管理費用はいくらかかるの？」といった疑問に直面する人は多いでしょう。

賃貸物件の運営には、入居者募集・建物の維持管理・家賃管理・トラブル対応など、幅広い業務が発生します。

自分で対応すればコストを抑えられますが、手間やリスクが増える一方、管理会社に委託すれば安心できる反面、手数料が利益を圧迫する可能性もあります。

本記事では、賃貸管理の基礎知識から自主管理と委託管理の違い、管理会社の選び方や費用相場までをわかりやすく解説します。

これから賃貸経営を始める人や、すでに管理方法を見直したいと考えているオーナーに役立つ情報をまとめました。

賃貸物件の管理とは？オーナーが直面する課題

賃貸管理は、入居者対応・建物維持管理・家賃の回収など、賃貸物件には日々多様な業務が発生します。

これらを効率よく行うことで、空室リスクを抑え、安定した収益を得ることにつながります。

とくに初心者オーナーは、想定外のトラブルに戸惑うことが多いため、どのような課題があるのかを事前に理解しておくことが大切です。

入居者募集から退去まで幅広い業務が発生する

賃貸管理では、入居者募集から契約締結、退去に至るまでの一連のプロセスに多くのやるべきことがあります。

募集段階では、広告出稿や内見調整、物件の魅力をアピールする資料の作成などが必要です。

さらに入居後も、クレーム対応や設備のメンテナンス対応など、トラブルを最小限に抑える取り組みが欠かせません。

 

入居者対応：契約手続き／クレーム処理／更新業務等

入居希望者には、契約前の説明や書類作成といった各種手続きが必要です。

契約成立後は、クレームや相談に迅速かつ丁寧に対応し、入居者の不満を早期に解消することが求められます。

さらに、契約更新の際には手続きや家賃改定の交渉などが発生するため、円滑に進められるよう事前準備を整えておくことが重要です。

建物管理：修繕や設備点検／清掃等

建物は時間の経過とともに老朽化が進むため、適切な修繕が欠かせません。

小規模な補修から大規模なリフォームまで、必要なタイミングを逃さず対応することが重要です。

また、設備や共用部の点検・清掃といった日常的なメンテナンスを計画的に実施することで、入居者の満足度を高め、長期入居につなげることができます。

家賃管理やトラブル対応等

家賃回収は賃貸経営の根幹であり、滞納が発生した際には迅速かつ的確な督促対応が求められます。

さらに、入居者同士のトラブルも起こりやすく、大家として適切に対処できる体制を整えておくことが重要です。

あらかじめ契約書やルールを明文化し周知しておくことで、問題発生時の対応負担を大幅に軽減できます。

自主管理を行うオーナーが抱えやすい悩み

全てをオーナー自身で担う自主管理は、コストを抑えられる一方で、多くの労力と専門知識を要します。

十分に準備をしないまま始めると、空室リスクや入居者トラブルが拡大し、経営が行き詰まる可能性もあるため注意が必要です。

 

空室が埋まらない

自主管理の場合、物件の魅力を十分に発信できず、集客力が不足することがあります。

その結果、入居希望者が集まりにくく、空室期間が長期化する恐れがあります。

空室が続けば家賃収入が減少し、賃貸経営全体の安定性を損なうリスクにつながります。

家賃滞納や入居者トラブル

家賃滞納への督促や、騒音・ゴミ出しといったマナー違反への対応には、法律知識や粘り強い交渉力が欠かせません。

適切なノウハウがないまま対応すると、入居者との関係が悪化するだけでなく、問題解決までに余計な時間やコストがかかる恐れがあります。

修繕／原状回復の負担

設備の故障や退去時の原状回復にかかる費用は、オーナー自身が負担し、手配を進めなければならない場合があります。

想定以上の出費が発生するとキャッシュフローを圧迫するため、突発的な修繕に備えて資金を計画的に確保しておくことが重要です。

管理の手間で本業に集中できない

自主管理の場合、建物の清掃やクレーム対応、家賃回収など幅広い業務をオーナー自身が担うことになります。

その分の作業時間が増え、本業と両立させるのが難しくなるケースも少なくありません。

結果として、時間的・精神的な負担が収益バランスに影響を及ぼす可能性があります。

自主管理と管理会社委託の違い

項目	管理会社に委託	自主管理
費用	家賃収入の3～5%が管理委託料として必要	管理委託料は不要だが、 広告費・修繕費は自己負担
入居者募集	管理会社のネットワークや広告力を活用できる	オーナー自身で広告を出し、 内見対応まで行う必要あり
家賃回収・滞納対応	管理会社が代行 （督促・回収含む）	オーナー自身で対応する必要あり
入居者トラブル対応	騒音・クレーム・設備不良などを管理会社が対応	オーナー自身で連絡を受け、 処理する必要あり
修繕・原状回復	管理会社が業者を手配 （費用はオーナー負担）	業者を探し、手配・見積もり確認も すべてオーナー自身
空室対策	管理会社の集客力や相場分析で改善可能	オーナー自身で市場調査・リフォーム・賃料設定 を検討
時間・労力	大幅に軽減、本業に集中できる	大きな負担、平日対応や夜間対応も発生
収益性	委託料分は減るが、 空室対策やトラブル軽減で長期的には安定しやすい	委託料がない分だけ短期的には収益率が高いが、 空室やトラブルで不安定化しやすい

賃貸管理には、大きく自主管理と管理会社への委託があり、それぞれメリットとデメリットがあります。

賃貸経営の目的やオーナーのライフスタイルによって、どちらの方法が適しているかは異なります。

以下では自主管理と管理会社への委託を比較し、メリット・デメリットを解説します。

自主管理のメリット／デメリット

自主管理とは、広告活動や契約手続き、入居者対応、設備点検など全てをオーナー自身で行う方法です。

自由度が高く、物件の状況を細かく把握できる反面、わずらわしい事務作業やトラブルに対応する時間が増えるため、本業が忙しいオーナーには負担が大きい場合があります。

自主管理のメリット

 

自主管理では管理委託料を支払う必要がなく、その分だけ収益率が高くなる可能性があります。

さらに、物件に関する決定を直接下せるため、リフォームや賃料調整などを素早く実行できるのも大きな利点です。

自主管理のデメリット

 

建物の清掃や入居者からの問い合わせ、家賃滞納時の督促など、管理に関わる作業が全てオーナーに集中します。

そのためトラブルが起きたときに精神的な負担や時間的コストが大きくなり、結果的に本業やプライベートの時間が圧迫されがちです。

自主管理については、こちらの記事で解説をしています。
不動産投資における自主管理のデメリットとは？

委託管理のメリット／デメリット

管理会社への委託では、プロの知識とノウハウを活用できる反面、一定の費用負担が毎月もしくは年単位で発生します。

とはいえ、自主管理よりも煩雑な業務を軽減でき、収益最大化のサポートが得られるため、効率的な賃貸経営が期待できます。

委託管理のメリット

 

管理会社は複数の物件を扱った経験を活かし、効果的な広告戦略やネットワークを活用して入居者を集めやすいのが強みです。

また、トラブル発生時にも交渉ノウハウや法的制度の知識を駆使して適切に対処し、オーナーの負担を軽減してくれます。

委託管理のデメリット

 

管理会社に業務を任せる場合、家賃の数％あるいは定額などの管理費用が発生します。

物件の規模や立地によってはコストが高額になることもあるため、管理費と賃貸収益のバランスを事前に検討しておくことが欠かせません。

管理会社に委託すると何をしてくれるのか

管理会社は、募集広告の作成から契約手続き、家賃督促、退去立ち合いまでの一連の管理業務を代行してくれます。

さらに、建物管理や設備修繕のプランニングなど、専門性の高い業務を担ってくれるため、オーナーは経営方針の判断や資金計画に集中しやすくなるのが利点です。

 

入居者募集／広告掲載／内見対応

管理会社は自社のホームページや不動産ポータルサイトなど複数のルートで入居者募集を行います。

内見のスケジュール調整や現地案内なども対応してくれるため、オーナーの負担を大幅に減らすことが可能です。

契約手続き／家賃回収／督促

入居者との契約書面の作成や重要事項説明など、法律に基づく手続きをトラブルなく遂行します。

家賃の回収や遅延した場合の督促も任せられるので、滞納リスクへの対策としても安心できます。

入居中のトラブル対応

設備の故障や近隣住民との揉め事など、賃貸物件における日常的なトラブルは多岐にわたります。

管理会社は専門業者とのネットワークを活かし、迅速に修理や仲介を行うため、オーナーや入居者の負担を軽くしてくれます。

退去時の立ち合い／原状回復の手配

退去立ち合いでは、入居者と一緒に室内の傷や汚れを確認し、原状回復の範囲を明確にします。

管理会社が透明性の高い手続きを行うことで、追加費用のトラブルを最小限に抑え、スムーズに次の入居者募集へ移行できます。

建物管理／定期清掃／修繕対応

建物の共用部清掃やエレベーターの点検、大規模修繕の計画まで、管理会社は定期的な維持管理を行います。

こうした継続的なメンテナンスは物件の資産価値を保ち、入居者満足度の向上にも寄与するため、安定した賃貸経営につながります。

信頼できる管理会社の選び方

管理会社を選ぶ際は、業務内容だけでなくコストや応対品質など、複数の観点で比較検討することが重要です。

物件の特性に合った管理会社を選ぶことで、長期的に高い稼働率を維持できる可能性が高まります。

口コミや実績だけでなく、具体的な業務内容やサポート体制など、契約前に詳しくヒアリングすることでトラブルのリスクを減らすことができます。

 

管理戸数／実績を確認する

管理会社がどの程度の戸数を扱ってきたか、長年にわたり蓄積したノウハウがあるかをチェックしましょう。

豊富な実績を持つ会社は空室対策やトラブル処理の経験も多く、迅速で的確な対応が期待できます。

管理業務の範囲を確認する

募集や契約業務だけでなく、修繕対応や定期清掃、クレーム処理といった細かい部分まで管理範囲が及ぶかを確認します。

サポート範囲が広いほど手厚い分、費用も上がる傾向がありますので、必要な業務内容とのバランスを見極めることが大切です。

手数料を比較する

管理委託料や更新料、広告費など、どのような料金構成になっているのかを比べましょう。

月額数％なのか定額制なのかによって支払う総額が変わるため、複数社の見積もりをとって総合的に判断するのがおすすめです。

入居者募集力を見る

不動産ポータルサイトへの掲載や独自の広告媒体をどの程度活用しているかを確認します。

集客力が高い会社は空室期間を短縮し、収益の安定に直結するため、賃貸経営では非常に重要なポイントです。

トラブル対応や修繕のスピード感を確認する

クレームや設備故障があった場合の連絡体制、どの程度のスピードで対応してくれるのかをあらかじめ聞いておくと安心です。

入居者対応の遅れはクレームの拡大につながり、結果的にオーナーの負担増にもなりかねません。

オーナーへの報告／サポート体制の充実度を確認する

収支報告や入居者の苦情など、状況報告が細やかに行われるかどうかは、オーナーが安心して物件運営を任せられるかの大きな指標です。

運営方針や難しい相談事へのアドバイスなどが充実している管理会社ほど長期的なパートナーとなりやすいでしょう。

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サブリースとは？不動産オーナーが知るべき仕組み・メリット・注意点を解説

よくある質問（FAQ）

賃貸管理において、多く寄せられる質問とその回答をまとめました。

オーナーが抱く不安や疑問は契約前に、より詳細な内容を管理会社へ確認しましょう。

管理会社に委託する費用の相場はどのくらい？

一般的には家賃収入の数パーセントから10％程度が目安とされますが、地域や会社のサービス範囲によって幅があります。

契約前に見積もりをとって、提供されるサービス内容と費用を比較検討することが大切です。

自主管理と管理会社委託、どちらが得ですか？

コストを抑えたい場合は自主管理が有利ですが、手間や専門知識を要する点を考慮する必要があります。

一方、管理会社に委託すると費用は増えますが、時間的負担やリスク管理の面で大きな恩恵を受けられるため、状況に応じて選ぶのがよいでしょう。

管理会社を途中で変更することはできる？

多くの場合、契約更新時や契約期間終了のタイミングで変更が可能です。

ただし、違約金や手数料が発生するケースもあるので、契約書の内容をよく確認する必要があります。

変更に伴い、入居者への連絡や書類の引き継ぎ業務も発生するため、事前準備が大切です。

管理会社に任せても赤字になることはある？

空室期間が長引いたり、大規模修繕が必要になったりすると、たとえ管理会社に委託していても十分な収益を得られない場合があります。

定期的に収支データを確認し、修繕積立や運営計画を見直すことで、リスクを抑えながら賃貸経営を続けることが重要です。

まとめ

賃貸経営においては、入居者満足度の維持と安定的な収益確保が大きな課題となります。

オーナーが自主管理を行うか、管理会社に委託するかは物件規模や個人の事情に左右されますが、それぞれのメリットとデメリットを理解したうえで最適な方法を選択することが大切です。

管理会社の活用はコスト面でのデメリットはあるものの、時間や専門性、ネットワークを有効活用できる点が大きな魅力となります。

今後の運営目標やライフスタイルも踏まえながら、柔軟に判断しましょう。

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