不動産投資におけるランニングコストのまとめ

不動産投資やマイホーム購入を検討するとき、多くの人が家賃収入やローン返済といった「おもてに見えるお金」に注目しがちです。

ところが実際には、管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険料など、長期的にかかるランニングコストが利益や家計を大きく左右します。

本記事では、不動産にかかる代表的なランニングコストの内訳や目安を整理し、さらにコストを抑える工夫や見直しのポイントも解説します。

事前に正しい知識を持っておくことで、安定した収益や安心できる暮らしにつなげていきましょう。

不動産投資にかかるランニングコストの種類一覧

不動産投資では、物件の維持・管理をはじめ、入居者募集や税金面など様々な面でランニングコストが発生します。

それらのコストは家賃収入の20〜30％ほどに及ぶとされ、想定外の出費があると大きな影響を受ける場合があります。

だからこそ、各費用を正しく理解しておくことが大切です。

以下では、代表的なランニングコストの項目と不動産投資に必要な維持費用の全体像を紹介します。

 

建物管理にかかるランニングコスト

項目	内容	目安・注意点
管理委託手数料	管理会社に入居者募集・家賃回収・クレーム対応 などを委託する費用	家賃収入の3～5％が一般的
修繕費	建物や室内の不具合を修理 （給湯器・水回り・内装補修など）	突発的に発生、1回数万円～数十万円
修繕積立金	将来の大規模修繕のための積立金 （分譲マンションで必須）	月数千円～数万円、築年数で値上げリスクあり
リフォーム費用 （原状回復／設備交換）	退去時のクロス張替え・床補修・設備交換など	1回数万円～数十万円、入居者交代ごとに発生
点検／清掃費	共用部や設備の定期点検・清掃にかかる費用	月数千円～、管理費に含まれる場合も多い
共用部の水道光熱費	エレベーター・共用灯・ポンプの電気・水道代	管理費としてオーナー負担、規模により数千円～
損害保険料	建物全体の火災・漏水などのリスクに備える保険	年1～3万円程度、補償範囲により変動
サブリース契約料	家賃保証サービスを利用する場合の手数料	家賃収入の5～10％程度、途中で賃料減額リスクもあり
火災／地震保険料	部屋単位や建物全体で加入する保険	火災：年数千円～数万円 地震：火災保険料の30～50％上乗せ

 

建物管理にかかるランニングコストの代表的なものは、管理会社へ支払う管理委託手数料（家賃収入の3〜5％程度）や、突発的に発生する修繕費（数万円〜数十万円）、マンションで必須となる修繕積立金（月数千円〜数万円）です。

さらに、退去ごとに必要なリフォーム費用や共用部の清掃・点検費、光熱費も発生します。

加えて、火災・地震保険料や建物全体の損害保険料、サブリース契約を利用する場合の手数料（家賃の5〜10％程度）なども見逃せません。

入居者の募集／管理にかかるランニングコスト

項目	内容	目安・注意点
広告費 （入居者募集費用）	新しい入居者を募集する際に 不動産会社へ支払う費用	家賃の0.5～1か月分が相場、空室期間が長いと 繰り返し発生する可能性あり
空室損 （空室による損失）	入居者がいない期間に家賃収入が 得られないことによる損失	家賃×空室期間（月数）がそのままマイナス、 立地や管理体制で変動大
原状回復費	退去時に室内を元の状態に戻すための費用 （クロス張替えや床補修など）	1回あたり数万円～数十万円、 入居者属性や入居期間によって変動

 

入居者の募集や管理にもランニングコストが発生します。

代表的なのが広告費（入居者募集費用）で、相場は家賃の0.5〜1か月分ほどです。

空室が長引けば繰り返し支払う必要があります。

さらに、入居者がいない間は家賃収入が得られない空室損が発生し、立地や管理状況によって金額が大きく変動します。

加えて、退去時にはクロス張替えや床補修などの原状回復費が必要で、1回あたり数万円〜数十万円に及ぶこともあります。

税金にかかるランニングコスト

項目	内容	目安・注意点
固定資産税	毎年1月1日時点の所有者に 課される不動産税	土地と建物の評価額×1.4％（標準税率）、 築年数や面積で変動
都市計画税	市計画区域内の不動産に 課される税金	評価額×0.3％（上限）、 固定資産税と一緒に課税される
所得税	家賃収入から必要経費を 差し引いた所得にかかる税金	所得額に応じて5～45％、 給与所得と合算されるため注意
住民税	前年の所得に応じて 地方自治体に納める税金	所得割10％＋均等割、 投資収益が増えると本業収入にも影響

 

不動産を所有すると、毎年さまざまな税金もランニングコストとして発生します。

代表的なのは固定資産税で、土地や建物の評価額に対して1.4％が課税されます。

都市計画区域内であれば、これに都市計画税（上限0.3％）も加わります。

また、家賃収入から経費を差し引いた所得には所得税（5〜45％）がかかり、給与所得と合算されるため思った以上に負担が増えることがあります。

さらに、前年の所得に応じて課される住民税（所得割10％＋均等割）もあり、投資収益が本業収入へ影響するケースも少なくありません。

諸経費にかかるランニングコスト

項目	内容	目安・注意点
不動産投資ローンの返済	物件購入のために借入したローンの 元利返済	金利や期間により毎月数万円～数十万円、 金利上昇で負担増のリスクあり
税理士費用	確定申告や帳簿管理を税理士に 依頼する費用	年間10万～20万円程度、 節税効果と手間削減を考えるとメリット大
家賃滞納者への弁護士費用	家賃滞納や立ち退き請求を弁護士に 依頼する場合の費用	数十万円～、 法的手続きが必要になると高額化するケースも
特殊清掃費用	入居者が室内で亡くなった場合や汚部屋 などの清掃・原状回復費用	数万円～数十万円以上、 心理的瑕疵によりその後の賃料下落リスクもあり

 

諸経費にかかるランニングコストの代表的なのが不動産投資ローンの返済です。

金利や期間によって毎月数万円〜数十万円かかり、金利上昇で負担が増えるリスクもあります。

また、確定申告や帳簿管理を任せる税理士費用は年間10万〜20万円ほどですが、節税効果や手間削減を考えると有効な出費といえます。

さらに、家賃滞納者への対応では弁護士費用が数十万円かかる場合があり、まれなケースでは特殊清掃費用も数万円〜数十万円以上発生し、その後の賃料下落リスクにもつながります。

不動産の購入にかかる費用

項目	内容	目安・注意点
物件の頭金	購入価格の一部を 自己資金で支払う金額	一般的に物件価格の2～3割。 フルローンも可能だがリスク大
仲介手数料	売買仲介を行った不動産会社へ 支払う手数料	「物件価格×3％＋6万円＋消費税」が上限
印紙代	売買契約書に貼る収入印紙代	物件価格に応じて数千円～数万円
不動産登録免許税	所有権移転登記や抵当権設定登記 にかかる税金	固定資産税評価額の0.4％ （所有権移転の場合）など
不動産登記手数料	登記申請を司法書士に 依頼する場合の報酬	数万円～十数万円
固定資産税	購入時に日割り清算される前払分	引渡し日によって数千円～数万円発生
不動産取得税	不動産購入時に1回課される税金	固定資産税評価額の3～4％、 新築や住宅用は軽減措置あり
火災保険などの保険料	火災や地震などに備えるための 保険加入費用	数万円～数十万円 （契約年数や補償内容で変動）
ローン事務取扱手数料	金融機関に支払う融資手続きの 事務手数料	数万円～十数万円
ローン保証料	保証会社へ支払う費用 （連帯保証人不要の代わり）	借入額の約2％程度（数十万～数百万円）、 金利上乗せ型もあり

 

不動産を購入する際には、物件価格以外にもさまざまな初期費用が必要です。

まず物件の頭金として価格の2〜3割を自己資金で支払うのが一般的で、これに加えて仲介手数料（上限は物件価格×3％＋6万円＋消費税）や、契約書に貼る印紙代も発生します。

さらに、所有権移転や抵当権設定にかかる登録免許税や、司法書士に依頼する場合の登記手数料、購入時に日割りで清算される固定資産税、一度だけ課される不動産取得税などの税金も必要です。

その他にも、加入必須となる火災・地震保険料、金融機関に払うローン事務手数料や保証料（借入額の約2％程度）といった費用があり、合計すると数十万円〜数百万円にのぼります。

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ランニングコストを計算する方法と目安

物件購入後の経営が上手くいくかどうかは、最終的に収支バランスが安定するかにかかっています。

そこで、あらかじめランニングコストの目安をつかみ、月々のキャッシュフローや将来的な資産価値の変動をシミュレーションすることが大切です。

以下では一般的なコストの目安やシミュレーションの例について、ポイントを紹介します。

家賃収入の20〜30％が目安？

不動産投資を運用する際は、ランニングコストとして家賃収入の20〜30％程度を見込んでおくのが一般的な目安とされています。

管理費や修繕費、税金など、さまざまな費用を総合した水準です。

ただし、築年数が古い物件や設備が多い物件では修繕費がかさむこともあり、この割合を大きく上回るケースもあります。

そのため、まずは大まかな数値を把握したうえで、物件ごとに具体的な費用を試算していくことが、より現実的な収支計画につながります。

シミュレーション事例で考える

たとえば、月20万円の家賃収入があるマンション投資を想定すると、修繕費や管理費などの基本的なランニングコストは約4〜6万円になります。

これに加えて、固定資産税を月割りで2万円前後、さらに空室リスクを1万円程度見込んでおくと、合計で月7〜9万円ほどの出費として試算できます。

もちろん、実際の金額は地域や建物の状況によって大きく変動します。

そのため、一度の試算で終わらせず、状況に応じて見直しを重ねることが安定した運用につながります。

ランニングコストを抑えるための具体的な方法

日々の管理を見直して無駄な支出を削減したり、費用対効果の高い投資を選ぶことで、よりよい収益構造を築くことが可能です。

長期的に考えると、定期的なメンテナンスやローンの借り換えなどの地道な対策が、トータルの経営成績を左右します。

以下では、代表的なコスト削減のポイントをいくつか挙げて解説します。

 

築年数やエリア選びで修繕費を削減

築浅物件や管理体制が整った地域を選べば、修繕やリフォームにかかるコストを抑えられる可能性があります。

反対に、老朽化が進んだ物件は早い段階から修繕費がかさみやすいため、購入時の物件調査で今後の修繕リスクを見極めることが大切です。

また、地域によっては地震や台風といった災害リスクも異なります。

ハザードマップや自治体の防災体制を確認しておけば、予期せぬトラブルによる長期的な費用増を防ぐことにつながります。

管理委託費や仲介手数料を見直す

不動産管理会社や仲介業者は数多くあり、手数料やサービス内容はそれぞれ異なります。

複数社から見積もりを取り、比較検討することで経費を削減できる可能性があります。

管理委託費は物件の規模やエリアによっても変動するため、高すぎると感じたら交渉や他社への乗り換えを検討してみましょう。

ただし、費用の安さだけを重視するとサポート体制に不安が残ることもあるため、コストとサービス品質のバランスを見極めることが大切です。

定期点検と計画的メンテナンスの実施

設備の故障は突発的に大きな支出を招くことがありますが、定期点検を行えば軽微な不具合を早期に発見でき、修繕費を抑えやすくなります。

さらに、大規模修繕を計画的に進めることで、突然の出費リスクを軽減できます。

とくに給排水や電気設備など目に見えない部分は放置されやすいものの、物件価値にも直結するため、プロの業者に定期的なチェックを依頼することが重要です。

ローン借り換えや金利タイプの見直し

高い金利で借入を続けるほど返済総額は膨らみます。

定期的に金利や返済プランを見直せば、長期的なコスト削減につながります。

借り換えには諸費用がかかりますが、新たな金利や保険料の減額を含めて総合的にメリットが大きければ検討する価値があります。

変動金利と固定金利の比較や返済期間の短縮など、複数パターンをシミュレーションして最適な方法を選びましょう。

将来の修繕費を早めに積み立てておく

物件の老朽化や突然の不具合に備えて、日頃から修繕費を積み立てておくことが大切です。

あらかじめ準備しておけば、実際に出費が発生した際も自己資金の範囲で対応しやすくなります。

収入が安定している時期に積立を進めておけば、急な工事が必要になっても一度に大きな資金を用意する必要がありません。

長期的に見れば、この積立習慣がキャッシュフローを安定させ、不動産投資のリスクを軽減する効果につながります。

まとめ

不動産投資においては、物件管理の費用や修繕費、税金、入居者募集や防災対策に関わる諸経費まで、幅広いコストを網羅しながら収支計画を組み立てることが重要です。

とくに、家賃収入の20〜30％程度を目安にランニングコストをシミュレーションしておき、空室リスクや不測の事態にも対応できる資金を確保しておきましょう。

長期的な視点を保ちながら、定期的にメンテナンス計画やローン条件の見直しを行うことで、安定した不動産経営と収益の最大化が期待できます。

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