オーナーチェンジ物件のデメリットとは？購入前に知るべきリスクと注意点

「オーナーチェンジ物件」とは、すでに入居者がいる状態で売買される中古物件のことです。

購入直後から家賃収入を得られる点が大きなメリットとして紹介される一方で、「退去リスクは？」「家賃は相場より高く設定されていないか？」「入居者トラブルを引き継ぐことにならないか？」といった不安を抱く人も少なくありません。

本記事では、オーナーチェンジ物件のメリットとデメリットを整理しつつ、購入前に確認すべき重要なチェックポイントを解説します。

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる中古物件を、そのまま賃貸契約ごと引き継いで購入する不動産投資の形態です。

購入後は家賃収入を即時に得られるというメリットがあり、不動産投資初心者にとってもキャッシュフローを見極めやすい特徴があります。

反面、実際に物件内部を細かく確認できないケースが多く、見えない修繕ニーズや入居者のトラブルリスクを抱えたまま取引を行う可能性も否めません。

オーナーチェンジ物件が売買される理由

物件を売却する背景には、修繕費や資金繰り、または投資戦略の変更に伴うリスク管理など、さまざまな動機があります。

これらの理由を把握することで、購入後に潜むリスクや将来的な収支計画に役立てることができます。

 

大規模修繕や老朽化が迫っている

築年数が進んだ物件では、外壁塗装や屋根の補修、給排水設備の交換といった大規模修繕に多額の費用がかかる時期を迎えます。

オーナーのなかには「修繕費を負担するくらいなら売却したほうが得策」と判断し、その結果としてオーナーチェンジ物件として市場に出されるケースも少なくありません。

資金繰りや投資戦略の変更

投資家が資金を別のプロジェクトへ振り向けるために、オーナーチェンジ物件を売却するケースは珍しくありません。

また、ローン返済計画の見直しや金利上昇といった外部要因によって、投資戦略を変更せざるを得ず、物件を手放すこともあります。

一見すると「単なる戦略変更」に見えますが、売却が収益性の悪化による消極的な理由なのかを見極めなければなりません。

購入を検討する際は、物件の収益性（家賃の妥当性・稼働率）やローン条件、今後の金利動向を確認することが不可欠です。

入居者や管理上のトラブルによる売却

入居者との騒音や近隣とのトラブル、家賃滞納の問題、あるいは管理会社との連携不足などにより、オーナーが精神的・時間的な負担を強いられるケースもあります。

こうした状況を避けるために「物件を手放してしまおう」と考えるオーナーも少なくありません。

一見すると安定した収益物件に見えても、購入後に同じトラブルを引き継いでしまう可能性があります。

たとえば、滞納が常習化している入居者や、近隣住民から繰り返し苦情が出ている物件では、収益性が大きく損なわれかねません。

オーナーチェンジ物件で引き継がれる権利と義務

入居者がいる物件を引き継ぐ以上、さまざまな権利や責任を受け継ぐことになります。

オーナーチェンジ物件に投資する際は、家賃収入や敷金返還義務など複数の要素を正確に理解しなければなりません。

細かい契約事項や修繕義務を把握しておかないと、思わぬ出費や入居者とのトラブルを招くリスクが高まります。

 

家賃収入を受け取る権利

オーナーチェンジ物件の最大の魅力は、購入したその日から家賃収入を得られる点にあります。

空室リスクを避けながら投資をスタートできるため、安定収益を求める投資家にとって大きなメリットといえるでしょう。

ただし注意すべきは、その収入が将来も安定して続くとは限らないという点です。

提示された家賃明細（家賃収入の一覧表）の信ぴょう性を確認することはもちろん、実際に入居者が家賃を滞納していないか、相場より高い家賃設定になっていないかを必ず検証する必要があります。

購入前には、入居者の属性・過去の滞納履歴・近隣の家賃相場をチェックし、現実的にその賃料が維持できるのかを見極めることが大切です。

敷金／保証金の返還義務

オーナーチェンジ物件では、敷金や保証金も入居者の権利として新オーナーに引き継がれます。

そのため、入居者が退去する際には、新オーナーが返還義務を負うことになります。

もし売却時に前オーナーからの精算が正確に行われていなければ、本来は引き継がれるべき敷金が手元にないまま返還義務だけを負うことになり、思わぬトラブルにつながりかねません。

購入前には必ず、敷金・保証金の金額や精算の有無を売買契約書で確認することが大切です。

賃貸借契約内容の承継（家賃額／契約期間／更新料など）

オーナーチェンジ物件を購入すると、入居者との賃貸借契約はそのまま新オーナーに引き継がれます。

家賃額・契約期間・更新料・敷金精算の条件などは既存契約に基づいて継続されるため、購入後にオーナーの判断だけで大幅に変更することは通常できません。

そのため、相場より高い家賃が設定されている物件では「退去後に家賃を下げざるを得ないリスク」がありますし、逆に相場より低い家賃で契約されている場合には「安定収益が得られにくい」という問題が残ります。

また、契約期間が長期にわたる場合には、柔軟な投資計画を立てにくくなる点にも注意が必要です。

管理会社との契約引き継ぎ

オーナーチェンジ物件では、管理会社がすでに関わっている場合、その管理委託契約も新オーナーに引き継がれるのが一般的です。

入居者対応や家賃回収、建物のメンテナンスなど、どこまでの業務を担っているのかを正しく把握しておくことが重要です。

もし管理会社の対応が遅かったり、入居者とのトラブル処理が不十分であれば、オーナーとして余計な負担を抱えることになりかねません。

また、管理委託費用とサービス内容のバランスが取れているかどうかも見極める必要があります。

購入前には、管理会社の対応実績、業務範囲、委託費用の内容を必ず確認し、新オーナーとして自分がどこまで任せるのか方針を決めておきましょう。

修繕や建物維持管理の責任

建物は年月とともに劣化し、外壁・屋根・配管といった共用部分から、室内設備などの専有部分まで、何かしらの修繕や交換が必要になります。

オーナーチェンジ物件を購入した場合でも、その修繕責任や費用負担は新オーナーに移行するのが基本です。

たとえば、エレベーターの入れ替えや外壁の大規模修繕といった共用部分の工事は数百万円単位の費用がかかるケースもあります。

修繕積立金が不足していれば、臨時徴収によって想定外の出費を迫られることもあります。

また、室内の設備トラブル（給湯器やエアコンの故障など）に対しても、オーナーが責任を負う場面が少なくありません。

そのため購入前には、過去の修繕履歴・修繕積立金の残高・今後の修繕計画を必ず確認しておくことが重要です。

売主との精算（家賃の日割り／未収家賃）

オーナーチェンジ物件を購入する際には、売買契約時点での家賃の日割り計算・未収家賃の処理・敷金の精算などをどのように取り扱うかが非常に重要です。

たとえば、売却直前に入居者から家賃が未納となっていた場合、それを売主が回収するのか、新オーナーが引き継ぐのかが曖昧だと、後々「誰が回収責任を負うのか」でトラブルになりかねません。

オーナーチェンジ物件のメリット

すでに入居が決まっているため、空室リスクを大幅に抑えられる点は不動産投資を始めるうえでの大きな魅力となります。

また、家賃収入の実績があることで金融機関の融資審査にも有利に働く可能性があります。

ひとつひとつのメリットを理解しながら、投資戦略と照らし合わせて検討するとよいでしょう。

 

すぐに家賃収入を得られる

入居者はすでに物件で生活しているため、新たに広告を出して入居者を募集する必要がなく、空室期間による収益のブランクが発生しません。

そのため、購入直後から安定したキャッシュフローを得られる大きなメリットがあります。

とくに投資初心者にとっては、「購入してもすぐに収入が発生しないのでは」という不安を解消できる安心材料となります。

融資審査で有利になる場合がある

オーナーチェンジ物件は、すでに家賃収入が発生しているため、金融機関にとっては「収益性を実証できる物件」として評価されやすい特徴があります。

実際の家賃収入データや入居状況を提示できれば、金融機関の信頼度が増し、融資審査で有利に働くことが多いのです。

その結果、より低い金利や高い融資割合といった好条件で借入ができる可能性が高まり、投資収益の最大化につながります。

初期費用や空室対策のコストを抑えられる

オーナーチェンジ物件は、新規募集のための広告費やリフォーム費用、家具・設備の入れ替えといった初期投資がほとんど不要です。

これにより、通常の中古物件を購入してから入居者を探す場合に比べて、初期費用を大幅に抑えることができます。

さらに、空室期間が発生して家賃収入がゼロになるリスクを回避できるのも大きなメリットです。

これにより、投資資金の回収スピードが早まり、将来の収益シミュレーションも立てやすくなります。

入居募集が不要

通常の賃貸物件を購入した場合、購入後に入居者募集を行い、入居が決まるまでの間は家賃収入が発生しません。

そのため、広告費や仲介手数料をかけながら空室期間を乗り越える必要があり、想定外の負担となることがあります。

一方で、オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいる状態で引き継ぐため、入居募集の手間や費用が不要です。

オーナーチェンジ物件のデメリット

安定した家賃収入が見込める反面、物件内部の状況把握や既存入居者に関する問題など、定性的なリスク要因が含まれます。

契約内容が制限されることや、想定外の修繕コストが発生する可能性など、オーナーとしてはしっかりと懸念点を理解しておく必要があります。

 

物件の状態把握が難しい

オーナーチェンジ物件では、現入居者のプライバシー保護の観点から、購入希望者が室内を自由に内覧できないケースが多くあります。

そのため、実際の居室内の劣化状況や設備の老朽化を事前に十分確認できず、購入後に予想外の修繕費用が発生するリスクがあります。

たとえば、給湯器やエアコンといった設備が契約直後に故障したり、水回りの老朽化によって修繕が必要になったりするケースです。

こうした費用はオーナーの負担となるため、利回りを大きく圧迫する可能性があります。

入居者トラブルや家賃滞納リスク

入居者が家賃滞納をしていたり、生活態度に問題があったりする場合、そのリスクも新オーナーが背負うことになります。

近隣住民とのトラブルが絶えない入居者であれば、退去交渉の手間が増え、最終的には修繕費や原状回復費用の負担が膨らむ恐れがあります。

契約内容や家賃は引き継ぐ必要がある

オーナーチェンジ物件では、既存の入居者との賃貸契約内容をそのまま引き継ぐ必要があります。

そのため、オーナーの都合だけで家賃を引き上げたり、契約条件を大幅に変更したりすることは原則としてできません。

もし相場より低い家賃で長期契約が結ばれている場合、利回りが思うように上がらず、投資計画にズレが生じる可能性があります。

逆に、相場より高い家賃で契約されている場合には、退去後の募集で家賃を下げざるを得ず、将来的な収益性が低下するリスクも考えられます。

退去による空室／修繕リスク

オーナーチェンジ物件では、現在の入居者が退去すると、突然家賃収入が途絶えるリスクがあります。

さらに、退去後にはクロスや床の張り替えといった原状回復費用や、場合によっては数十万円規模のリフォーム費用が発生することも少なくありません。

また、次の入居者を募集する際には、家賃を相場に合わせて下げざるを得ないケースもあり、その分利回りが低下します。

空室期間が長引けば、その間の家賃収入がゼロになるため、投資計画全体に大きな影響を及ぼす可能性があります。

オーナーチェンジ物件の法律・契約面における注意点

オーナーチェンジ物件の購入では、レントロールや敷金・礼金の引き継ぎなど多岐にわたる契約要素を確認しなければなりません。

契約内容が曖昧な場合、後々にお金やトラブルが絡む問題へ発展する可能性があります。

 

賃貸状況と空室リスクの確認

オーナーチェンジ物件を購入する際には、各部屋の家賃額や契約期間、入居状況をまとめた「家賃収入一覧表（賃貸状況の資料）」を確認することが欠かせません。

この資料を精査することで、実際の稼働率や現在得られている家賃収入を把握できます。

たとえば、短期契約の入居者が多い場合や、相場より高い家賃設定で入居している場合には、将来的に退去や賃料下落が起こるリスクがあります。

購入前には、家賃額が相場と合っているか、契約期間の残りはどれくらいか、過去に空室が多かったかといった点をチェックし、空室リスクをどの程度負う可能性があるのかを慎重に見極めることが重要です。

賃貸借契約内容の精査と空室リスクの確認

契約期間や更新条件、更新料の有無、敷金や保証金の扱い、退去時の原状回復費用の負担範囲など、契約書には細かい取り決めが盛り込まれています。

購入前には、契約期間の残り年数、更新料の有無、原状回復費用の負担区分などをチェックし、空室が発生したときにどのような対応やコストが発生するかをあらかじめ想定しておくことが欠かせません。

敷金・礼金の引き継ぎとトラブル回避

正確な金額や返還条件を売主と共有しないまま譲渡すると、入居者が退去した際に「返還額が合わない」「修繕費をどちらが負担するのか」といったトラブルが発生しやすくなります。

こうしたリスクを防ぐためには、受け取った敷金・礼金の金額、返還条件、修繕費の負担区分を事前に正確に確認し、売主・買主間で書面化して合意しておくことが重要です。

契約段階で明確にしておけば、将来のトラブルを大きく減らすことができます。

購入前に確認すべき契約上の実務的注意点

賃貸借契約書に不利な条項（相場より低い家賃設定や過度なオーナー負担）が含まれていたり、管理委託契約の業務範囲が不明確でトラブル対応が遅れるケースがあります。

また、修繕履歴や修繕積立金の状況を確認していないと、購入後に高額な工事費用を負担することにもなりかねません。

そのため、購入前には 契約条件の妥当性、管理会社の業務範囲や費用、修繕履歴と積立金の残高 を徹底的にチェックし、必要に応じて弁護士や不動産の専門家に相談しましょう。

失敗しないためのチェックポイント

購入後に思わぬ出費やトラブルを回避するためには、物件とその周辺情報を徹底的に調べることが不可欠です。

資金計画や修繕履歴、売却理由の裏にある事情など、さまざまな観点から慎重に確認することで、投資の成功確率を高められます。

 

過去の修繕履歴を確認する

オーナーチェンジ物件を検討する際には、これまでにどのような修繕や改修が行われてきたかを確認しておくことが重要です。

もし過去に十分なメンテナンスがされていなければ、購入後すぐに高額な修繕が必要になるリスクもあります。

定期的に適切な工事が行われている物件であれば、投資収益に予期せぬ支出が影響するのを防ぐことができます。

管理体制を確認する

管理会社がどのように入居者からの問い合わせやトラブルに対応しているかを確認することが欠かせません。

管理体制がしっかりしていれば入居者の満足度が高まり、長期的な入居継続や空室リスクの低下につながります。

一方で、管理会社の対応が遅かったり、清掃や修繕対応が不十分であれば、入居者の不満が溜まり退去率が上がる可能性があります。

購入前には、管理会社の対応実績・入居者からの評判・清掃や点検の頻度・緊急対応の体制などを確認しておくことが重要です。

物件価格／家賃の妥当性を確認する

オーナーチェンジ物件を購入する際には、物件価格と家賃が周辺相場に対して適正かどうかを確認することが欠かせません。

類似物件の売買事例や賃料水準と比較することで、購入金額や利回りが現実的に見合っているかを判断できます。

購入前には、周辺の成約事例・賃貸募集情報・不動産会社の査定などを活用し、価格と家賃の妥当性を慎重に検討することが重要です。

現実的な相場感を持って判断すれば、収益計画とのギャップを最小限に抑えることができます。

賃貸借契約の内容を確認する

オーナーチェンジ物件を購入する際には、入居者との賃貸借契約書を精査し、将来的な家賃収入やコストに影響を与える項目を把握しておくことが欠かせません。

とくに、契約更新料の有無や更新時期、家賃改定の手続き方法、退去時の原状回復費用の負担区分などは重要なチェックポイントです。

また、契約条件が柔軟に変更できない場合には、利回り計算そのものに誤差が生じ、投資計画全体に影響を及ぼす可能性もあります。

購入前には、契約更新の条件、家賃改定ルール、原状回復費用の分担といった契約内容を細かく確認し、収益シミュレーションに反映させることが重要です。

売却理由を確認する

オーナーチェンジ物件を検討する際には、売主がなぜその物件を手放そうとしているのかを確認することが欠かせません。

「よくある理由」として説明される内容であっても、その裏に隠れたリスクが潜んでいる可能性があります。

たとえば「資産の組み替え」と聞いても、実際には金利上昇で返済が苦しくなっている場合や、近隣で競合物件が増えて入居率が低下している場合もあるのです。

購入前には、売却理由を売主や仲介業者に直接確認することに加え、修繕履歴や入居状況、周辺の賃貸需要を自分で調べて裏付けを取ることが重要です。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、家賃収入の即時獲得や初期費用の削減など多くの利点がありますが、入居者トラブルや契約内容の制約などリスクも伴います。

購入前に物件の状態や契約内容をしっかり確認し、理想の投資計画を実現するために慎重に判断を行いましょう。

投資家にとっては、安定収益を得るチャンスがある一方、既存の賃貸借契約や修繕リスクなどを正しく把握しないと後悔につながる恐れがあります。

売主の売却理由や物件の管理状況を徹底的に調べることはもちろん、契約内容を専門家にチェックしてもらうなど、多角的な視点で検討することが大切です。

そうすることで、メリットを最大化しつつデメリットを最小限に抑えながら、不動産投資の成功につなげることができるでしょう。

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