不動産投資＝節税は勘違い？節税にならないケースと正しい理解

不動産投資は節税になるといわれがちですが、その効果は人によって大きく異なります。

減価償却や損益通算といった税制上の優遇を活用できる一方で、実態としては思ったほど税金が下がらないケースも少なくありません。

本記事では、日本の税法制度を踏まえた不動産投資の節税メカニズムや、実際に起こり得るリスクポイントをご紹介します。

これから不動産投資を検討する人やすでに投資している人の参考になれば幸いです。

不動産投資が 「節税になる」のは本当なのか

不動産投資における節税効果の主な要因となるのは、減価償却費や損益通算です。

買った物件の建物部分は、法定耐用年数に基づいて毎年一定額を経費として計上することができます。

さらに、その結果として不動産所得が赤字になった際には、他の所得と相殺できるケースもあるため、所得税や住民税の節税が期待できる場合があります。

しかし、これらの制度は税金を繰り延べしているに過ぎない側面があるのも事実です。

買った当初には大きな減価償却費を計上できても、長期的に見ると物件の修繕費や売却時の譲渡税など、後から思わぬ負担が発生することがあります。

そのため、不動産投資の収益性や自己資金の状況を総合的に考慮せずに「不動産投資＝自動的に節税になる」と誤解してしまうと、あとで想定外の出費に悩まされるリスクがある点に注意が必要です。

減価償却や損益通算のしくみとは？

不動産投資で節税効果が期待できる理由として、建物や設備の価値を年々減少するものとして経費に計上できる「減価償却」と、不動産所得で赤字が出た場合に他の所得と相殺できる「損益通算」が挙げられます。

特に減価償却費は、実際の現金支出を伴わないため、キャッシュフローはプラスでも税務上は赤字とみなされるケースがあります。

ただし、帳簿上は節税できていても、空室や修繕費の発生などにより実際のキャッシュフローがマイナスになると、資金繰りに支障をきたす恐れもあります。

表面的な節税効果だけにとらわれず、キャッシュの動きも含めた全体像を理解することが重要です。

減価償却とは

減価償却とは、資産価値の減少分を毎年一定額ずつ経費として計上できる仕組みを指します。

とくに築年数の古い木造物件などは法定耐用年数が短いため、より短期間で大きな金額を減価償却費として計上できる可能性があります。

この減価償却費を不動産所得の経費として計上することで、帳簿上は赤字になりやすくなります。

その結果、給与所得など他の所得と損益通算することができ、所得税や住民税を抑えることにつながります。

とくに給与収入の多い人ほど節税効果は大きくなり、「本業の年収が高い＝高い税率を払っている人」ほど、その恩恵を受けやすいと言えるでしょう。

実際に、所得税は「超過累進課税方式」が採用されており、課税所得に応じて税率が高くなっていきます。

以下は国税庁が定める所得税の速算表です。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円 以上	45％	4,796,000円

参考：国税庁 No.2260 所得税の税率

たとえば、課税所得が900万円の人であれば、33％の税率が適用されるため、減価償却などで100万円分の赤字を出せた場合、約33万円の節税効果が見込める計算です。

このように、減価償却は不動産投資を活用した税負担の軽減策として非常に重要な要素であり、「いかに経費を計上し、課税所得を抑えるか」を考えることが、手元に残るお金を増やす鍵となります。

損益通算とは

損益通算とは、不動産所得などで発生した赤字を、給与所得や事業所得など他の黒字所得と合算し、課税所得を減らせる制度です。

とくに高所得者にとっては、所得税・住民税の負担軽減という大きな節税効果が期待できます。

ただし、節税効果ばかりを追い求め、キャッシュフローが赤字の状態を続けてしまうと、資産形成を圧迫する可能性があります。

損益通算は、あくまで適正な経費計上の結果として赤字になった場合に活用する制度であり、税負担軽減と健全な運営のバランスが重要です。

「税金が減った」と安心していたら、手元にお金が残らず、結果的に大きな損失を被るケースもあるため、損益通算はあくまで“結果的に赤字になった場合の救済措置と考えたほうが健全です。

一方、不動産などの資産を次世代に引き継ぐ場合では、「相続税」も重要な税制知識です。

相続税は、被相続人の財産を受け取った人に対して課される税金で、相続金額が大きくなるほど税率も高くなる「超過累進課税方式」が採用されています。

以下は、国税庁が定める「法定相続分に応ずる取得金額に対する相続税率」の速算表です。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	－
1,000万円超から3,000万円以下	15%	50万円
3,000万円超から5,000万円以下	20%	200万円
5,000万円超から1億円以下	30%	700万円
1億円超から2億円以下	40%	1,700万円
2億円超から3億円以下	45%	2,700万円
3億円超から6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

参考：国税庁 No.4155 相続税の税率

このように、不動産投資は現役世代の節税手段としても、相続時の税負担軽減にも関係する重要な存在です。

損益通算と相続税、両方の視点から戦略的に資産形成を考えることで、手元に残るお金を最大化しやすくなるのです。

節税できるのは初年度〜数年だけ？

注目されがちな減価償却も、初年度から数年の間は大きな金額を計上できる場合がありますが、年数を経るにつれて償却費は徐々に減少していきます。

結果的に、当初見込んでいた節税効果が年々小さくなる点に留意が必要です。

さらに、ローンの返済が進むことで税務上の不動産所得（黒字）が増えれば、かえって税金の負担が増えるケースも出てきます。

初期の段階だけを見て投資を決断すると、「後から節税効果が薄れてしまった」ということになりかねません。

不動産投資が節税にならない主な理由

実際の所得税負担が初年度は軽減されても、将来的に売却するときや所得税以外の税金が増加するタイミングが来れば、総合的な負担はそれほど減らないことがあります。

とくに高額所得者ほど、デッドクロスのタイミングなどに注意しなければ、急に手元資金が不足するリスクが高まります。

不動産投資を安易に節税目的だけで始めると、空室率の上昇や修繕費、金利上昇分の負担などによって、思わぬコスト増に直面することが少なくありません。

ここでは、その理由をより具体的に紹介します。

 

譲渡所得税が増加する可能性がある

減価償却費を計上している間は、所得を圧縮できるため税負担が軽くなるというメリットがあります。

しかし、物件を売却する際には、帳簿上の建物の価値（簿価）が大きく減っているため、売却価格との差額＝譲渡所得が大きくなり、譲渡所得税の負担が増える可能性があります。

このように、減価償却による節税効果は、厳密には「税金の支払いを後ろ倒しにしている」だけの場合もあるため、保有中と売却時のトータルの課税コストをあらかじめ見積もっておくことが大切です。
※譲渡所得には、所得税15％・住民税5％・復興特別所得税（0.315％）の合計約20.315％（長期譲渡の場合）が課税されます。

デッドクロスで赤字でも納税義務が生じる

ローン返済が進むと、支払利息が減って経費として計上できる金額も小さくなり、税務上の不動産所得は黒字になりやすくなります。

一方で、ローンの元本返済は経費にならないため、実際のキャッシュフローは悪化することがあります。

このように、帳簿上は利益が出ているのに、手元に現金が残らない状態になると、「デッドクロス」と呼ばれる現象が起こり、納税義務だけが先行して資金繰りに苦しむケースも少なくありません。

節税どころか、資金ショートのリスクを抱えることにもなりかねないため、キャッシュフローと税務上の利益のギャップには十分な注意が必要です。

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空室／修繕で節税どころか赤字リスクに

不動産投資において、空室や設備トラブルといったリスクは避けて通れません。

入居者が退去した場合、次の入居者が決まるまでの間は家賃収入がゼロとなり、その間もローン返済や管理費などの支出は継続します。

また、給湯器・屋根・外壁などの大規模修繕には数十万円〜100万円を超える費用がかかることもあり、急な出費に備えていなければ一気にキャッシュフローが悪化し、赤字に転落するリスクもあります。

修繕費の中には、内容によっては税務上「資本的支出」と判断され、数年にわたって減価償却する必要があるものもあり、当年度に経費として全額計上できないケースもあります。

このような維持コストや収入不安定リスクを考慮すると、節税目的で始めたはずの投資が、かえって手元資金を圧迫する事態に発展する可能性も十分にあるのです。

法人化しても税務調整が複雑になる

不動産投資を法人で行うことで、個人よりも税率面で有利になるケースがあります。

たとえば、法人の実効税率（約23〜25％）は、個人の高所得層にかかる最高税率（所得税45％＋住民税）よりも低く抑えられるため、一定以上の収益規模があれば節税につながる可能性があります。

ただし、法人化には経理・決算業務の煩雑化、専門家への依頼費用、法人住民税の均等割（赤字でも7万円〜）などの固定コストが伴います。

また、役員報酬を設定する場合には社会保険への加入義務が発生し、保険料負担が増す可能性もあるため注意が必要です。

節税効果ばかりに目を向けて安易に法人化を進めると、かえって税務対応や資金管理のコストがかさみ、思ったようなメリットが得られないケースもあります。

法人化は、節税に加えて所得の分散、相続・事業承継、資産管理会社としての活用といった中長期的な視点を踏まえて判断することが重要です。

年収別｜節税しにくい人の特徴と注意点

一般的に、年収が高い人ほど所得税率も上がるため、損益通算による節税メリットが大きくなる傾向があります。

ただし、物件購入時の借入金額やライフプランとの兼ね合いで、思わぬ負担が生じる可能性は年収帯にかかわらず存在します。

収支シミュレーションを立てずに物件を購入してしまうと、キャッシュフローが追いつかずに家計が苦しくなるケースも多々あります。

詳しくは下記の年収帯ごとに分けた注意点をご確認ください。

年収500万円台：損益通算の恩恵が少ない

年収500万円台の場合、課税所得がそれほど高くないため、不動産所得で赤字を出して損益通算を行っても、節税効果は限定的になる傾向があります。

たとえば、課税所得500万円に対して100万円の赤字を計上しても、所得税・住民税を合わせた節税額は約30万円程度にとどまります。

一方で、不動産投資にはローン返済や空室、修繕費といったコストがつきもので、手元資金に余裕がないとキャッシュフローが一気に悪化する恐れがあります。

節税目的だけで無理に高額な木造アパートや築古物件などを購入すると、空室や想定外の修繕費が重なって、節税効果以上の損失を被るリスクもあります。

現実的には、少額から始められる不動産投資や、自己資金を十分に貯めてから慎重に始めることが、安定した資産形成の第一歩といえるでしょう。

年収800万円台：節税額＜維持コストになる恐れ

年収800万円台では、課税所得に対して一定の高い税率（所得税23％＋住民税10％）が適用されるため、損益通算による節税効果が期待できる場面もあります。

たとえば100万円の赤字であれば、およそ33万円の節税効果となります。

しかし、不動産投資には空室・修繕・金利・管理費など継続的なコストが発生し、これらを合算すると節税額を上回る支出になることも少なくありません。

とくに教育費や住宅ローンなど、家計支出が多くなるライフステージでは、ローン返済や突発的な支出が資金繰りに影響を与える可能性もあります。

投資判断の際には、「何年後に売却するのか」「自己資金がいつどれくらい必要になるのか」など、長期的な資金計画と出口戦略を明確にしておくことが不可欠です。

年収1000万円以上：節税効果が出やすいが落とし穴も

年収が1,000万円を超えると、課税所得に対する税率が高くなるため、不動産所得で生じた赤字を損益通算することによる節税効果は大きくなります。

たとえば、課税所得が4,000万円を超える層では、所得税・住民税を合わせた実効税率は最大約55％となるため、100万円の赤字で55万円の節税につながる可能性もあります。

また、築古物件などで減価償却費を大きく計上すれば、初年度から数年間は帳簿上の赤字を出しやすく、大きな節税効果を得られるケースもあります。

ただし、収入が多い分、金融機関からの融資枠も大きくなりやすく、高額な物件を購入しがちな傾向があります。

そのため、空室や修繕費が発生した場合のダメージも大きく、収支が一気に悪化するリスクを抱えやすい点には注意が必要です。

また、将来的に物件を売却する際には、減価償却で簿価が下がっているぶん譲渡所得が大きくなり、譲渡所得税が重くなるケースもあるため、購入時から出口戦略（売却時期・譲渡益の試算）まで視野に入れたシミュレーションが不可欠です。

節税どころか課税リスク？その他の税金への影響

不動産投資を行うと、所得税だけでなく相続税や贈与税、さらには売却時の譲渡税など、さまざまな税金に影響が及ぶ可能性があります。

賃貸用不動産として所有していると評価額が低く抑えられるケースもある一方で、地域の地価上昇や法改正などによって思わぬ課税強化の対象になることもあります。

これらは早めに専門家に相談し、常に情報をアップデートしておくことが求められます。

以下では見落とされがちな税務リスクについてご紹介します。

 

相続税／贈与税の評価額アップに注意

賃貸用不動産は、自用として使用する土地や建物に比べて、相続税や贈与税の評価額が低く算定される傾向があります。

これは、借家権割合や貸家建付地としての評価減が認められ、実勢価格より2〜3割程度低い評価額となる場合があるためです。

しかし、地価の上昇や建物の評価額の見直しがあった場合、相続税評価額もそれに応じて上昇し、結果として税負担が重くなるケースもあります。

とくに、相続人の要件を満たさず「小規模宅地等の特例」が適用できない場合には、評価額が大幅に上がり、高額な税額が課されるリスクもあります。

相続や贈与のタイミングを見据え、評価方法や適用可能な特例制度の条件を事前に把握しておくことが、思わぬ課税リスクを回避するうえで非常に重要です。

法人化による節税は万能ではない

法人化によって、所得の分散や法人税率の低さを活かした節税が可能になる場合があります。

たとえば、家族を役員にして報酬を分け合うことで、世帯全体の課税所得を抑えることもできますし、個人の高所得者に比べて法人の実効税率（約23〜25％）は低くなるケースもあります。

ただし、法人化にはさまざまなコストとリスクも伴います。

たとえ赤字であっても法人住民税の「均等割」（最低7万円程度）が毎年発生し、役員報酬の支払いによって社会保険料の負担も増える可能性があります。

また、法人と個人の資金のやり取りや経費の処理が適切でないと、税務調査で否認され、追徴課税を受けるリスクもあります。

法人としての決算や申告には専門知識が必要となるため、顧問税理士との契約も実質的に必須です。

このように、法人化は節税の万能策ではありません。不動産投資の規模や収益性、将来の相続・承継計画などを踏まえたうえで、総合的に判断することが重要です。

売却時／退去時の課税タイミングに注意

不動産を売却して利益が出た場合、その譲渡益に対して譲渡所得税が課されます。

保有期間が5年を超えているかどうかで課税区分が異なり、5年以下（短期譲渡）の場合は約39％、5年超（長期譲渡）の場合は約20％と、税率に大きな差があるため、売却のタイミングは節税に直結する重要な要素です。

一方で、売却によって損失が出た場合でも、賃貸用不動産などでは他の所得と損益通算できないケースもあるため、「損をしたから節税できる」という考え方は注意が必要です。

また、物件の退去や解体などにより用途が変わると、固定資産税の課税区分や減価償却の取り扱いに影響が出ることがあります。

とくに除却や用途変更のタイミングによっては、税務処理の仕方が変わるため、中長期的な資産計画の中で売却や解体のタイミングを見極めることが大切です。

節税目的で不動産投資を始めて失敗する人の共通点

「節税になる」と聞いて投資を始めてしまうと、知らないうちにリスクを抱え込んでいるケースがよくあります。

とくに、利回りなど実際の収益性を検討せずに「減価償却が大きいからお得」と誤解して物件を選ぶと、かえって税金以外の負担が増えてしまうことがあります。

以下では不動産投資で失敗しがちなパターンをご紹介します。

 

利回りより「減価償却額」だけで物件を選ぶ

耐用年数が短い木造や築古物件は、減価償却費を大きく計上できるため、節税目的の不動産投資において魅力的に映ることがあります。

たしかに、帳簿上の赤字を活用して税負担を軽減できる可能性はありますが、その効果はあくまで税金面の圧縮であり、実際のキャッシュが増えるわけではありません。

そのため、減価償却額ばかりに注目して物件を選んでしまうと、立地や築年数、賃貸需要といった本来最も重要な収益性の要素を見落としてしまうリスクがあります。

実際には、築古で空室が埋まりにくい、家賃が想定より下落する、修繕費が多くかかる、といった事態により、節税どころか赤字が膨らむ結果になることも珍しくありません。

投資判断においては、減価償却の活用だけでなく、安定した家賃収入が確保できるかどうか、長期的に見た収支バランスがプラスになるかどうかを総合的に判断することが重要です。

シミュレーションをせずに購入してしまう

不動産投資では、物件価格だけでなく、ローン返済、管理費、固定資産税、修繕費、保険料など、さまざまな支出が継続的に発生します。

将来的な設備交換費用や空室期間の家賃ロスも見込んだうえで、手元に十分な資金を残せるかどうかを事前にシミュレーションすることが非常に重要です。

特に、変動金利でローンを組んでいる場合には、金利が1％上昇するだけでも返済額が月数万円単位で増加することもあり、収支に大きな影響を与えかねません。

こうした支出やリスクを考慮せず、「家賃収入さえあれば大丈夫」と楽観的に物件を購入してしまうと、突発的なトラブルや支出に対応できず、資金繰りが悪化してローン返済や家計に深刻な影響を及ぼすリスクがあります。

投資判断を下す前に、複数年にわたる収支シミュレーションや金利上昇リスクへの備えを含めた計画を立てておくことが、安定した不動産投資の第一歩です。

税理士に相談せず、経費計上／損益通算でミス

不動産投資では、経費の正しい計上や損益通算の適切な手続きが節税に直結するため、税務処理の正確さが非常に重要です。

ところが、税法や会計の知識が不十分なまま自己判断で申告してしまうと、以下のようなトラブルが発生する恐れがあります。

• 経費として認められない支出を計上し、後から否認・追徴課税される
• 本来申告すべき減価償却を忘れて、節税チャンスを逃す
• 損益通算の手続きを誤って、税額控除を受け損ねる

特に不動産に関する税務は、減価償却の取り扱いや資本的支出と修繕費の区別、譲渡所得の計算など、一般的な会計知識では対応しきれない複雑な要素を含みます。

そのため、疑問点が少しでもある場合は、早い段階で税理士に相談することが鉄則です。

節税のために行ったつもりの行為が、逆に税負担を増やす結果につながってしまっては本末転倒です。

不動産投資を安定的に継続していくためには、税務面のリスクを最小限に抑える専門家のサポートが不可欠といえるでしょう。

それでも不動産投資で節税効果を出すには？

リスクを理解してなお不動産投資で節税を狙うには、正しい物件選びと長期的なキャッシュフロー設計が欠かせません。

定期的に専門家に相談しながら、長期的な財務プランと共に投資を進めることが大切です。

以下では具体的な節税対策について解説します。

 

築古／木造など減価償却の大きい物件を活用

木造や築古物件は法定耐用年数が短いため、最初の数年間で減価償却費を大きく計上できる傾向があります。

高所得者にとっては損益通算を有効活用できる魅力的な選択肢となるでしょう。

ただし、空室リスクや修繕コストを見誤ると、結局は手元資金が底をつく恐れがあります。

物件購入前に、周辺相場や修繕履歴をよく調べてから判断することが重要です。

経費の計上と損益通算を正しく行う

不動産管理にかかる管理費や修繕費、ローン利息などは適切に経費計上することで、課税所得を抑えることができます。

ただし、小さな領収書や管理費用を見落とすと、想定より損益通算の効果が低くなる場合もあるので、日々の経理処理が欠かせません。

経費の計上や損益通算の仕組みを誤ると、税務署から追徴課税を受けるリスクもあります。

一度ミスをすると過去に遡って修正が必要になるため、専門家のチェックを活用しながら正確に行うことを心掛けましょう。

長期目線で税／キャッシュフローを設計する

不動産投資の節税効果は短期的な減価償却だけに注目すると失敗しがちです。

譲渡時の税金や大規模修繕、空室リスクなどを含めて、投資期間全体でキャッシュフローをプラスに保てるかどうかを考える必要があります。

さらに、相続税や贈与税の評価の変動なども踏まえて、総合的に資産形成を計画することが重要です。

長期的に安定した収益が見込める物件と、無理のないローン返済計画の両立が最終的な成功につながります。

よくある質問（Q&A）

不動産投資は、多くの人が「節税になる」と聞いて興味を持ちますが、その実情は投資目的やリスク許容度など個々の状況によって大きく異なります。

以下では、よくある疑問点と回答をまとめました。

必ずしも全員に当てはまるわけではありませんが、一つの指針として参考にしてみてください。

本当に節税目的だけで不動産投資を始めてもいい？

節税そのものは重要なポイントではありますが、不動産投資の本質は家賃収入による安定したキャッシュフローや資産形成にあります。

短期的な税負担の軽減だけを理由に購入すると、思わぬリスクに直面してしまう可能性があります。

物件の収益性や資産価値、将来の需要などを総合的に検討したうえで、節税も含めたメリットを評価することが賢明です。

どのような物件が節税に最適？

減価償却が取りやすい築古・木造物件は、初期の税負担を減らしやすい選択肢です。

一方で、耐久性や修繕リスク、立地面での賃貸需要なども総合的に検討しなければなりません。

また、空室率の低い地域や管理体制が整っている物件ほど、安定収入が望めるため、その分長期的なリスク軽減と節税効果の両立が期待できるでしょう。

節税以外にもメリット／デメリットはある？

不動産投資には、毎月の家賃収入を得られるメリットや将来的な資産価値の向上、相続時の評価圧縮などプラス面もあります。

一方で、空室や修繕、金利上昇などリスク要素も多く、常に適切な管理と調整が求められます。

節税だけを目的にするのではなく、資産運用・資産形成の一環として考え、総合的に判断する視点が大切です。

まとめ

不動産投資は「節税になる」「ならない」の二択ではなく、個々の投資環境や物件選び、長期的な視点によって結果が大きく変わります。

短期的には減価償却で税金を抑えられても、将来的な譲渡所得税や修繕コストで思わぬ出費が発生するリスクは常に存在します。

投資を決定する際には、節税だけでなく収益性や資金繰り、それに加えて相続や家族のライフプランといった広範な視点が求められます。

結局のところ、しっかりとシミュレーションを行い、リスクとリターンをバランスよく判断することが重要です。

専門家と相談を重ねながら、自分に適した投資計画を立てることが成功への近道といえるでしょう。

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