マンション経営は儲からない？失敗理由と成功のための対策を解説

多くの人が興味を持つ資産運用の一つとして、不動産投資が挙げられます。

そのなかでもマンション経営は比較的始めやすい投資手法として知られていますが、本当に儲かるのかと疑問を抱く人は少なくありません。

物件のローン返済や管理費、修繕費などのコストをしっかりと把握し、長期的な収支バランスを考慮することが大切です。

この記事では、マンション経営が儲からないといわれる主な理由から、失敗事例に学ぶ教訓、さらに成功を導くための重要なポイントを順を追って解説していきます。

これからマンション経営を始めたい人や、すでに運用を行っている人でも改めて確認すべき内容が盛りだくさんです。

堅実に資産形成を目指すためにも、押さえておきたいポイントをぜひ参考にしてください。

マンション経営が儲からないといわれる7つの理由

マンション経営は誰でも簡単に儲かると誤解されがちですが、実際にはさまざまなコストとリスクが存在します。

とくにローン返済や空室対策、管理費の増大などが想定外に膨れ上がると、手元に残るお金が大きく減るケースも珍しくありません。

以下では、7つの具体的な失敗例を紹介します。

 

空室や家賃下落など需要リスクの見誤り

不動産投資は需要が見込める立地かどうかが収益を左右します。

供給過多のエリアや、入居ニーズの低い地域で物件を取得すると空室率が高まり、家賃下落リスクも発生しやすくなります。

家賃収入が下がればローン返済計画も狂ってくるため、需要リスクを甘く見積もらないことが重要です。

修繕費や管理費が想定以上にかかる

マンションの設備や共用部分のメンテナンス費用は、築年数の経過とともに増えていきます。

エレベーターや外壁、配管などの大規模修繕には多額の出費を覚悟しなくてはなりません。

こうした想定外の支出が重なると、家賃収入を圧迫し、キャッシュフローがマイナスに転じる可能性もあります。

多額のローン返済に追われやすい

フルローンや高額ローンを組んでマンションを購入すると、月々の返済負担が大きくなります。

空室が出た場合や家賃の下落があった際に、返済が滞るリスクが高まる点に注意が必要です。

ローン返済に追われてしまうと、修繕費の積立や管理改善に回す余裕がなくなり、経営悪化の悪循環に陥りやすくなります。

短期間で収益を上げられると勘違いしてしまう

不動産投資は長期的な視点で取り組むことが基本です。

短期売買で大きな利益を狙う株式取引とは異なり、家賃収入を得ながらローンを返済して、将来的に売却益を狙うというのが本筋になります。

短い期間で大きく儲けたいという期待値だけが先行すると、正しい投資判断ができないまま、赤字を抱えてしまうリスクが高まります。

人口減少と地域需要の変化を考慮していない

日本全体としては少子高齢化や人口減少が進んでおり、エリアによっては賃貸需要が大きく変化します。

とくに地方では経済・交通インフラの影響を受けやすく、急激に需要が落ち込むケースも見られます。

地域の将来性や人口動向を踏まえた上で投資物件を選ばないと、家賃の下落や空室リスクが長期的に高まる恐れがあります。

物件選定時のリサーチ不足

重要なのは物件そのものだけでなく、市場や周辺環境、競合物件の情報を総合的に調査することです。

相場と比較した家賃設定やアクセス、管理状態などを事前に把握しないまま投資すると、あとになって想定外のコストが見つかることが珍しくありません。

実地調査や専門家の意見を取り入れることで、投資リスクを最小限に抑えることができます。

「節税目的」で始めたが実は赤字だった

減価償却や経費計上によって所得税の節税になるという側面は確かにあります。

しかし、純粋な利益を生み出さず赤字経営を続ければ、いずれはキャッシュフローが行き詰まる可能性が高いです。

節税効果と実際の収益は別物であるため、投資としての収益性を常に把握しながら計画を進めることが大切です。

失敗事例から学ぶ「マンション経営が儲からない人」の共通点

実際に赤字経営となった人たちの多くは、物件選定や資金計画の段階で重要なポイントを見落としていました。

修繕や空室リスクへの備えが欠けていた、あるいは契約内容の見落としによって結果的に収入が安定しなかった例など、注意すれば回避できるケースも少なくありません。

そうした事例を参考に、自分の投資計画の甘さやリスク管理の不十分さを見直すことが大切です。

 

利回りだけで物件を選んだ

表面利回りが高い物件を見て得だと感じ、一目散に飛びつくケースは少なくありません。

しかし、管理費や修繕費、大規模な税金負担などのコストを考慮しないと、実質利回りは大幅に下がる可能性があります。

利回りだけでなく、実際の収入・支出バランスを慎重に見極めることが必要です。

修繕や空室の備えをしていなかった

大きなトラブルが起きても自己資金で対応できるよう、修繕積立金や予備費を確保しておくことが望ましいです。

空室が発生したときの家賃保証だけに頼らず、長期的に安定収入を得るための対策を進めることも重要になります。

大規模修繕の出費を予測し、ある程度のまとまった資金を準備しておかなければ、あっという間に資金繰りが厳しくなってしまいます。

サブリース契約の内容を理解していなかった

マンション経営を始める際、空室リスクを回避しようとサブリースを検討する人も多いですが、契約形態や保証家賃の見直し条件を把握していないと想定外の損失が出ることがあります。

将来的に家賃が下がる条項があったり、解約リスクを知らないまま契約してしまうと、経営計画に大きな支障をきたしかねません。

契約条項や更新条件をしっかりチェックすることが大切です。

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マンション経営の仕組みと収益の考え方

マンション経営は、家賃という定期的な収入を得つつ、ローン返済や管理コストなどを差し引いたキャッシュフローを積み上げる投資モデルといえます。

さらに、将来的に物件を売却してキャピタルゲインを得る可能性もありますが、購入時以上の価格で売れるかどうかは景気やエリアの需要次第です。

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を意識しておくことで、総合的な収益の見通しを立てやすくなります。

マンション経営における収入と支出の概要

収入は主に家賃と共用部の収益（自動販売機や駐車場など）から成り立ちます。

一方、支出としてはローン返済のほか管理費・修繕費・固定資産税・火災保険など多岐にわたります。

利益を確保するには、こうした多面的な支出を想定し、綿密にシミュレーションすることが欠かせません。

インカムゲインとキャピタルゲインの違い

インカムゲインは家賃収益によって得られるもので、安定したキャッシュフローを構築するための基盤となります。

キャピタルゲインは物件売却によって得られる利益であり、立地や市場動向が好調な時期には大きな収益を生む可能性があります。

一方で、売却のタイミングを誤ると損失をこうむるリスクもあるため、長期的な視野を持った判断が重要です。

キャッシュフローを正しく把握する重要性

マンション経営におけるキャッシュフローは、毎月の収益と支出の差を示す極めて重要な指標です。

赤字状態が続けば自己資金を取り崩すことになり、やがては経営が立ち行かなくなります。

家賃の安定確保だけでなく、ローンの金利や修繕コストなどを含めた全体像を定期的に見直すことで、黒字経営を継続しやすくなるでしょう。

マンション経営を成功に導くためのポイント

マンション経営で成功を目指すには、需要の高いエリアで利回りをしっかり計算し、長期にわたって安定経営を可能にする資金計画が不可欠です。

短期的な視点のみで投資を行うと、結果的に大きく損失を出してしまうリスクがあります。

管理会社や不動産会社などの専門家と連携して、立地条件や将来的な売却プランなども含めた総合的な戦略を検討しておきましょう。

以下では、リスクを最小限に抑えつつ安定した収益を実現するための具体的なポイントを解説します。

 

エリア選定を徹底する

立地によって空室率や家賃水準が大きく変わるため、需要が安定的に見込めるエリアを選ぶことが第一歩です。

交通アクセスのよい都心部や、再開発が進む地域では物件価値の上昇も期待できる場合があります。

周辺環境や人口動態を調査し、中長期的に安定した入居率を確保できそうな場所かどうかを見極めましょう。

表面利回りではなく「実質利回り」で判断する

単に家賃収入を物件価格で割って算出する表面利回りだけでは、実際の投資効果を正しく判断できません。

管理料や修繕費、税金などを差し引いた実質利回りを確認することで、投資のリスクとリターンをより正確に把握できます。

実質利回りで赤字になりかねない物件は、後々の経営を圧迫する可能性が高いといえます。

長期修繕計画と資金計画を立てる

マンションは年数が経てば必ず修繕が必要になるため、あらかじめ大規模修繕を見据えた資金計画を立てておくことが大切です。

修繕費を積み立てずに運用を続けると、いざというときに大きな出費が一度にかかってしまい、キャッシュフローを圧迫する原因になります。

長期的な視点で修繕計画を組むことで、安定した経営が実現しやすくなるでしょう。

入居者ニーズに合った設備や間取りにする

ファミリー向けなのか単身者向けなのか、地域特性や住民層を意識した物件づくりが求められます。

たとえば、オートロックや宅配ボックスなど防犯・利便性を高める設備が完備されていると、入居希望者が増えやすいです。

入居者満足度が上がれば、長期的な契約や安定した家賃収入に繋がります。

管理会社を定期的に見直す

よい管理会社を選ぶと、入居者募集やトラブル対応、建物管理などを円滑に行ってくれるため、オーナーの負担が軽減されます。

しかし、管理会社によって費用対効果や対応の質は大きく異なる場合があるため、定期的に見直すことも大切です。

サービスの内容やコストを総合的に評価し、必要に応じてよりよい契約先に切り替えることで経営を最適化できます。

「出口戦略」を考えておく

マンション経営は買ったら終わりではなく、将来的な売却や相続のシナリオを描いておくことが重要です。

物件価値が高い状態で売却すれば大きな利益（キャピタルゲイン）を得られますが、市場の下落や築年数の経過などで思うように売れない可能性もあります。

計画的な出口戦略を立て、本当にその地域や物件が長期的に持ち続ける価値があるのかを見極めましょう。

信頼できる不動産会社や専門家のサポートを活用する

物件価格や市場動向、法規制など、不動産投資には専門的な知識が必要です。

実績が豊富で信頼できる不動産会社や税理士、ファイナンシャルプランナーなどに相談することで、不安要素をあらかじめ取り除きやすくなります。

経験豊富な専門家のアドバイスをもとに、堅実な投資計画を築くことがマンション経営成功のカギとなるでしょう。

よくある質問（FAQ）

リスクや費用面に関する不安は、具体的な事例を把握することで解消しやすくなります。

節税メリットや利回りの見方、さらに物件の老朽化対策など、実際に質問の多いテーマを取り上げてみました。

自身の投資計画を立てる際に役立ててください。

利回り5％でもマンション経営は儲かるの？

利回り5％は一見すると低めにも感じますが、支出やローン返済を含めたキャッシュフローがプラスで回せるのであれば投資対象として検討する価値はあります。

重要なのは、表面利回りだけでなく実質利回りや長期的な賃貸需要を把握することです。

たとえ利回りがそれほど高くなくても、空室率が低ければ安定収益につながります。

赤字でも節税になるって本当？

借入金利や管理費、減価償却などを経費として計上すると、所得税の控除が受けられる場合があります。

ただし、実際にキャッシュフローがマイナスだと投資としては魅力が薄れます。

節税効果があっても手元に資金が残らないと経営リスクが高まるため、本来の収益性も合わせて検討してみてください。

初心者が儲けやすい物件の特徴は？

一般的には利便性が高い駅近物件や、周辺に商業施設が充実しているエリアのマンションが安定しやすいといわれています。

さらに、築浅や設備の整った物件ほど入居希望者が集まりやすく、空室リスクを低減しやすいです。

ただし、新築だけにこだわらず、中古でもしっかりリフォーム・リノベーションを行えば、収益性が向上するケースもあります。

マンションが老朽化したらどうなる？

築年数が進むとマンション全体が老朽化し、入居率が下がる可能性も考慮しなければなりません。

老朽化が著しい場合には、大規模リノベーションを行って設備を更新し、賃料を維持またはアップする戦略を考えることが必要です。

状況によっては、早めに売却して新しい物件へ投資し直す方が経営効率を高められるケースもあります。

地方と都心、どちらが儲かる？

都心部は需要が高く空室リスクが低い反面、物件価格が高くなりやすいため利回りが低めになることも多いです。

一方、地方は購入価格が安く利回りが高くなる可能性がある反面、空室リスクや家賃下落リスクが上昇します。

自身の資金力やリスク許容度、将来的な人口動向を踏まえ、総合的な判断が必要です。

まとめ

マンション経営は短期的な爆発的収益を期待するものではなく、じっくりと長期的に資産を育てていく投資スタイルといえます。

空室対策や修繕費の確保、物件価格とのバランスを考慮した上での資金計画がしっかりしていれば、堅実な収益を生み出すことは十分可能です。

投資先や専門家を上手に選び、正しい知識と継続的な管理を行うことで、将来的にも安定したキャッシュフローを築く道が開けていくでしょう。

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