不動産投資における自主管理のデメリットとは？

不動産投資ではオーナー自身が管理を行う自主管理という選択肢が存在しますが、管理会社へ委託する場合とは異なり、手間や専門知識が要求されるため、安易な導入には注意が必要です。

管理方法を誤るとトラブル対応や修繕計画の不備など、結果的に資産価値を大きく損なうリスクも高まります。

そこで、本記事では自主管理の基本から具体的なデメリット、メリットとの比較、さらにはリスク軽減策について整理し、自主管理が向いている人と向いていない人の特徴をチェックリストとともに紹介します。

自主管理とは

自主管理とは、物件オーナーが管理会社を通さずに、物件の維持・運営を自ら行うスタイルを指します。

具体的には、入居者募集や契約書類の作成、家賃回収、クレーム対応、建物の修繕計画など、管理会社が担う作業をすべてオーナーが取り仕切ることになります。

もちろん、経費を抑えられる一方で、時間的負担や法律面でのリスクが増える点は見逃せません。

近年はSNSやオンラインツールなどを活用して入居者募集や家賃管理を行うオーナーも増えています。

ただし、トラブルへの迅速な対応や専門的な知識を必要とする場面も多いため、自己完結できる体制を整えるにはある程度の準備期間と経験が必要になります。

自主管理を成功させるには、法律や契約の知識はもちろん、コミュニケーション能力や修繕に関する基礎知識も欠かせません。

時には外部の専門家に部分的に依頼しつつ、コストと管理精度をバランス良く保つことが大切です。

自主管理のデメリット

自主管理には、管理費用が省ける魅力がありますが、その分、オーナーがあらゆる業務を背負うことになります。

自主管理のデメリットについて解説します。

 

24時間対応の負担

自主管理では、深夜や早朝を含む24時間体制でのトラブル連絡に対応しなければならない場合があります。

たとえば、設備の故障や騒音問題など、放置すると被害が拡大するトラブルには即時対応が求められます。

管理会社に委託していれば担当スタッフが対応するところを、自主管理の場合はオーナーが直接連絡を受け、業者手配から費用交渉まで取り仕切る必要があります。

スピーディーに動ける一方、緊急時の負担の大きさは覚悟が必要です。

何らかの理由で対応が遅れると、入居者との信頼関係が損なわれるだけでなく、追加費用が発生することもあります。

長期的に見て、オーナー自身で全対応するのが難しいと感じたら、一部のみ外部に委託するなどの対策を検討するのも一つの方法です。

法律や規制の知識不足によるリスク

賃貸借契約や建物維持に関する法律は複雑で、契約書類の不備や更新手続きの遅れが大きなトラブルに発展することがあります。

とくに退去時の敷金精算や修繕費用の負担などはトラブルになりやすく、裁判にまで進むケースも珍しくありません。

オーナー自身が最新の法令や制度の改正点を常に把握するのは容易ではありません。

無知であることから来るリスク回避不足は、結果的に高額な損害賠償や法的紛争を招きかねないため、専門家への相談や定期的なセミナー受講が不可欠です。

さらに、建物の安全基準や消防法規など、知識不足で見落としてしまうと賃貸事業そのものが停止に追い込まれる場合もあります。

効率的な運営のためにも、オーナーが知識を積極的に身につけるか、最低限の部分は専門家に依頼する必要があります。

入居者募集と審査の難しさ

安定した賃貸経営を行うためには、適切な入居者を確保することが重要です。

しかし、募集広告の出し方から問い合わせ対応、内見調整、審査基準の設定など、多岐にわたる業務をすべてオーナーがこなすのは容易ではありません。

実績ある管理会社であれば、独自の募集ネットワークや審査ノウハウを活用してスムーズに入居を決めるケースが多いです。

一方、自主管理ではオーナー自身が広告媒体を選び、入居希望者と直接やり取りするため、情報整備や契約交渉などに時間と手間がかかります。

誤った審査や甘い基準で入居を許可すると、家賃滞納やトラブルを引き起こす可能性が高まります。

長期的な空室対策や安定経営を考えるのであれば、審査の厳密化や信用情報の確認など、手間を惜しまず慎重に取り組む必要があります。

トラブル対応のストレス

賃貸経営では、入居者同士の騒音問題や近隣トラブル、ゴミ出しのルール違反などの問題が発生することがあります。

これらのトラブルに対しては、感情的にならず、法律や条例を踏まえた冷静な対応が求められます。

自主管理の場合はクッションとなる管理会社が存在しないため、オーナーが直接苦情を受け止め、聞き取りから注意喚起まで行わなければなりません。

対応を誤ると、入居者が離れてしまうほか、更なるクレームを招く可能性もあります。

長期間にわたってトラブル対応が続くと、オーナー自身の精神的負担は大きくなります。

ストレスが高まると冷静さを失い、状況が悪化する恐れもあるため、必要に応じて第三者のアドバイスを受けるなど、事前にサポート体制を用意しておきたいところです。

本業との両立の難しさ

多くの不動産オーナーは別に本業を持ちながら投資をしているケースが多いため、日常の管理業務をすべて自分で行うことは相応の負担となります。

とくに平日日中の問い合わせ対応や緊急対応が発生すると、本業に支障をきたす可能性も高いです。

管理会社を利用すれば、煩雑な手続きや作業を代行してもらえるため、本業やプライベートとの両立がしやすくなります。

対して自主管理では、募集活動や修繕手配なども自分で行うため、時間的な余裕はどうしても削られてしまいます。

本業の収入が安定していても、物件管理に手を掛けられない状態が続けば、賃貸経営自体の質が低下してしまうかもしれません。

どちらを優先すべきかを見極め、必要に応じて外注や管理委託を検討する柔軟性が大事です。

空室や家賃滞納のリスク

入居率の維持や家賃回収は安定経営の肝となりますが、自主管理では空室対策や滞納対応までオーナー自身が責任を負うことになります。

入居者が突然退去したり、入居希望者が見つからない場合、自力で募集活動を強化しなければなりません。

家賃滞納が起きた場合、連絡や督促、時には法的手続きが必要になることもあり、精神的なストレスと時間的負担が避けられません。

管理会社であれば豊富な事例をもとに迅速かつ適切に対応できますが、オーナー単独で対応する場合は判断ミスなどのリスクが伴います。

無駄に空室期間が続いたり、滞納金を回収できないままでいると、キャッシュフローが大きく悪化します。

最終的には不動産投資の継続自体を断念せざるを得ない事態を招くこともあるため、定期的な経営計画の見直しや適宜専門家への相談が重要です。

物件の管理不足による資産価値の低下

自主管理では、専門職が定期的に行う建物点検や設備メンテナンスのサイクルが不十分になりがちです。

水回りや外壁などの修繕時期を逃すと、建物全体の劣化を早める原因にもなります。

もし老朽化を放置すると、入居者満足度が下がるだけでなく、将来的な修繕費用の増大や退去数の増加などの悪循環を生む恐れがあります。

結果的に物件の資産価値が低下し、売却やリファイナンスが難しくなるリスクもあります。

メンテナンスを先送りにすることは短期的にはコスト削減になるかもしれませんが、長期的には大きな損失につながる可能性が高いです。

自主管理を選ぶなら、専門知識を活かした定期点検やメンテナンスを欠かさず行う習慣を身につけることが重要です。

自主管理のメリット

一方で、自主管理にはコスト面や意思決定面など魅力的なメリットも存在します。

デメリットが多く見える自主管理ですが、次のようなメリットもあります。

 

管理会社への手数料を削減できる

自主管理最大のメリットは、月々の管理費や更新時の手数料を大幅に削減できる点です。

管理会社に委託すると、賃料の数％を徴収されるほか、更新契約時の手数料や広告費などが発生する場合もあります。

こうした経費を抑えられることは、キャッシュフローの改善や利益率の向上につながります。

また、所有する物件数が多いほど、削減できる管理費の合計は無視できない金額になるでしょう。

ただし、費用を抑えた分、自らが担う作業量と責任は増えるため、管理業務に費やす時間と労力を考慮したうえでの判断が必須となります。

物件管理を自分の判断で行える

管理会社を介さずに行う自主管理では、物件に関するさまざまな意思決定をスピーディーに実行できます。

経年劣化が進んだ箇所の修繕をどの業者に依頼するか、入居者募集の広告戦略をどのように展開するかなど、すべてオーナーの裁量です。

自由度が高いことで、物件の特色を活かした運営プランや独自の付加価値づくりを行いやすいという利点があります。

たとえば、その地域に合ったリフォームやエリア情報を盛り込んだPRなど、敏感にマーケット対応を行うことが可能です。

しかし、一方で意思決定の責任もすべてオーナー自身が負うため、情報収集力や判断力がより重要になります。

的を外した方向に進むと経費が無駄になるばかりか、物件価値そのものを落とすことにもなりかねません。

入居者との直接的な関係を築ける

オーナーが直接入居者とコミュニケーションを取ることで、要望やクレームをいち早く把握し、速やかに改善へつなげられます。

これは入居者が抱える不満を早期に解決する好機となり、結果的に満足度の向上や長期入居を促す効果も期待できます。

管理会社を通すと、伝言ゲームのように情報が行き違う場合がありますが、自主管理ではそうしたリスクを最小限に抑えられます。

また、顔の見える関係を築くことで入居者も安心感を得やすい点は大きいでしょう。

ただし、コミュニケーションの密度が増えるほど、対応に追われる時間も増える可能性があります。

オーナーの負担を軽くするには、連絡窓口や対応ルールをあらかじめ整備しておく必要があります。

物件の状況を詳細に把握できる

自主管理では現地を訪れる機会が多くなり、物件の設備や周辺環境をオーナー自身が直接チェックできます。

小さなトラブルや劣化箇所も早期に気づくことができれば、大がかりな修繕に発展する前に対処が可能です。

管理会社に任せていると、報告を待たないと物件状況を把握できないケースがあり、気づいたときには損害が広がっていたということもあり得ます。

自主管理なら迅速に情報をキャッチし、事態が深刻化する前に手を打てます。

ただし、定期的な巡回や設備点検に時間を割く必要があるため、忙しい方には負担になる点は否めません。

長期的に物件価値を維持するためには、オーナーの積極的な行動が不可欠と言えるでしょう。

入居者募集の自由度が高い

自主管理では、募集条件や広告手段などを柔軟に決められるメリットがあります。

例えば、ペット可やリフォーム済みなど、物件の強みを際立たせる工夫を積極的に取り入れられます。

管理会社は一般的な募集手法に頼りがちですが、オーナーが自分で進めるなら、SNSや地域限定の情報サイトなど、新しいコミュニケーションツールを取り入れることも選択肢になります。

しかし、扱う媒体や方法が増えるほど、問い合わせ対応や審査にかかる負担が大きくなる点には注意が必要です。

自由度と効率性のバランスを保ち、どの募集手段が最も効果的かを検証しながら進めましょう。

自主管理と委託管理の比較

自主管理と管理会社への委託とでは、費用、手間、リスクなどさまざまな面で違いがあります。

不動産投資で成功を目指すなら、自主管理と委託管理の違いを正確に把握しておくことが重要です。

単純に「管理費がかからないから」といって自主管理を選ぶと、想像以上の手間と時間に圧迫される可能性があります。

一方で、委託管理も管理手数料がかかり、管理会社の質に左右されるリスクがあるのも事実です。

違いについて具体的に比較して見ていきます。

コスト面の比較

まず大きく異なるのが定期的に発生する管理費です。

自主管理の場合は管理会社への毎月の手数料が不要なため利益率が上がりますが、逆にオーナー自身が業務を担う分、時間や手間が増えます。

委託管理では手数料がかかる一方で、入居者募集や契約更新、クレーム対応などをすべて請け負ってくれるため、オーナーはほとんど労力をかけずに賃貸経営を継続できます。

とくに仕事が忙しい人や遠方に物件を所有している人に向いている方法と言えます。

ただし、委託管理でも業者によってサービス内容や費用は大きく差があります。

広告費や更新時の手続き費用など、詳細を把握して比較しないと、思わぬ出費がかさんでしまう可能性がある点に注意が必要です。

内容の違い

管理会社に委託すると、契約書類の作成や家賃滞納者への督促、緊急トラブルへの対応など、オーナーがやりたくない業務も含めて代行してもらえます。

専門スタッフが対応するため、法的リスクの回避やスピード面では優位です。

自主管理では自由度が高く、改善策や修繕方法などをオーナーの裁量で決定できるため、こだわりの強いオーナーにとっては魅力的と言えます。

しかし、自分で決定を下す分、ミスや判断遅れが直接経営に響く点は覚悟しなければなりません。

また、委託管理下ではオーナーと入居者双方が管理会社を介してやり取りをします。

直接コミュニケーションをとりにくい分、人間関係のトラブルが少ないメリットもありますが、入居者の細かなニーズを見落としやすくなるデメリットもあります。

自主管理のデメリットを補う方法

デメリットを完全になくすことは難しくても、工夫次第でリスクを軽減できます。

管理業務の一部外注

自主管理を基本としつつ、入居者募集や契約書類作成など、重要な業務だけを外部に依頼する方法があります。

これにより、煩雑な作業や専門知識が求められる部分をプロに任せられるため、安心感と作業効率の両立が可能です。

すべてを委託するわけではないので、管理会社に支払う手数料も抑えることができます。

内容に応じて外注費をコントロールすれば、収益性と管理精度のバランスを取りやすいでしょう。

ただし、重要な業務を外注する際には依頼先のサービス品質を十分に確認する必要があります。

契約内容の不備や対応の遅れがあると、トラブルが増えて逆にコストがかさむ可能性があるからです。

管理ツールの活用

近年は、不動産管理に役立つクラウドサービスやアプリが充実しており、家賃管理や入居者とのチャット機能などを簡単に利用できるようになりました。

これらを活用することで、連絡のやり取りや家賃滞納のチェックがスムーズになります。

管理ツールを導入すれば、入居者募集の進捗や修繕に関するスケジュール管理が一括で行えるため、抜け漏れが減ります。

スマートフォンでいつでも確認できるので、オーナーが場所を選ばずに管理できるのも魅力です。

一方、IT技術に不慣れだと導入コストや学習コストが発生する可能性があります。

しかし、一度使いこなせるようになると、マンパワーを減らしながら管理精度を高められるため、長期的には投資価値が高いと言えるでしょう。

専門家や外部支援の活用

法律や税金に関する知識は、不動産投資を長期的に成功させるうえで非常に重要です。

しかし、オーナーがすべてを把握するのは困難なので、弁護士や税理士など、専門家のアドバイスを活用することでリスクと業務負担を大幅に減らすことが可能です。

とくに法律トラブルは正確な知識と手続きが求められ、素人判断で対応を進めると不利な結果を招きかねません。

あらかじめ顧問契約を結んでおくなど、早めに信頼できる専門家と連携を取っておくと、いざというときにスムーズに相談できます。

また、地域の不動産オーナー同士で情報交換を行うことも有益です。

コミュニティを通じて管理ノウハウや業者選定に関する情報を得ることで、トラブルの予防やコストの適正化が期待できます。

自主管理が向いている人

どのような人が自主管理と相性が良いのか、ポイントを確認しましょう。

 

物件管理に時間を割ける人

自主管理は入居者募集や問い合わせ対応、修繕計画など、多くの業務を必要とします。

そのため、スケジュールに余裕がある人やフレキシブルな働き方をしている人に向いています。

とくに緊急トラブルが発生した場合、即時に対応できることが求められます。

物件が近場にあるなら短時間で駆けつけられますが、遠方だと往復にかなりの時間を費やすことも。

もし時間を十分に割けない場合、管理の質が落ちてトラブルの火種が増える可能性があります。

自主管理を選ぶなら、ライフスタイルとマネジメント体制の両面を慎重に検討することが大事です。

コスト削減を重視する人

管理会社へ委託しない最大のメリットは、管理費用を浮かせられる点です。

とくに物件数が増えるほど、その効果は顕著になります。

自己管理で浮いた分の資金を設備のアップグレードやリフォームに回すことで、物件価値を高める投資ができるのも大きな魅力です。

収益率を最大化したい人にとっては、自主管理は有効な手段となり得るでしょう。

ただし、コスト削減だけにこだわりすぎると、緊急時の対応能力や長期的な修繕計画がおろそかになる恐れがあります。

経費を抑えつつも、必要な投資は惜しまないバランス感覚が重要です。

交渉や対応が得意な人

入居者とのやり取りをはじめ、業者との修繕費用の交渉など、自主管理ではコミュニケーションスキルが問われる場面も多々あります。

感情的にならず冷静に話し合いを進める力がある人は、自主管理でも成功を収めやすいでしょう。

また、自主的に問い合わせを行い情報を得るなど、主体性を持って行動できる人であれば、住居に関する様々なアイデアや知識を吸収できます。

それらが将来的な成功に繋がるというメリットもあります。

反対にコミュニケーションが苦手だと、入居者とのトラブルが長引いたり、業者の言いなりになって高い修繕費を支払うリスクもあります。

自分の性格特性と得意・不得意を踏まえて検討が必要です。

法律や税金の知識を学ぶ意欲がある人

不動産投資では契約更新手続きや税務申告など、法律や税金に関わる場面が多くあります。

自主管理を行う場合、管理会社がカバーしてくれる部分も自分で対応する必要があるため、常に学ぶ姿勢が求められます。

継続的な法改正や税制変更に対してアンテナを張り、情報収集する意欲がある方にとっては、実務を通して知識を深めていく良い機会とも言えます。

一方、このような学習を面倒に感じる方にとっては大きなストレスとなり、結果的に対応が後手に回ることもあるでしょう。

慎重に自己評価してから決めることをおすすめします。

自主管理が向いていない人

自主管理を避けた方が良い場合もあります。

 

本業が忙しく、不動産管理に時間をかけられない人

自主管理は不要な費用を抑えられる反面、知識や決断のために相応の時間を割く必要があります。

本業が多忙であるほど、物件の巡回や入居者対応に時間を充てにくいのは明らかです。

とくに、緊急トラブルに柔軟に対応できないと入居者満足度が低下し、結果として退去が増える原因になりかねません。

本業や家庭とのバランスを崩してまで自主管理に取り組むのは得策ではないでしょう。

このような場合、管理会社に委託することで手間を大幅に減らし、不動産投資を安定的に続ける方が総合的な利益に繋がる可能性が高いです。

ストレスなく不動産投資をしたい人

自主管理では、入居者からのクレーム対応や法的手続きなど、避けては通れないストレス要因が多々あります。

溜まったストレスが物件運営や他の生活面に悪影響を及ぼす可能性もあるでしょう。

管理会社に任せれば、普段のやり取りやトラブル対応の大半を代行してもらえるため、オーナーの精神的負担は大きく軽減されます。

とくにメンタル面を重視する方は、最初から委託管理を選んだ方が得策です。

不動産投資を趣味や副業程度に捉え、ストレスなく収益を得たいと考えるなら、手間をかけずに収益を得る方法を選ぶ方が長続きしやすくなります。

法律や契約トラブルに不安がある人

契約書の作成や退去精算、家賃滞納時の手続きなど、不動産管理には法律トラブルがつきものです。

経験や知識がないオーナーにとっては、大きなストレス源となるでしょう。

管理会社に委託すれば、法的手続きに精通したスタッフや弁護士と提携したサービスを利用できるので、不慣れなオーナーでも安心して任せられます。

自主管理に比べて初歩的なミスや見落としが減る点が強みです。

もし法的リスクを避けたい気持ちが強いなら、無理に自主管理に挑戦するよりも、専門家のサポートを受けられる委託管理の方が安心です。

物件が遠方にある人

物件から離れた地域に居住している場合、定期的な現地確認が難しくなるため、管理が行き届かないリスクが高まります。

トラブルが起こった際、駆けつけるまでに時間と交通費がかかるのもデメリットです。

また、入居者や地域の状況把握がしづらくなるので、空室対策や修繕対応が後手に回ることが多くなります。

放置してしまうと建物の劣化が進み、最終的に多額の修繕費が必要になるケースもあります。

こうした状況を回避するには、現地に拠点を置く管理会社と契約するなど、遠方物件ならではのリスクを軽減する工夫が欠かせません。

自主管理を選択する際のチェックリスト

自主管理を始める前に確認しておくべきポイントをまとめました。

物件の管理方法について悩んでいる方は参考にしてみてください。

 

自身の管理スキルと時間の確認

賃貸経営は管理スキルに加え、問題解決能力や交渉力も求められます。

自主管理を選ぶなら、まずは自分がどの程度のスキルを持ち合わせているか、そして日常的に確保できる時間がどのぐらいあるのかを明確にしておきましょう。

もし業務に対して漠然とした不安があるなら、セミナーや研修を受ける、あるいは情報交換できるコミュニティに参加するなど、事前に準備を進めることをおすすめします。

逆に時間的に余裕が全くない状態で自主管理を始めてしまうと、物件の状態把握や入居者対応が後手に回りがちです。

初期の段階でリソース不足が明確な場合は、管理委託も含め再検討するべきでしょう。

リスク許容度の検討

自主管理はトラブルの直撃を受ける立場でもあり、入居者クレームや修繕費用の急な出費に伴うリスクは避けられません。

それらをどれだけ受け止められるかが重要なポイントとなります。

リスク分散のためには、家賃保証会社を使う、保険を充実させるなどの手段もありますが、それでも最終的な責任はオーナー自身に降りかかります。

リスク許容度が低い人にとっては、管理会社に委託して専門家を間に入れてもらう方が安心かもしれません。

また、複数の物件を所有している場合、リスクが増えることも考慮しなければなりません。

一部物件だけを自主管理にして、他は委託するなど、柔軟なスタンスで経営する選択も考えましょう。

長期的な視点での判断

不動産投資は短期的な利益だけでなく、物件の資産価値や将来的な修繕費、入居者の安定など長期的な視点が欠かせません。

自主管理を選ぶ際にも、コスト削減だけに目を奪われず、物件の将来的なポテンシャルを十分に考えましょう。

とくに築年数が浅い物件や、これから大規模修繕が想定される物件などは、長期的に見たときのメンテナンス計画が重要になります。

適切に維持管理を行わなければ売却時の査定価格が大きく下がるリスクもあります。

管理や修繕にかけるコストをどの程度確保できるか、どのように収益を再投資するかなど、長期的なプランを描いたうえで自主管理か委託管理かを選定することが成功への鍵となります。

まとめ

自主管理にはメリットとデメリットの両面があるため、物件の特性や自身のリソース、知識量を総合的に見極めることが重要です。

自主管理を成功させるには、管理に要する労力や法律・税務上のリスクをしっかり理解し、そのうえでメリットを十分に享受できる体制を整える必要があります。

オーナーが直接物件を管理することで得られる自由度やコスト削減という利点は大きい一方、トラブル対応やメンテナンス不足が深刻化すれば、資産価値や入居者満足度を著しく損ないかねません。

自分が自主管理に向いているかどうかを見極めるには、時間的余裕やコミュニケーション能力、さらには法的知識への興味といった要素を総合的に判断することが欠かせません。

もし自主管理を選んだとしても、必要に応じて専門家の協力を仰ぐなど、適度な外注を活用してリスクをコントロールするのがおすすめです。

最終的に、不動産投資は長期的な資産形成や安定収益を目指す営みであるため、管理方法の選択は慎重に行いましょう。

自主管理と委託管理のどちらにしても、一度決めたら終わりではなく、状況に応じて柔軟に見直しを続けることが成功への近道です。

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